15 декабря прошлого года ЦБ в очередной раз принял решение о повышении ключевой ставки до 16%. Разумеется, ряд таких корректировок сказался на всех отраслях: начиная от производства, заканчивая недвижимостью.
Больше всего изменение ключевой ставки ощущается среди тех, кто собирался покупать квартиру в ближайшее время. Однако бизнеса это тоже коснулось: теперь не так-то просто взять кредит для покупки нового объекта под сдачу или для себя.
В этой статье я расскажу о том, как себя чувствует недвижимость различных сегментов: офисы, стрит-ритейл и складские помещения. А также о том, чего ждать собственникам от наступившего года.
Офисная недвижимость: дефицит площадей, которые дорого содержать
Еще в прошлом году мы рассмотрели явную тенденцию к дефициту качественных офисных площадей. Общая площадь бизнес-центров в Екатеринбурге насчитывает порядка 2 млн квадратных метров. При этом около половины приходится на здания «старого фонда», возведенные еще в советские времена. Они представляют собой С-класс: это бизнес-центры в бывших административных зданиях с коридорно-кабинетной планировкой.
Еще 40% занимают офисы класса B. Как правило, этим зданиям более 10 лет, а одним бизнес-центром владеют сразу несколько собственников, что тоже сказывается на качестве.
Совсем небольшую долю рынка представляют офисы А-класса — это новые, качественные и охраняемые бизнес-центры, находящиеся во владении одного собственника, который и управляет обслуживанием (источник — Reburg)
В ближайшие годы мы ожидаем сдачу двух больших объектов офисного типа: «Делового квартала» и «Паркового квартала». Уверен, что площади в условиях дефицита разберут очень быстро, поэтому советую всем своим клиентам присматриваться к лотам заранее.
Также мы видим тенденцию к увеличению стоимости обслуживания офисов. Управляющие компании поднимают цены, плюс не стоит забывать про двухпроцентный налог. Вероятно, в этом году управляющие компании ощутимо повысят ставки за эксплуатацию — на 20-40%.
И, разумеется, повышение ключевой ставки снизит градус: покупательский интерес падает вместе с количеством сделок на рынке. Новые сделки будут более «точечные», а переговоры — более сложные.
Стрит-ритейл: рынок захватили сети
Первый тренд, который просматривается уже сейчас: торговые точки с отдельными входами постепенно перемещаются из старых районов в новые. Всё меньше собственников тяготеют к помещениям в центре города, и на это есть сразу две причины.
В районах с новостройками по определению большое количество домохозяйств на квадратный километр, по сравнению со «старым фондом». В связи с этим у бизнеса в новых районах повышается трафик, а значит — и средний чек.
Вторая причина — постепенная маргинализация в центральных жилых районах Екатеринбурга. Как правило, платежеспособные жители данных районов жертвуют хорошей локацией в угоду лучшего качества жилья. Молодые семьи, которым квартиры в центре достались по наследству, переезжают в современные, красивые дома в спальных районах, где больше удобств: подземные паркинги, закрытые дворы, быстрые лифты и так далее.
Еще одна тенденция связана с торговыми сетями. На рынке становится все меньше локальных игроков, поскольку сетевые ритейлеры постепенно вытесняют «маленьких» конкурентов. К примеру, если раньше, проходя по первой линии улицы с обилием жилых домов, вы видели вывески «Лион», «7 пятниц» и т. д., то сейчас, кроме «К&Б» и «Бристоля», ничего особо не осталось. При том, что у них один владелец. Остальные просто не выдерживают конкуренцию с крупными игроками, поэтому закрываются.
Складская недвижимость: спрос есть, а предложения мало
В этом году мы ждем продолжение развития формата «Light Industrial», причем не только в Екатеринбурге, а по всей стране.
Light Industrial — это относительно новый вид индустриально-складской недвижимости. В помещении такого формата можно поместить и производство, и склад, и офис, и шоурум. Все в одном месте. При этом в идеале у каждого блока должен быть свой вход.
Сейчас такие объекты составляют не более 25% от всей складской недвижимости, а интерес тем временем растет. Старые промзоны постепенно перестраиваются, а альтернативного предложения пока маловато. Тем временем рост e-commerce привел к тому, что предпринимателям нужно все больше площадей для хранения своих товаров и ведения бизнеса.
Инвесторы начали интересоваться строительством такой недвижимости, поэтому тренд постепенно набирает обороты. В регионах тенденция пока не очень заметна, но это вопрос времени.
Для инвесторов в таких объектах есть свои преимущества: это объекты в черте города с хорошей транспортной доступностью, стоимость квадратного метра у такого формата выше, а аудитория — шире. Это и небольшие производства, и легкая пищевая промышленность, data-центры и т. д.
Что касается текущего состояния рынка складской недвижимости в Екатеринбурге, мы видим явную проблему со строительством новых объектов. Сейчас у нас остался небольшой лимит по промо-ипотеке под 5% годовых. Это специальная программа для развития, но она распространяется уже на готовые здания.
К тому же довольно большое количество земель арендовано у муниципалитета и государственных структур: Росимущество, Минобороны и т. д. Арендовать такие лоты можно, но на этих землях сложно строиться: сельскохозяйственные земли непросто перевести в земли промышленности.
Практически все, что уже построено — это логистические парки, то есть большие участки земли с центральными коммуникациями, управляющей компанией и т. д.
Таким образом, мы снова видим дефицит строящихся складских площадей в современных форматах. Остается надеяться, что в 2024 году ситуация улучшится, и мы увидим обилие предложений для малого и среднего бизнеса.
