Спорная востребованность ипотечных кредитов в 2022 году привела к необходимости их резкой популяризации. Спрос на жилье упал в десятки раз, а процентная ставка выросла. Стимулировать к покупке недвижимости была призвана траншевая ипотека. Еще во время ее появления она получила название «рублевой» и смело характеризовалась низкими платежами на первой стадии погашения долга. Разберемся с этим вариантом ипотечного кредитования подробнее.
Что такое траншевая ипотека
Под траншевой ипотекой подразумевается ипотечный кредит, выдаваемый на приобретение квартиры на первичном рынке, при котором банк первые несколько месяцев переводит деньги застройщику траншами (частями).
При стандартной ипотеке банк переводит покупателю сразу всю сумму, а заемщик потом выплачивает банку долг с процентами. При траншевой ипотеке банк вносит платежи частями. Первый платеж вносится сразу после заключения договора долевого участия, а второй - после ввода жилья в эксплуатацию. Количество траншей меняется в зависимости от условий ипотеки конкретного банка.
Условия и особенности
Траншевую ипотеку можно оформить на покупку квартиры или же апартаментов и машиноместа у застройщиков на первичном рынке недвижимости.
Максимальный срок, на который она оформляется - 30 лет. Перед началом траншевых выплат, производится первоначальный взнос, составляющий не меньше 20-30% от стоимости недвижимости. Размер первой выплаты (транша) составляет от 100 рублей до 30% от суммы кредита, вторая выплата - 70-90%. Второй транш должен поступить на счет застройщика не позднее чем за месяц до ввода недвижимости в эксплуатацию.
После перечисления первой суммы банком застройщику, заемщик начинает выплачивать проценты за обслуживание долга. Платеж может составить от 1 рубля и больше. По этой причине ипотеку прозвали "рублевой".
Стоит отметить, что платеж в 1 рубль в месяц возможен только при условии, что объект еще не сдан в эксплуатацию.
На основном этапе, когда банк перечисляет девелоперу первую часть суммы, ежемесячные выплаты не являются обременительными для заемщика. Но ситуация меняется при перечислении основного долга. Тогда и ежемесячный платеж резко возрастает до стандартных размеров.
Порядок действий при оформлении
Схема оформления ипотеки траншами или частями включает несколько стадий. Рассмотрим алгоритм действий подробнее:
- Оформление двух договоров - кредитного и долевого участия (ДДУ).
- Внесение первоначального взноса.
- Перевод застройщику первого транша банком (10-30% от суммы займа).
- Выплата заемщиком процентов по первому траншу (от 1 руб.) в период строительства.
- Завершение строительства.
- Перевод застройщику второго транша (остатка суммы) банком после сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Размер ежемесячного платежа возрастает и сводится к стандартному.
Договор, оформляемый при траншевой ипотеке, не сильно отличается от того, что оформляется при обычной. В нем равным образом: прописаны условия, зафиксирована процентная ставка, первоначальный взнос, стоимость жилья и график выплат. И собственность оформляется только после введения объекта в эксплуатацию и до полного погашения ссуды числится в залоге у банка.
Преимущества и недостатки
У траншевой ипотеки свои преимущества и недостатки. Она пользуется популярностью по следующим причинам:
- Фиксация выгодной стоимости квартиры. Можно не переживать, что цена внезапно вырастет.
- Временная отсрочка крупных платежей. На первый транш начисляются небольшие проценты.
- Шансы на ускорение сдачи объекта. Если у застройщика много покупателей с траншевой ипотекой, в его интересах быстрее ввести дом в эксплуатацию.
Но есть и минусы.
- Первоначальный взнос и процентная ставка по траншевой ипотеке могут быть выше, нежели по стандартной. По этой причине перед подписанием договора следует внимательно изучить условия кредита.
- Часто возникают ситуации, когда банк выступает против совмещения траншевого кредита со льготными ипотечными программами. Ставится ультиматум: либо льготная программа, либо «ипотека за 1 рубль».
- Не все девелоперы и банки готовы заключать договоры на траншевую ипотеку. Поэтому приходится выбирать недвижимость, исходя из ограниченного круга кредиторов и жилых комплексов.
Траншевая ипотека предполагает минимальный взнос, оптимальный выбор жилья и низкие выплаты на первом этапе. Но нужно заранее подготовиться к непростому погашению долга после внесения второго транша. Эксперты советуют пользоваться этой программой только при условии, если нужно срочно переехать на свою жилплощадь без значительных первых выплат.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.
