Цены на рынке новостроек зависят не только от спроса, но и многих других показателей. Например, валютных курсов, стоимости строительных материалов и других особенностей работы застройщиков.
В целом ожидается снижение спроса на новую недвижимость до 25-30% в течение всего 2024 года. Однако в реальном выражении цены могут упасть лишь на несколько процентов, а то и вовсе будут стоять на месте.
Почему снижение спроса неизбежно?
На спрос влияет желание и возможности потенциальных клиентов покупать недвижимость. При этом большая часть сделок (до 70%) приходилась на ипотечный рынок. Причем мы говорим именно о льготной ипотеке, которую пытаются всячески ужесточить и фактически отменить. И если в конце 2023 года спрос повышался на фоне введения ужесточений, то сейчас он начинает резко падать.
Рынок новостроек может столкнуться с различными факторами риска:
1. Высокая ключевая ставка (останется на уровне 15-16%).
2. Изменение льготных программ кредитования и отмена массовой ипотеки с господдержкой.
3. Подорожание строительных материалов и услуг.
Стоить отметить, что последний фактор напрямую связан с девальвацией рубля. Если она продолжится, то застройщики будут вынуждены поднимать цены.
В теории снижение стоимости жилья возможно, но все вышеописанные факторы заставят цены стоять на месте.
Судьба первичного рынка будет определяться ипотекой
Практически все ведущие аналитики и крупные агентства недвижимости сходятся во мнении, что динамика цен будет определяться судьбой льготной ипотеки. Если население потеряет интерес к новостройкам, то и застройщикам придется использовать дополнительные инструменты привлечения клиентов: рассрочки, акции и снижение цен.
Изначально считалось, что цены могут упасть на 10% в течение года. Но сейчас прогнозы начинают корректировать, в том числе из-за роста себестоимости строительства. То есть каждый негативный фактор будет перерывать остальные риски.
С одной стороны, это нейтральное решение для рынка недвижимости, но с другой – спрос будет падать в любом случае. Кроме того, пока остается неясная судьба массовой ипотеки на покупку нового жилья. Сбербанк и ВТБ уже начали использовать новые условия кредитования с 11-12 января. Например, приобрести по льготной ставке можно квартиру только от застройщиков-партнеров.
Окончательная судьба льготной ипотеки будет решаться в июле 2024 года, когда заканчивается действие программы.
Существует небольшая вероятность, что льготную программу продлят. Опять же, решение будет зависеть от тенденций рынка и действий со стороны застройщиков.
А вы как считаете, будут ли дешеветь новые квартиры в 2024 году?
