Предлагаем вспомнить, каким рынок недвижимости был в начале 2023 года, а каким входит в 2024-й. Ниже сравним ставки, ипотечные условия и другие ключевые параметры.
- Объемы сданного жилья
- Ключевая и ипотечные ставки
- Цены на жилье
- Перспективы рынка
Объемы сданного жилья
За 2023 год в России сдали больше 110 млн «квадратов» жилья. По словам Президента РФ Владимира Путина, это новый исторический рекорд по вводу жилья.
С января же по декабрь 2022 года в стране ввели в эксплуатацию 102 млн кв. м жилой недвижимости – вспоминает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
«То есть, несмотря на все сложности и ограничения объем предложения продолжает прирастать из года в год», – констатирует эксперт.
Ключевая и ипотечные ставки
На конец 2022 года ключевая ставка составляла 7,5%. Столь низкий процент держался почти до конца июля 2023-го. За следующие месяцы минувшего года ЦБ пять раз повышал «ключ». В итоге старый год закончился, а новый начался с ключевой ставкой под 16%. Следующее заседание регулятора намечено на 16 февраля. Тогда и узнаем, сохранит Банк России действующий «ключ», повысит или понизит этот показатель.
«В декабре 2022-го из-за рисков, связанных с частичной мобилизацией, рыночные ставки на ипотечные кредиты выросли до 10,8%. Минимальный первоначальный взнос составлял 15% от стоимости лота. С января 2023 года ставки по льготной ипотеке выросли с 7 до 8%, семейная по-прежнему выдавалась под 6%. Минимальная сумма кредита в регионах была 6 млн руб., в двух столицах – 12 млн рублей. Средние ставки по маркетинговым или субсидируемым застройщиками программам составляли 3%. Средний срок кредита по официальным данным был 23 года», – напоминает Ася Левнева.
На конец же 2023-го из-за ключевой ставки в 16% рыночные ставки выросли до 17-20%. «Это фактически блокирует вторичный рынок жилья и негативно сказывается на первичном, – комментирует Ася Левнева. – Большинство покупателей уже не могут продать свои имеющиеся квартиры в счет покупки новых. Минимальный первый взнос по ипотеке с господдержкой увеличился до 30%. По семейной и IT-программам – номинальный взнос от 20%, но по факту – на усмотрение банка».
А вот сумма лимита по льготной ипотечной программе сократилась в Москве и Санкт-Петербурге с 12 до 6 млн рублей, из-за чего разница между регионами исчезла.
«Ставка по льготной программе по-прежнему 8%, по семейной – 6%. Теперь семейную ипотеку можно брать только один раз (раньше количество таких кредитов не ограничивалось), а государство не субсидирует застройщикам льготные ставки, тем самым фактически переложив на плечи покупателей эти платежи. Таким образом квартиры увеличиваются в цене на 8-12%», – отмечает представитель «Балтийской жемчужины».
Цены на жилье
В декабре 2022 года средняя цена жилого «квадрата» в РФ была 109,7 тыс. руб., а всего лота – почти 6 млн рублей (разумеется, в столичных регионах цены были и остаются значительно выше).
«К январю 2024 года средняя цена квадратного метра жилья в России на первичном рынке составила 130 тыс. рублей. А средняя стоимость лота в новостройках – почти 7 млн рублей», – говорит Ася Левнева.
Эксперт также подчеркнула, что цены на жилье в 2023 году продолжали расти, несмотря на сокращение реальных располагаемых доходов населения.
«Спрос избежал критического падения. Потребители ждали очередного этапа повышения ключевой ставки и ужесточения требований к заемщикам ипотечных кредитов и старались приобретать квадратные метры заранее», – поясняет Ася Левнева.
Критерий сравнения Январь 2023 Январь 2024 Объемы сданного жилья За 2022-й сдано 102 млн кв. м жилой недвижимости. 110 млн «квадратов» жилья по итогам 2023-го. Ключевая ставка 7,5% на конец 2022-го. 16% с декабря 2023-го. Ипотечные ставки Рост рыночных ставок на ипотечные кредиты до 10,8% в конце 2022-го. Ставки по рыночным программам в 17-20% годовых. Минимальный первый взнос 15% от стоимости лота. Первый взнос увеличен до 30% по льготной программе на новостройки под 8% годовых. По семейной и IT-программам – номинальный взнос от 20%, но по факту – на усмотрение банка. Максимальные суммы займов по льготным программам 12 млн рублей – для столиц и их областей, 6 млн – для остальных регионов. 6 млн – для всех регионов РФ. Средние цены на жилье в РФ К концу 2022-го жилой «квадрат» в стране в среднем стоил 109,7 тыс. руб., а весь лот – почти 6 млн рублей. К январю 2024-го средняя цена квадратного метра жилья в России на «первичке» составила 130 тыс. рублей. Средняя же стоимость лота в новостройках – почти 7 млн рублей.
Перспективы рынка
Рост ставок и ужесточение первого взноса по льготной ипотеке, очевидно, приведут к снижению количества сделок с использованием льготного кредитования. Банки уже отказывают в ипотеке почти каждому второму претенденту.
Сложившаяся ситуация вынуждает девелоперов или снижать стоимость жилья, или уменьшать среднюю площадь квартиры, которая и так с 2019 по 2023 гг. уменьшилась в среднем с 60 до 53 квадратных метров. «Второй сценарий более вероятен ввиду возможности для девелопера сохранить среднюю стоимость метра на свой продукт, но это приведет к увеличению количества квартир и, как следствие, большей плотности жителей в жилых комплексах», – комментирует директор по продукту EKF Александр Разумовский.
Квартирография в проектах может быть пересмотрена и из-за снижения покупательной способности у инвесторов. «Покупать большие квартиры станет дорого, и в проектах процент студий и однокомнатных квартир может значительным образом вырасти», – не исключает эксперт.
Среди других прогнозов Александра Разумовского – рост популярности квартир с отделкой. «Предложение в этом сегменте, вероятно, будет расти и дальше. Купить готовую квартиру выгоднее, чем голые стены без ремонта, на который потребуется потратить еще несколько миллионов рублей, в то время как для квартиры с отделкой материалы приобретаются девелопером оптом и данная скидка в определенной мере транслируется и на покупателя. В конечном счете покупатель получает готовый законченный продукт: он не тратит время на ремонт, не вкладывает дополнительные средства и может сразу выставить объект для аренды, если он приобретен с целью инвестиций».
Представляется Александру и то, что в текущем году девелоперы, скорее всего, будут достраивать уже начатые объекты и будут осторожны с запуском новых. «Уже сейчас видны сигналы, указывающие на то, что на данный момент предложение превышает имеющийся спрос. Тут стоит внимательно наблюдать за развитием экономической ситуации и мерами стимулирования рынка строительства, так как национальный проект "Жилье и городская среда" предусматривает увеличение строительства жилья к 2030 году до 120 млн квадратных метров в год».
В заключение собеседник Novostroy советует при нехватке денег на покупку квартиры инвестировать средства в приобретение облигаций фондов, которые вкладывают свои активы в строительную отрасль.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
