Объём ввода индивидуального жилья в России по итогам 2023 года составил 59 млн «квадратов», многоквартирного – 51 млн кв м.
На ближайший год сегменту ИЖС гарантировано повышенное внимание властей. Резервы роста в МКД исчерпаны или требуют дополнительных бюджетных денег. Причем немалых.
Едва ли не 80% жилья в новостройках продаются по льготным программам. Как недавно сообщил президент Владимир Путин, ссылаясь на данные Минфина, затраты на субсидирование льготной ипотеки в 2024 году вырастут вдвое и составят 1 триллион рублей.
Пока (предварительно) расклад такой. Ипотеку «с господдержкой», скорее всего, с 1 июля 2024 года уберут, «семейную» (под 6% годовых) - оставят.
Какие программы будут работать в частной застройке, оставят ли сельскую ипотеку - пока неясно. Госкомпания «Дом.РФ» разрабатывает Единую ипотеку для ИЖС и планирует ввести ее в середине 2024 года.
Мы попросили экспертов и участников рынка прокомментировать ситуацию и ответить на пару вопросов.
По каким направлением внимание и содействие властей в развитии ИЖС полезно, по каким - вредно? Нужно ли на загородном рынке «стимулировать спрос», как это было с МКД начиная с 2020-го?
Максим Хансон, руководитель АН Insiders
- Госкомпания ДОМ.РФ обещает Единую ипотечную программу для ИЖС. Наверное, это хорошо, однако надо посмотреть на конкретику, как это будет выглядеть. Будут ли льготные ставки распространятся только на ИЖС, или на ДНП тоже?
Есть еще такая форма, как СНТ или дачное строительство в границах населенного пункта. Какие документы надо будет собирать, будут ли льготы распространятся на приобретение участков или только на стройку. Будут ли дополнительные требования к подрядчику, к готовому дому (возраст постройки) и т. д.
Сейчас спрос стимулируется внешними ограничениями: за границей люди мало что могут купить, да и ездить стали гораздо меньше. Инструментов для инвестирования нет.
В ближних к городу локациях со спросом все прекрасно, там нет необходимости дополнительно стимулировать. Льготное кредитование, конечно, расширит круг клиентов - за счет тех, кто накопить не может и согласен на приемлемые ежемесячные платежи.
Повышение спроса всегда ведет к повышению цен, особенно если предложение отстает. Но это не будет радикальный рост, для него нет оснований: возможно, цены увеличатся в пределах 10-15-20%.
Полагаю, на загородном рынке удастся избежать тех негативных последствий, которые были заметны на городском: тотальная зависимость от ипотеки, разрыв между первичным и вторичным рынком и т. д. Загородный рынок по-другому устроен. Здесь больше вариантов: нет преобладающей схемы оплаты, нет массового продукта, гораздо больше участников (продавцов, застройщиков).
Загородный рынок более аморфный и потому более стабильный. Нет такого жесткого деления на первичный и вторичный сегменты. Льготное кредитование охватит узкий круг объектов и проектов, а чтобы его сделать массовым - нужно время и снижение рисков.
Для сохранения спроса хотя бы на уровне 2023 года чиновникам стоило бы уделять меньше внимания видам разрешенного использования. Строительство частных домов в СНТ, строительство на сельхозке - слишком много надуманных и формальных ограничений.
По факту едва ли не половина рынка - дома, которые используются как ИЖС, но юридически ими не являются. Надо смотреть не по документу, а по факту, это помогло бы существенно увеличить объемы. У нас достаточно простые вещи сильно забюрократизированы.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Затраты на дом с участком и раньше сложно было втиснуть в размер льготного кредита (12 млн рублей), тем более - в новые условия (6 млн рублей).
На городском рынке новостроек почти все сделки проходили с привлечением льготной ипотеки, на загородном - сильно меньше половины, полагаю, 25-30%.
Усиление внимания властей к сегменту ИЖС может как помочь, так и навредить: если займутся дополнительным регулированием, то скорее навредят (на выработку подзаконных актов, на привыкание всегда уходит время, в которое рынок лихорадит).
Если хотят поддержать загородку - ничего придумывать не надо: дайте низкие ставки и не ставьте палки в колеса, и рынок сам вернётся к росту. Но вряд ли государство займется непосредственным стимулированием спроса, как это было с МКД в 2020-м.