Хотелось бы начать на канале начать обсуждать один большой вопрос, а именно: как правильно устанавливать арендную ставку. Вопрос непростой, так как существует много факторов даже в рамках одной локации. Давайте начнём разбираться, а начнём мы с состояния квартиры.
Естественно, что цена сдачи зависит от ремонта в квартире. На канале была публикация, посвящённая видам ремонта:
Увы, но просто установить цену в зависимости от вида ремонта невозможно. Почему? Потому что, во-первых, есть износ, а во-вторых, есть промежуточные виды ремонта. В итоге квартира просто со свежими обоями может сдаваться дороже объекта с дизайнерским ремонтом.
Поэтому я выработал следующие десять уровней состояния квартир, на которые ориентируюсь при установлении цены:
1. Чистая квартира в монолите. В этом случае никаких ремонтных работ в квартире произведено не было. Обычно данные объекты сдаются под склады.
2. Ремонт с помойки. Небольшой процент собственников решают сдавать свои квартиры строительным бригадам и не вкладываться в ремонт вообще. Ну, как-то быт обустраивать нужно. И вот рабочие, которых поселили в квартиру, тащат в квартиру всё, что возможно. Мои соболезнования всем собственникам, у которых по соседству сдаётся такое.
3. Ремонт остатками. Собственник не имел возможности осуществить полноценный ремонт, и в квартире использовалось всё, что получалось раздобыть, например, остатки строительных материалов (мебели) с основного места жительства.
4. Псевдолофт. Лофты бывают разные. Но бывают случаи, когда собственник заходит в монолит и понимает, что денег ни на что не хватает, а хочется дорого. Что делать? Делает пол в квартире, а далее всё по жёсткому минимуму.
5. Бабушкина квартира. С этим уровнем состояния знакомы все, и, как вы видите, я его поставил на пятый уровень. Не так уж и плох этот уровень по современным стандартам.
6. Потёртая квартира. А вот тут мне хотелось бы поподробнее. Вы сделали шикарный ремонт в квартире. Но какой бы вы шикарный ремонт ни сделали, какие бы антивандальные меры ни предпринимали, но всё равно через 10, максимум через 15 лет квартира без обновления приходит в упадок. До бабушкиного ремонта вам ещё далеко, но в глазах потенциальных квартирантов видна печаль. При этом вы не знаете, сколько собственников по вашей локации предлагают потёртый ремонт, так как часто используются старые фотографии квартир, да и Фотошоп делает чудеса.
7. Квартира со свежим (поддерживаемым) советским ремонтом. Обратите внимание, что квартиру со свежими обоями я ставлю выше потёртой квартиры с дизайнерским ремонтом. Увы, это печальная правда жизни.
8. Квартира со свежим (поддерживаемым) псевдодизайнерским ремонтом. Бывает так, что на дизайнера денег не хватает, а хочется чего-то выдающегося. При посещении таких квартир чувствуется, что собственник вкладывался, фантазировал, но встаёт вопрос, как в этом жить. Например, недавно я видел красивую квартиру, в которой единственное спальное место было расположено на кухне.
9. Квартира со свежим (поддерживаемым) евроремонтом. Нет денег на дизайнера? Не беда! Без лишней фантазии, стены под покраску, красивая плитка и т. д.
10. Квартира со свежим (поддерживаемым) дизайнерским ремонтом. В этом случае вы король на рынке. Главное — понимать разницу между дизайнерским ремонтом в адекватном состоянии и потёртой квартирой.
Итак, как бы я рекомендовал устанавливать цену найма в зависимости от состояния жилья? По моему мнению, базовым вариантом является квартира в потёртом состоянии (шестой вариант) так как данных предложений больше всего. Если вы поддерживаете свою квартиру в адекватном состоянии, то, соответственно, целесообразно сдавать дороже рынка.
Интересно, что неопытные участники рынка не понимают, что на агрегаторах большинство фотографий безбожно устарели. Поэтому, если у вас квартира в идеальном состоянии, и вы соответствующим образом будете её позиционировать, то найдутся те, кто будет показывать объявления с более низкой ценой и что-то доказывать. Если же вы выходите на рынок с потёртой квартирой, но на фото этого не видно, то иногда вас будут обвинять в том, что фотографии старые. Хотя, скорее всего, у ваших соседей дела будут обстоять не лучше.
С уровнем состояния квартиры мы определились. В следующих публикациях на канале мы обсудим, насколько целесообразно изменять арендную ставку в зависимости от состояния квартиры, а также какие ещё факторы и насколько влияют на стоимость аренды.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 25.01.2024г. — 13,2 тысяч квартир.
