Нередко бывает, что при сдаче квартиры арендодатель не заключает договор найма, особенно если пытается скрыть свой доход по сдаче жилья. Но этот подход в корне не верен, налоговая в любом случае может узнать, тем более что соседи "не дремлют" и могут написать жалобу.
К тому же на обещаниях арендатора далеко не уедешь, поэтому заключаем договор, чтобы никто вас не кинул.
1. Стоит ли обращаться к риелторам для поиска арендатора?
И да, и нет. Все зависит от ликвидности квартиры. Если у вас студия или однокомнатная квартира в хорошем районе, с пешей доступностью от автотранспорта, а также с нормальным ремонтом, то стоит попробовать сдать ее самому. На практике, такие квартиры могут быть сданы в день выставления объявления на авито.
Если квартира не сдается больше двух недель, то можно обратиться к риелтору. В лучшем случае обращаться стоит при условии, что риелтор получит оплату от арендатора после сдачи. Однако бывают разные условия, не поленитесь поспрашивать отзывы об организации, которая предлагает свои услуги по поиску арендатора. Важно при подписании агентского договора прописать небольшое задание о том, кого вы точно не рассматриваете в качестве арендатора, например, проживание 3 человек или с ребенком и так далее.
2.Срок договора аренды
Часто арендодатели переживают, что арендатор съедет раньше оговоренного срока. Поэтому важно не только прописывать срок аренды, но и условие о предварительном уведомлении, в случае досрочного расторжения договора (например, за месяц). В таком случае, договор продолжает действовать до окончания срока аренды жилья, и арендатору придется оплатить аренду за последующие месяцы.
В нашей практике был случай, когда у клиента арендатор съехал раньше указанного в договоре срока и не предупредил. Однако некоторые вещи пропали, и часть имущества была испорчена. В итоге все закончилось хорошо, суд удовлетворил требования о взыскании ущерба за порчу имущества, так как арендатор не уведомил в письменном виде о досрочном расторжении договора.
3.Опись мебели
Помимо самого договора важно прописать перечень мебели, в каком состоянии и количество предметов. Оформить опись мебели стоит в виде приложения к договору, а также оставить место для проставления подписи по каждому предмету. После приемки квартиры, арендодатель осматривает имущество, и если чего-то не хватает, арендатор обязан возместить ущерб.
4. Оплата за жилье и за коммунальные услуги
Многие считают, что договор защищает от всех бед, однако это не так. Договор лишь подтверждает, что межу вами были установлены какие-то взаимоотношения, однако факт передачи квартиры или получение оплаты нужно подтверждать отдельно.
Если арендатор производит оплату наличным способом, то каждый месяц нужно писать расписку об арендной плате и коммунальных услуг. А если безналичный способ расчетов-указывать назначение платежа. Это важно для того чтобы установить, какую сумму вам передал арендатор, и в случае недоплаты за коммунальные платежи или арендную плату, взыскать денежные средства в суде.
Также можно указать "неустойку в размере 0,1% от стоимости коммунальных платежей или арендной платы за каждый день просрочки. В случае неоплаты арендатором стоимости коммунальных платежей или арендной платы в течение ______ дней, это является основанием для расторжения договора."
5. Соседи
К сожалению, не всегда с первого общения с арендатором можно понять, будет ли он мешать всем вокруг или нет. Именно в такие моменты, риелторы находят более "законопослушных, тихих" арендаторов, потому что у них "глаз наметан", они знают, какие вопросы можно задать, чтобы понять человека.
Поэтому если вы видите, что человек не совсем адекватно себя ведет, то лучше подождать и найти нового квартиранта. А также прописать в договоре пункт, что если соседи жалуются, то арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно.
6. Остальные условия по договору
Обязательно запросите паспортные данные арендатора, заполните их от и до, особенно важны ФИО, серия, номер и адрес регистрации. Если арендатор запросит документы на квартиру, покажите, но не оставляйте их в квартире.
Перед подписанием договора стоит договориться о залоговой сумме, а также условие об оплате по договору за месяц вперед, чтобы не думать в последствии куда пропал арендатор, так и не заплатив за последний месяц.