Вы в курсе, что произошел пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости? И изменения достаточно существенные, по крайней мере, по объектам в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: кадастровая стоимость (далее буду писать КС) увеличилась в разы!
На что это будет влиять?
1) На оплату ежегодного налога на имущество, т.к. его расчет идет от КС. Так, например, моя квартира еще в декабре имела КС в размере 4 800 000 (округляю для удобства), а в январе она стала стоить по кадастру 9 200 000. У земельного участка КС была 600 000, а стала 2 000 000. А значит, и платить ежегодный налог придется от новой КС;
2) На стоимость нотариальных услуг, так как оплата идет от большей суммы. Если КС больше рыночной цены (а с объектами в СПб сейчас именно такая ситуация), то и стоимость нотариальных услуг будет высчитываться от КС. А в некоторых случаях, а может и в большинстве, теперь придется делать независимую оценку объекта недвижимости. Именно, так и произошло на одной из моих сделок:
Продавалась комната в коммунальной квартире за 2 300 000 руб. Это реальная рыночная цена. КС квартиры до 01.01.2024 была примерно 6 700 000. И вопросов не возникало. Но сделка перенеслась на январь. И КС квартиры стала 13 600 000. А кадастровая стоимость доли стала 4 140 000, что значительно больше цены в договоре. И нотариус заставил сделать рыночную оценку в независимой оценочной компании, чтобы убедиться, что мы не занижаем цену.
3) На оплату налога с продажи объекта недвижимости, у которого не достигнут минимальный срок владения.
Поясню на цифрах. Так, наверное, будет нагляднее.
Итак, обратился клиент, который хочет продать комнату. Купил он её два года назад за 950 000 рублей. Сейчас хочет продать за 1 500 000. Налог платить надо и он к этому готов. КС всей квартиры до января 2024 была 7 680 000. 70% КС доли была меньше рыночной. Поэтому при расчёте налога, который надо будет уплатить, брали за основу реальную рыночную стоимость. При этом мы решили использовать в качестве уменьшения налогооблагаемой базы законный 1 млн. руб. (так как расходы на покупку меньше в данной ситуации на 50 000).
И у нас получалось:
(1 500 000 - 1 000 000) x 13%=65 000
То есть клиенту надо было бы заплатить налог 65 000 руб.
Что произошло с КС с 01.01.2024? Она увеличилась и стала (барабанная дробь!!!) 30 207 219 рублей. То есть скаканула почти в 4!!!! раза. Да, квартира большая (230 кв.м.) и опротестовать такую стоимость проблематично, так как это коммунальная квартира, в которой 8 собственников и большую часть из них эти изменения не волнуют вообще никак и в суд идти они не хотят. Поэтому приходится работать с этой стоимостью.
Итак, считаю КС самой доли. И получилось, что она составляет 2 570 827 (то есть больше реальной рыночной на миллион), а 70% от неё 1 799 579, тоже выше рыночной. А значит и налоговая будет считать налог от этих 70%.
Итак, считаю:
(1 799 579 - 1 000 000) x 13%=103 945
То есть сумма налога для продавца увеличилась на 40 000 (если быть математически точным, то получится 38 945).
Вот такая наглядная математика с отрицательным результатом для продавца.
Можно ли как-то помочь продавцу законным способом? Да, для этого продавца будет такая возможность, но потом, когда будет подаваться декларация о доходах.
И так надо будет в каждом случае с каждым клиентом решать подобные математические задачки.