Несмотря на все рассказы ЦБ о том, что на ипотечном рынке надувается пузырь, население продолжает скупать новостройки. В ноябре 2023 года спрос на них немного сократился относительно октября, но он все равно продолжает оставаться большим если сравнивать с весной или началом лета того же года. До сих пор остаются льготные и около льготные программы которые позволяют реализовать схему под названием "купи сейчас, а арендодатель выплатит ипотеку за тебя". Но предлагаю разобраться какие есть плюсы и минусы у нее. Стоит ли сейчас пытаться успеть в последний вагон и купить студию на уровне котлована.
Когда стоит успеть
У всех у нас разные жизненные ситуации. Люди, которым нужна студия для детей могут сыграть в лотерею и купить сейчас. Но покупку сейчас я называю именно лотереей, ведь не понятно, что будет с ценами дальше. Я не верю, что цены на вторичном рынке будут падать, как они в среднем держались, так и будут держаться. А вот заоблачные наценки могут уйти. В данном случае я говорю про тех, кто видя, что средняя цена по району 250к берет и выставляет свою недвижимость за 400 к и долго ждет когда хоть кто-нибудь позвонит.
Многие застройщики сейчас увеличивают цену для объектов которые покупаются в ипотеку. Условно квартиру без ипотеки можно купить за 10 млн, в ипотеку за 11.3 млн. Вот эти 1.3 млн - это не настоящая скидка, а наценка, которую застройщик перекладывает туда-сюда. Например, он может уменьшить проценты по платежам за счет этих денег или разработать программу по которой не будет брать проценты первое время. Но из-за того, что 1.3 млн - это наценка, получается, что человек купил квартиру сейчас дороже, чем аналогичная стоит для другого покупателя с кэшем. И как только инвестор приобрел ее без скидки, недвижимость сразу же теряет в цене. То есть продать такую студию за 11.3 млн уже не получится, но не всем это и надо.
Поэтому я и говорю, что тем, кому реально нужны будут в будущем квадратные метры вполне могут попробовать сыграть в лотерею. Сейчас инфляция большая, деньги обесцениваются. На этом фоне покупка сейчас заслуживает того, что бы ее разобрать под микроскопам и изучили с точки зрения того насколько она соответствует конкретно вашим возможностям/потребностям/целям.
Когда стоит задуматься про необходимость покупки
Но давайте так же разберем ситуации в которых стоит задуматься о покупке и почему это следует сделать. Получается, что задуматься о покупке лучше тогда когда приобретение - это инвест проект. И вот на что я советую обратить внимание. Но смотреть на эти пункты стоит исходя из собственных целей/возможностей/планов!
Я ни в коем случае не хочу отговаривать вас от покупки. У меня у самой есть инвест-студия и я очень рада, что купила ее некоторое время тому назад. Но сейчас на подобную инвестицию я смотрю уже совсем по-другому.
Эффект "Мерседеса"
Есть такой давно известный эффект, что как только машина выезжает из автосалона она теряет в цене минимум 10%. То же самое происходит сейчас с недвижимостью. Стоит купить квартиру, продать ее за текущую цену уже не получится по нескольким причинам:
- Сейчас застройщики делают наценку, в результате квадратный метр стоит под 522к, но извините по Москве дороже жилье можно найти только на Остоженке, все остальное намного дешевле. И никого не интересует почём вы купили, все смотрят на конкурентов и на цены эквивалентных объектов;
- На вторичном рынке ипотечные ставки выше, чем на первичном. Повышение ставки уже привело в том, что рынок начал остывать, спрос становится все меньше и меньше. И получается, что человек продающий квартиру в новом ЖК не может конкурировать с застройщиком если его цена не будет ниже. Но вот что такое "дешевле" станет понятно позже, в момент продажи.
Окупаемость первоначального взноса и пассивный доход
Сейчас для покупки квартиры в ипотеку следует найти первоначальный взнос в размере не менее 20,1%. Если мы говорим все про ту же студию, то это ни много ни мало 2 124 771 рублей. Если ипотеку за нас будет выплачивать арендатор, значит с большой долей вероятности первое время нам от арендной платы будут оставаться крохи. Это обозначает, что мы вложили 2,1 миллиона рублей и получить назад их сможем не скоро. То есть у нас не нарастает оборотный капитал, что прибыло, то убыло. Аренда выплачивает ипотеку, а на окупаемость мы выйдем через N лет. Понятно, что деньги обесцениваются, ключевую ставку понизят и можно будет перекредитоваться, с большой вероятностью ипотека будет выплачена не за 30 лет. Но прежде чем инвестировать хотелось бы оценить это N, а сделать это сейчас очень сложно.
Кроме этого стоит не забывать, то обустройство квартиры стоит не дешево. Если не покупать все на Авито, самый простой холодильник обойдется в 19000 рублей, стиральная машинка в 15 000 рублей. Можно конечно сэкономить, купить плитку как на фотографии ниже, но тогда сдать квартиру дорого не получится. Мне обустройство обошлось в 370 к, но с тех пор все значительно подорожало.
У меня на канале есть подборка статей о моей студии, где я рассказываю что покупала. Я обставила квартиру не дешево, но и получая за нее очень прилично. При этом я видела в нашем ЖК студии которые стоят дешевле, но выглядят просто ужасно. Так вот моя квартирантка не пошла в ним, хотя могла сэкономить более 10 000 рублей в месяц, она пришла ко мне, потому, что многих важна картинка.
Получается, что купив квартиру сейчас инвестор замораживает крупную сумму денег, попадает на обустройство. И вот тут вопрос как он видит весь свой инвест портфель и насколько это хорошо согласуется с общей стратегией.
Меня в этой схеме с арендаторами не радует даже не столько окупаемость, а отсутствия денежного потока. Когда я покупала студию у меня был виден горизонт и ясен диапазон когда она начнет приносить мне пассивный доход - деньги на которые можно будет жить. Сейчас мне 38 лет, я могу взять ипотеку на 30 лет, выплатить скажем за 10 лет, но... мне нужен пассивный доход через 2 года... Поэтому для меня покупка студии как инвест проект не интересна, мне уже сейчас нужен выхлоп, а не источник для новых вложений. Но это конкретно мои пожелания под мои цели.
Доходность
Продолжаем говорить про всю ту же студию скриншот с которой я приводила. Этот ЖК еще не достроен, поэтому я могу посмотреть цены в нем. Но я могу посмотреть цены в округе, только вот беда, рядом сдается несколько студий площадью в 2 раза больше чем рассматриваемая. Полных аналогов нет, поэтому просто сделаю небольшую скидку на площадь.
Студию, которую хотят сдать в аренду за 120 к я рассматривать не буду, объявление давно вывешено и судя по всему еще долго будет ждать своего клиента. В среднем ценники в этом районе 70000-75000 рублей. Будем считать, что студия сдастся за 70 000 рублей. Вычтем 4% который обязан уплатить самозанятый, 400 рублей на налоги, 2000 рублей на коммуналку которую оплачивает хозяин и получаем денежный доход за год:
(70 0000 х 0,96 - 2000) х 12 - 400 = 782 000 рублей.
Деньги на внеплановые ремонты я пока не закладываю. При условии, что на обустройство будет потрачено 400 к, доходность от текущей цены квартиры составляет:
782 000 / (11 300 000 + 400 000) = 6,7%.
Если добавить сюда переплату по кредиту, картинка будет еще хуже
782 000 / (16 611 000 + 400 000) = 4,6%.
Но в то же время можно сказать, что сейчас вложен только первоначальный взнос и деньги на обустройство, а через 30 лет актив начнет приносить доход... Это конечно меняет ситуацию. Но если вы будете делать досрочное погашение, что бы скорее начать получать на руки пассивный доход, то доходность будет стремиться именно к 6.7%, которые я насчитала выше.
Конкуренция на рынке
Объект надо уметь выбирать с понимать конъюктуру рынка потом. Представьте, сейчас инвесторы рванули скупать квартиры, скоро они достроятся и что дальше? Треть народа начнет сдавать эти студии, а треть продавать, ведь тут надо понимать, что сейчас возник спрос именно за стороны инвесторов, а не тех, кто хочет жить в новой квартире. Повышенное предложение приведет к падению цен в локальных ЖК. И вот тут вот хочу привести вам пример который актуален уже много лет. В ближайшем подмосковье есть город - Люберцы, оттуда на электричке всего 2 остановки и вы в Москве, сейчас поезда там ходят чуть ли не каждые 5 минут. В свое время все Люберцы застроили в том числе и ПИК. Как ни откроешь Циан, есть куча объектов в Люберцах которые сдаются и продаются. Это было всегда так, поэтому цены там не высокие, а предложение явно превышает спрос. Продать квартиру там ОЧЕНЬ сложно.
На коллаже ниже я сделала скриншот из того ЖК в котором у меня студия и из Люберец. В моем ЖК студии уже давно не продаются/перепродаются. Уже какой раз хочу в статью вставить стоимость аналогичной квартиры, а не могу, не где ее подсмотреть, объявлений о продаже студий нет. А в Люберцах объявлений тьма. И очевидно, что когда люди будут продавать, им придется бороться за покупателя. Сейчас вырос спрос на студии, но не увеличится ли потом предложение? Не получим ли мы по всем крупным ЖК вот такие "мини Люберцы"?
А с точки зрения инвестора, конкуренция на продажу или в поисках арендатора - это очень плохо.
Те, кто давно инвестируют знают, что для каждого актива свое время. Вот доллар, например, надо было покупать по 50 рублей, тогда был очевиден предстоящий большой рост. Акции надо было брать летом 2022 года, что бы выкупать просадку образовавшуюся после февраля. Тогда было понятно, что активы будут расти, других вариантов быть не могло. Вот сейчас нет веры в бурный рост цен на недвижимость. Но сейчас на поверхности плавают другие инвестиционные идеи связанные с высокой ключевой ставкой. И вот на мой взгляд эти идеи выглядят куда более привлекательно потому, что на какое-то время гарантируют доходность 14% годовых. Понятно, что цены на недвижимость рано или поздно начнут расти, они не останутся на всю оставшуюся жизнь на текущем уровне. Но вопрос в том - когда! Квартиры у нас со временем растут в цене, но очень не равномерно.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
