Покупка квартиры — крайне важное решение и ответственная сделка, ведь цена ошибки измеряется миллионами рублей. Хочется жить с комфортом – в новом, красивом, благоустроенном месте. Многие покупатели отдают предпочтение новостройкам. Ведь сегодня жилые комплексы возводятся по современным технологиям с использованием передовых дизайнерских и архитектурных подходов.
В новостройках чаще всего хорошая электрика, быстрые лифты, негорючие строительные и отделочные материалы. Застройщики стараются облагородить придомовые участки, в современных жилых комплексах есть вся современная инфраструктура: магазины, кофейни, бары, салоны красоты и пункты приемов онлайн-маркетплейсов прямо на первых этажах домов, а также места для отдыха и спортивные площадки с безопасным покрытием.
Преимущества покупки в новостройке:
- вы будете первым хозяином
- современные технологии в строительстве
- возможность перепланировки по своему вкусу
- повышенный уровень безопасности
- развитая инфраструктура и благоустроенная территория
- цена
С принятием новых законов, казалось бы, созданы все условия для безопасной сделки по покупке новой квартиры. Жесткие меры вынудили бизнесменов-мошенников уйти с рынка, однако нет-нет, да и встречаются ушлые строители, которые никакого права на стройку не имеют.
Как не попасть в руки ненадежного застройщика? На что нужно обратить внимание перед решением покупать? Как отличить фирму-«однодневку»? Что обязательно должно присутствовать в «пакете» надежного застройщика?
Давайте разбираться.
Проверить, имеет ли компания право строить тот или иной объект,, достаточно легко. Даже в открытых источниках можно найти необходимую информацию. Верить на слово, что разрешение на строительство будет получено на днях, не стоит.
Что еще должно насторожить:
1. Низкие темпы строительства. Насторожить покупателя должна вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). А также то, что на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчёты о ходе работ.
2. Отсутствие необходимых документов и аккредитаций у крупных банков. А именно:
- разрешения на строительство
- учредительных документов
- договора страхования
- проекта договора долевого строительства
- отсутствие аккредитации у крупных банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и, если они не уверены в финансовой надежности застройщика, то не будут его аккредитовать
3. Форма договора. Любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ.
4. Подозрительно низкие цены и большие скидки. Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.
Где проверять застройщика
Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы.
Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитическим данными о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК.
2. Единый реестр проблемных объектов
В этом разделе того же сайта в каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, реализация которых была внепланово прекращена. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены.
3. Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ)
Здесь рассчитывается надежность каждого застройщика (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).
4. Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.
Кто такой девелопер, и чем он отличается от застройщика
Девелопер – тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.
Основное отличие девелопера от застройщика в том, что его деятельность более глобальна и продолжительна: она начинается задолго до приобретения земли под строительство, а заканчивается управлением построенной недвижимостью.
Для покупателя квартиры в новостройке важно понимать, кто является девелопером проекта (кто управляет процессом), поскольку от репутации и портфолио данного бренда во многом зависит качество конечного продукта.
Критерии выбора надежного девелопера
Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев, рассмотрим их на примере ФД «Неометрия».
1. Количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. ФД «Неометрия» уже реализовала 37 объектов, сданных точно в срок. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. ФД «Неометрия» строит недвижимость в Краснодаре, Сочи, Ростове-на-Дону и Новороссийске. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о её масштабах.
2. Опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе. Например, ФД «Неометрия» успешно работает на рынке 13 лет.
3. Наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.
4. Партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак. ФД «Неометрия» сотрудничает с 16 банками.
5. Наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика.
6. Подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.
7. Отзывы покупателей
Девелопер – это масштабный игрок на рынке недвижимости. Он занимается развитием территорий, ведет свои проекты, инвестирует в жилищное строительство. Застройщик же осуществляет непосредственно строительные работы. Главная разница между ними в том, что девелопер заинтересован в получении прибыли с целого проекта, а основная цель застройщика – возвести и продать дом.
Как правило, покупатели интересуются застройщиком, поскольку именно с ним они подписывают договор. Но чаще всего застройщиком выступает юридическое лицо, которое создается под реализацию конкретного объекта. Поэтому в данном случае важна именно фигура девелопера – как главного организатора и управляющего процессом.
