«Пригород» продолжает публиковать комментарии экспертов к итогам года в строительстве и к предполагаемым мерам господдержки.
Напомним ключевые цифры. Частники в 2023 году построили 59 млн кв. м (домов ИЖС), девелоперы - 51 млн кв. м (в многоквартирных домах). В Ленобласти (предварительно): всего - 4,18 млн кв. м, из них многоквартирка - 1,69 млн, ИЖС - 2,49 млн кв. м.
В новостройках львиная доля продаж приходится на льготную ипотеку, и затраты бюджета на субсидирование в этом году в РФ достигнут фантастической суммы в 1 трлн рублей. В индивидуальном строительстве ипотечный кредит используют менее 30% застройщиков,
Сравнивать ИЖС и МКД напрямую некорректно, но есть один важный показатель: из каждого рубля госсубсидий в частной застройке получается в 1,5 раза больше квадратных метров, чем в МКД.
Поэтому важно понять: по каким направлением внимание и содействие властей в развитии ИЖС полезно, по каким - вредно? Нужно ли на загородном рынке «стимулировать спрос», как это было с МКД начиная с 2020-го?
Первую часть ответов и комментариев см. здесь.
Мнения экспертов
Вадим Новиков, девелопер, руководитель КП «Оберег»
- Ключевые проблемы загородного строительства известны, направление действенной помощи тоже - это, конечно, коммуникации. Дороги, электричество, газ. Если государство возьмет на себя эту часть, займется этим направлением - будет очень мощная поддержка загородному строительству.
Есть еще дефицит социальных объектов в зонах с активным строительством ИЖС. На мой взгляд, это еще не сегодняшняя проблема. Частный сектор, почти без поддержки государства, построил за год 59 млн кв. м. Спрос рождает предложение! И точно так же, на уровне частного предпринимательства, будет строиться социалка. Через строительство коммерческих помещений, частных детских садов и т. д.
Новые льготы (прежде всего по ипотеке для ИЖС) пока еще только анонсированы. Скорее всего, они будут рассчитаны на комплексную застройку, на масштабные проекты типа «Дмитров Дом». Если государство привяжет низкие (льготные) ставки к комплексным проектам - в этом случае такие предложения будут иметь определенные преимущества и оттянут на себя часть спроса.
Какую - предугадать невозможно. Этот фактор будет работать в сегменте «комфорт» и в нижней части объектов бизнес-класса, в этих категориях льготное кредитование станет конкурентным преимуществом. Люди будут взвешивать собственные затраты на строительство или покупку объекта в «стихийной» застройке и сравнивать с организованными проектами КРТ. Но пока их нет - сравнивать не с чем.
Марина Шкурко, управляющий партнер агентства Puzzle Realty:
- Льготные ипотечные программы влияют на темпы и объемы продаж в коттеджных поселках. В одном из наших поселков в Приозерском районе (ИЖС, собственность) примерно 60% продаж - по льготным ипотечным программам, включая 5% по ИТ-ипотеке. Для загородного рынка это прорыв. Раньше в тренде были наличные или рассрочка, а для получения ипотеки надо было пройти семь кругов ада.
Городские тренды переходят на загородный рынок. Следующим может стать траншевая ипотека.
Насчет использования в загородном строительстве эскроу-счетов я не настолько оптимистична. Я не слышала о массовых скандальных долгостроях в загородке. Если на загородный рынок придут «городские» девелоперы, привычные и к эскроу, и к проектному финансированию - возможно, это будет дополнительным стимулом для развития рынка.
В продажах перспективное направление - тест-драйв будущего жилья.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Одним из основных направлений господдержки является работа над сокращением сроков внесения изменений в ПЗЗ и генпланы городских и сельских поселений ЛО.
Свободных к покупке земельных массивов ИЖС почти не осталось. А та земля, что осталась либо очень дорога, либо находится в непривлекательных для инвестиций локациях. При этом массивов сельхозземли с разрешённым видом для сельхозиспользования - много.
Это поля, поросшие кустарником, на которых много лет не ведётся никакой деятельности. В лучшем случае - покос. Земли за эти годы эрозировали, не вспахивались, не удобрялись и потеряли свои плодородные свойства. Они уже не пригодны для выращивания сельхоз продукции.
Их нужно переводить в ИЖС или СНТ. Но процедуры перевода очень длительные во времени. Внесение изменений в генплан или ПЗЗ растягивается на годы. В этом направлении следует срочно вносить коррективы и упрощать процедуры. В противном случае скоро не останется массивов, пригодных для строительства ИЖС.
Темпы освоения массивов ИЖС и продаж существенно обгоняют темпы смены категории и разрешённого вида ипользования участков. Если срочно не принять меры, то в будущем придётся это делать в авральном режиме, например, в формате «амнистий». Но это не самое лучшее решение, потому что при амнистии может быть потерян контроль.
Также необходимо сокращать объем требований к инженерным изысканиям при выполнении ППТ. Например, отменить проведение гидрометеорологической и экологической экспертизы, сохранив топографические и геологические изучения.
Сократить количество инстанций при прохождении согласований ППТ, возможно - вернуть это на районный уровень. Участие властей в регулировании может нанести невольный вред. Загородная застройка успешно развивается и не доставляет проблем властям. Поэтому здесь не требуется вмешательства. Только, как сказано выше, на стадии согласований и перевода земельных массивов и ППТ.
