Рост конкуренции среди крупнейших столичных застройщиков побуждает лидеров рынка осваивать новые регионы — не такие прибыльные, но зато более “свободные”.
Региональные компании, наоборот, рвутся в Москву, где маржинальность существенно выше.
Почему происходит “рокировка” и с какими трудностями сталкиваются москвичи в регионах, а регионалы в Москве — рассказываем в этой статье.
Из-за ухода с московского рынка мелких застройщиков, появлению льготной ипотеки в “высшей лиге” началась настоящая кровавая бойня. Драка была за каждый кусок рынка, каждый жилой квартал, на котором можно было хорошо заработать на государственных субсидиях и повышениях цен.
В результате в Москве в пределах МКАДа повысилась концентрация премиум- и бизнес-класса, а большинство эконома вынесли за ее пределы.
Усиление конкуренции вместе с дефицитом новых участков под застройку побуждает столичных застройщиков искать новые рынки. Интересны активно развивающиеся регионы, в которых создаётся благоприятная среда для развития девелопмента и аккумулируется спрос.
Наиболее привлекательными регионами называют: Ленинградскую область и Санкт-Петербург, Владивосток, Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород и Тюмень.
Как живется московским застройщикам в регионах?
Московские застройщики в регионах реализуют чаще всего проекты массового сегмента и бизнес-класса. Им неинтересна точечная застройка, которая остается уделом местных компаний. Столичные девелоперы предпочитают целые кварталы. Как правило, девелоперы начинают проекты «с нуля», так как заинтересованы в самостоятельной разработке их концепции.
Зарабатывать репутацию на новых рынках «москвичам» тоже приходится с нуля. В сфере недвижимости нет брендов, известных всей стране.
Компания ПИК – или любой другой бренд, который на слуху в Москве, – в Перми неизвестна. Федеральные застройщики для местных – это «ноунейм» компании. В регионах гораздо более сильные позиции у местных брендов
Впрочем, регион региону рознь. В Казани, например, “московское происхождение” не дало особых преимуществ, а в Уфе ситуация противоположная. Там опыт московского застройщика весьма значим и ценится выше.
В любом случае, выход в новые регионы требует внимательного анализа особенностей местного рынка недвижимости и предпочтений покупателей.
Естественно, региональная экспансия сопряжена с трудностями. Одна из главных - дефицит квалифицированных сотрудников – строителей, проектировщиков, маркетологов и т.п. Чтобы решить эту проблему, компании налаживают отношения с местными учебными заведениями.
Например, группа «Эталон» за два года подписала соглашения о сотрудничестве с 14 вузами в Санкт-Петербурге, Москве, Казани, Екатеринбурге, Омске и Новосибирске.
Две другие традиционны проблемы - нехватка подрядчиков и дорогая логистика, которую «приходится учитывать в себестоимости».
Но главное, при выходе на региональные рынки столичные застройщики должны быть готовы к работе в условиях значительно более низкой маржинальности. Да, она во многом зависит от конкретного проекта.
По словам экспертов, московские девелоперы стремятся реализовывать проекты в регионах, где маржинальность составляет минимум 10-15%, что служит подстраховкой на случай обвала спроса или резкого удорожания стройматериалов. Для сравнения: рентабельность московских проектов обычно стартует с 25-30%.
Мотивация региональных застройщиков
К довольно-таки простому ответу мы шли на протяжении всей статьи: Москва доходнее регионов. Согласно подсчетам, если в Москве доля строительно-монтажных работ в цене метра составляет в среднем 61,8%, то в Санкт-Петербурге — 77,6%, а в Екатеринбурге более 90%.
Правда и земля в Москве дороже — может составлять до 30% от инвестиционной себестоимости проекта. Нередко из-за этого девелоперы отказываются от своих амбициозных планов.
Из-за дефицита и дороговизны участков региональным застройщикам приходится довольствоваться территориями, которыми не заинтересовались местные игроки.
Согласование также является весомой проблемой. Застройщики из регионов пытаются принимать активное участие в “болях” города. Но город уже получил опыт в кризисных ситуациях, из-за чего соглашается на сотрудничество очень аккуратно.
Однако уже сейчас можно встретить достаточно региональных застройщиков, которые приобрели участок и начали свою работу на столичном рынке недвижимости.
