Уже очевидно, что программа льготной ипотеки будет трансформирована Минфином, но не ясно как. Сейчас появились какие-то ограничения об банков, но не всех, а кроме этого сыпятся разные предложения которые нравятся далеко не всем инвесторам и потенциальным покупателям. Но самое интересное, что поднятие ключевой ставки, закручивание гаек в другом месте, пока совсем не помогает снизить цены на квадратные метры по крайней мере в столице. Предлагаю сегодня разобрать почему вдруг льготная ипотека перестала всех устраивать чего можно ждать в будущем.
Чем плоха льготная ипотека
За много лет к субсидированной ипотеке накопилось очень много претензий причем как у главного спонсора, так и у потребителей. Рассказываю по порядку.
Льготная ипотека теперь обходится слишком дорого государству. Да, да, льготную ставку по ипотеке субсидирует именно государство, а не банки или застройщики. Именно оно доплачивает банкам, что бы они брали меньше денег со льготников. Как только ключевая ставка выросла, эта программа стала обходиться слишком дорого, а при текущем дефиците бюджета встал вопрос насколько целесообразно оставлять все в таком виде.
Семейная ипотека в основном не для семей. По программе семейной ипотеки очень часто покупаются инвестиционные квартиры, которые в дальнейшем может и пойдут на улучшение жилищных условий, но это будет потом. При этом многие семьи сейчас не могут воспользоваться семейной ипотекой поскольку они не имеют возможности найти деньги на первоначальный платеж, а переехать через пару лет. Чаще люди используют в качестве первоначального взноса деньги от продажи предыдущего места жительства. Да и если говорить честно, далеко не в каждом городе идут стройки, поэтому люди просто не имеют возможности что-то купить, покупать нечего.
Льготные кредиты разгоняют инфляцию. ЦБ уже давно бьет тревогу, что льготные кредиты являются сильным проинфляционным фактором. Создавая льготные условия для одних, компаний часто перекладывают свои издержки на других покупателей, а это разгон инфляции в чистом виде.
К чему привела льготная ипотека
Как только ЦБ начал говорить о том, что программу льготного ипотечного кредитования надо сокращать, люди бросились скупать объекты, что бы успеть заскочить в уезжающий поезд, а как следствие цена на квадратный метр пошла вверх еще больше. И если на вторичном рынке средний рост цены заключаемых сделок составил около 7% за год, или 6% за вторую половину 2023 года, то на первичном он оказался намного больше. И что интересно, на вторичном рынке стало появляться все больше и больше завышенных ценников. Людей начало одолевать желание выручить намного больше денег за квадратный метр, намного больше чем условно хочет сосед по лестничной клетке.
Если говорить про новостройки, то я уже примерно год привожу цены на студии в одном ЖК от группы компании ПИК. Цена в нем все растет и растет, а студии раскупают и раскупают. И если на первом моем скриншоте сделанном в ноябре видно, что цена квадрата составляет 364 992 рублей, то в январе 2024 года она уже доросла до 505 200. Вот вам и инфляция в 38% за 13 месяцев.
А вот та самая статья в которой можно посмотреть на первый скриншот.
А в ноябре я делала другой скриншот, на нем цена на квадратный метр 474 к, что на 6,6% ниже, чем сейчас.
Какой будет программа льготной ипотеки в 2024 году?
Пока очень сложно сказать во что трансформируется программа льготной ипотеки. Только за январь приходили следующие новости:
- Минфин сказал, что первоначальный взнос будет увеличен до 30%, а размер кредита сокращен до 6 миллионов для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга;
- Банки перешли на программы субсидирования от застройщика. Но сами понимаете, застройщик не будет из собственного кармана субсидировать покупателя, он просто оплатит банку комиссию вперед за счет повышения стоимости квартиры;
- ЦБ начал борьбу за снижение доли высоко рискованных кредитов.
О том какие законопроекты вносятся в государственную Думу вообще молчу. Так уж сложилось, что вносят у нас много, а принимать толком и не принимают ничего. Весь 2024 год депутаты вносили законопроекты по поддержке многодетных детей, были очень толковые предложения, но ни одно из них не принято.
Вот и получается, что сейчас борьба со льготной ипотекой только разгоняет цены и тем самым смущает Минфин и ЦБ все больше и больше. Ждем большой трансформации. Очевидно, что программу зарежут так, что бы покупка инвестиционных квартир по ней уже не казалась хорошим вложением денег, что бы отсечь хоть часть инвесторов. Но знаете, что интересно? Смотрела много аналитики и если раньше кто-то ждал снижения цен на квадратные метры, то сейчас уже в большинстве прогнозов заложено повышение. А когда есть такие прогнозы, инвесторы начинают еще больше активироваться и брать все новые и новые кредиты. И сейчас вот этот круг уже кажется порочным и замкнутым...
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
