На рынке недвижимости все еще встречаются компании застройщики - кидалы, которые собирают деньги под фейковые выгодные проекты, с целью заработать и слинять. А так же встречаются застройщики жесткие прокрастинаторы, которые умудряются задерживать сроки сдачи квартир дольщикам больше, чем на 2 месяца.
Напомню, что особенность долевого участия - это способ защиты интересов дольщика в виде эксроу-счета, с него денежные средства застройщик сможет получить только после достройки дома и передачи ключей покупателю.
Исходя из этого правила, вроде бы застройщик сам заинтересован быстрее сдать дом и получить свои денежки. Но увы не всегда это так, и не важно какие причины побуждают застройщиков тянуть время и мучить ожиданием дольщиков.
Открою маленький секрет: все застройщики устанавливают в ДДУ сроки с запасом в 4-6 месяцев на непредвиденные терки с администрацией, сетями и прочий форс-мажор. Но, несмотря на это, все равно умудряются нарушать сроки сдачи объектов.
А что же делать дольщику в такой ситуации? Дольщик вправе расторгнуть ДДУ без суда в одностороннем порядке по п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае, если застройщик:
- больше чем на два месяца задержал срок передачи объекта;
- построил непригодный объект и не устранил недостатки безвозмездно;
- или не уменьшил цену,
- не возместил дольщику его расходы на устранение недостатков
- существенно нарушил требования к качеству объект.
Теперь надо понять какие недостатки позволяют вернуть свои деньги за квартиру и о каких суммах идет речь.
Итак, в последнем Постановлении Правительства РФ № 2380 от 29.12.2023 указано, что при приемке квартиры у застройщика могут быть выявлены существенные недостатки и несущественные, но не дается расшифровка этих терминов.
На помощь нам приходят положения законодательства о защите прав потребителей о существенном недостатке товара или услуги - это недостаток, который невозможно устранить без несоразмерных затрат, он повторяется вновь после устранения или является неустранимым.
Так же аналогичные разъяснение разновидностей недостатков жилья имеются в постановление Правительства РФ №47 от 28.01.2006, в нем для признания жилья непригодным нужно подтвердить факт наличия угрозы жизни и здоровью человека по любому основанию: конструктивный дефект, строительная ошибка, санитарные нарушения.
Таким образом, вернуть квартиру можно, если обосновать наличие существенных недостатков квартиры. Теперь важным становиться вопрос, а по какой цене будет проведен возврат денег. Ведь цена покупки на котловане и цена на стадии передачи жилья могут различаться и пользование деньгами весь этот срок не должно быть бесплатным.
Ответ на этот вопрос указан в 2 статьи 9 Закона о долевом участии 214-ФЗ, по которому дольщик может потребовать внесудебного расторжения договора и возврата денег с уплатой на сумму покупки процентов 1/150 от ставки ЦБ РФ за каждый день с даты внесения денег до даты их выплаты застройщиком.
Разницу цены квартиры на дату покупки и на дату расторжения договора так же компенсируется за счет застройщика, об это говориться в ст.10 Закона 214-ФЗ и положениях законодательства о защите прав потребителя. Разница рыночной цены между ценой покупки при заключении ДДУ и ценой рынка квартиры на дату расторжения ДДУ - является убытком дольщика и подлежит возмещению застройщиком.
