Стоимость недвижимого имущества не может быть постоянной. В силу определенных факторов, цена объекта недвижимости может колебаться. В силу того, что недвижимость представляется в различных видах, то и факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут отличаться. Однако, выделяют общие факторы для всех видов недвижимого имущества.
Первая группа факторов – физические. Сюда входит местоположение объекта и его параметры, то есть это климат, топография, грунты и размеры, форма, площадь, год постройки, планировка, стиль и т.п.
Вторая группа факторов – экономические. Они подразделяются на общие, факторы спроса и факторы предложения.
Общие: в данном случае большое влияние оказывает общая экономическая ситуация в мире. Также стоимость недвижимости во многом зависит от экономического состояния в государстве, регионе и муниципалитете. Порой финансовое состояние предприятий также воздействует на установление стоимости объектов недвижимости.
Факторы спроса: уровень заработной платы, уровень безработицы, уровень процентной ставки, наличие источников финансирования, платежеспособность населения.
Факторы предложения: количество подобных объектов, выставленных на продажу, затраты на строительно-монтажные работы, налоги и т.д.
Третья группа факторов – социальные. Стиль и уровень жизни, уровень образования, тенденции, протекающие в обществе, омоложение или старение населения, уровень преступности и т.д.
И четвертая группа факторов – политические. Также в эту группу включают административные и юридические факторы. К ним относится налоговая и финансовая политика, различные строительные нормы и правила, ограничения, наличие льгот, работа муниципальных служб, зонирование и т.д.
Факторы могут влиять на различных уровнях, а именно на региональном уровне, на местном или внутри своего окружения.
Безусловно, что бы оценить свою недвижимость, собственнику целесообразно обратиться к специалисту, так как самостоятельно очень сложно учесть все вышеуказанные факторы, более того, за отсутствием опыта есть большая вероятность либо потерять возможную прибыль, либо столкнуться с длительным периодом процесса продажи объекта недвижимого имущества. Оценщик, используя свои профессиональные качества и знания, поэтапно проведет оценку объекта недвижимого имущества и предоставит итог в виде отчета об оценке объекта недвижимости.
Несмотря на то, что имеются общепринятые факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно выделить несколько факторов, которые будут оказывать влияние на формирование цены. В качестве примера можно привести такой вид недвижимости, как жилая, по причине ее популярности.
Итак, к основным факторам, которые будут влиять на цены на жилую недвижимость в ближайшие годы, относят:
1. Ипотечный фактор.
2. Инвестиционный фактор.
3. Фактор эскроу.
4. Транспортный фактор.
5. Фактор реновации.
Ипотечный фактор оказывает давление на рынок недвижимости, так как именно уровень процентных ставок регулирует спрос. Повышение или падение ставок вызывает отток или приток покупателей, поэтому стоимость недвижимости также колеблется.
Инвестиционный фактор проявляется тогда, когда доходы от депозитов снижаются, поэтому инвесторам выгодно вложить свои средства в недвижимость. Поэтому, падение ключевой ставки оказывает влияние на инвестиционную сферу, что, в свою очередь, также может вызвать рост цен.
Фактор эскроу. Не является основным фактором роста цен, однако, застройщики вполне ожидаемо могут поднять стоимость новых проектов.
Транспортный фактор серьезно оказывает влияние на формирование стоимости объектов недвижимости. Так как даже если объект находится далеко за пределами города, но имеется хорошая транспортная развязка, это существенно поднимает в цене квартиры.
Фактор реновации может снизить цены на недвижимость по причине роста предложения нового жилья.
Относительно коммерческой недвижимости, стоит добавить и такие факторы, как наличие отдельного входа (очень популярный параметр), возможность осуществления погрузочных работ (для определенного типа хозяйственной деятельности) и на каком этаже расположен объект (чем выше этаж, тем цена ниже).
А если рассмотреть конкретный вид коммерческой недвижимости, в частности, санаторий. К помещению под санаторий будут предъявляться более узкие, уникальные требования, наряду с универсальными. Санаторно-курортное лечение осуществляется с помощью лечебных природных ресурсов, также применяются различные природно-климатические факторы. Специализированные учреждения санаторно-курортного характера и медицинской реабилитации чаще всего располагаются на определённых территориях, где имеются условия для использования природных лечебных факторов. Поэтому стоимость помещения или его строительство для целей санаторно-курортного лечения будет во многом выше, если указанные факторы будут присутствовать на выбранной территории.
Таким образом, производя оценку объекта недвижимого имущества, необходимо четко понимать, какие факторы оказывают наиболее серьезное влияние на формирование итоговой величины стоимости. Нужно иметь ввиду, что на большинство факторов повлиять невозможно, однако, есть специфические факторы, которые в силах устранить в целях увеличения стоимости недвижимости.
Автор публикации
Ситникова Наталья Сергеевна
https://www.9111.ru/questions/7777777772920610/
