Для начала ответим на вопрос для чего берется ипотека. Ипотека берется для того, чтобы купить недвижимость. Предлагаю разобраться как купить недвижимость по оптимальной цене.
Вспомним 2022 год, ключевая ставка колебалась от 9,5 до 20% и обратно. Вслед за ключевой ставкой изменялись и ставки по ипотеке. В первом квартале ставка по ипотеке была 12%, во втором квартале ставка достигла 16-17%, а в третьем квартале 2022 года ставка опустилась до 9,9%. Сейчас на рынке недвижимости мы видим аналогичную ситуацию. Все, кто не успел взять it ипотеку по льготной ставке в 2023 году – не переживайте, есть другой вариант.
Давайте разберемся есть ли экономия от покупки квартиры у застройщика.
Всё жилье (жилое, некоммерческое) можно разделить на две категории «жилье построено» и «жильё строится». Посмотрим на цены данных категорий жилья.
Оказывается, что цена на строящееся жилье выше, чем на построенное на 10-15%, т.е. вы переплачиваете больше, чем экономите на льготной ипотеке. А что из себя представляет построенное жилье сегодня. В основном это разные корпуса одного проекта, реализуемые одним застройщиком. Причем важный нюанс - у строящегося жилья срок сдачи – через 2-3 года, а в построенный рядом корпус можно заселяться и жить.
Посмотрим конкретные объекты и стоимость квадратного метра жилья в данных объектах. Во всех объектах ниже единая инфраструктура, единая архитектура корпусов, одинаковая технологическая составляющая, отличие только по срокам сдачи "дом сдан", "дом строится".
ЖК Слава (премиум)
- жильё строится (сдача 2027) (квартиры) – стоимость 1м2 – 830 тыс. руб.
- жилье построено (апартаменты) – стоимость 1м2 – 645 тыс. руб. – разница более 15% из-за типа жилья, но это рядом стоящие здания от одного застройщика с единой домовой инфраструктурой
ЭКО Бунино
- жильё строится (сдача 2025) – стоимость 1м2 – 247 тыс. руб.
- жилье построено – стоимость 1м2 – 193 тыс. руб.
ЗИЛАРТ
- жильё строится (сдача 2025) – стоимость 1м2 – 470 тыс. руб.
- жилье построено – стоимость 1м2 – 388 тыс. руб.
Также, казалось бы, пугающая ставка 16,5% (ставка, которую можно получить в 2024 году на категорию жилья "жильё построено") это лишь ставка на первый год, далее вы сможете воспользоваться таким инструментом как рефинансирование и понизить ставку ипотеки как только снизится ключевая ставка ЦБ.
Выводы:
- Не всегда, кажущаяся на первый взгляд, льготная ставка по ипотеке выгодна
- Рассмотрите рядом стоящие построенные корпуса в понравившемся проекте с точки зрения стоимости квадратного метра
- При снижении ключевой ставки ЦБ обязательно ищите предложения банков по рефинансированию ипотеки
- Если покупаемое жилье приносит доход, рассмотрите вариант самой длинной ипотеки (25 лет); посчитайте какой доход приносят вам вложенные деньги
- Если покупаемое жиль используется для личного проживание необходимо рассчитать наиболее выгодное соотношение срок ипотеки/размер ежемесячного платежа. Если вы можете уменьшить размер ежемесячного взноса, но одновременно с этим направлять часть заработанных средств в инвестиции, приносящие доход выше, чем ставка по ипотеке - вариант с длинной ипотекой (25 лет) в данном случае также будет являться оптимальным.
Присоединяйтесь к моему TГ каналу https://t.me/ironanyafinance
