Растущий рынок турецкой недвижимости остается перспективным направлением для вложения капитала. С 2022 года страна-преемница Блистательной Порты входит в список трех наиболее популярных государств дальнего зарубежья среди российских инвесторов наряду с ОАЭ и Таиландом. Как сегодня обстоит ситуация с местным рынком жилья? И что полезно знать инвестору прежде, чем туда заходить? Расскажу в этой статье.
Ситуация в стране
По информации турецкой миграционной службы, с начала СВО наши соотечественники заняли первое место по числу приобретенных в Турции ВНЖ и ныне уступили его только выходцам из Туркменистана. В то время как лидерство граждан РФ по количеству совершенных покупок недвижимости сохраняется. В ноябре 2023-го объем совершенных сделок с участием иностранцев в Турции достиг 2,3 тысячи. 637 договоров из общей массы, то есть каждый третий, заключили россияне. Такие данные приводит статистическое управление Турции TÜIK.
Отмечу, что количество заключенных сделок россиянами под конец 2023-го упало вдвое по сравнению с показателями начала года. Однако сокращение активности на этом рынке характерно и для предстателей других стран. Объем сделок с участием иностранцев в Турции снизился по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 61,5%. Сказались февральское землетрясение, затянувшиеся выборы турецкого президента и осложнение геополитической ситуации вокруг стран исламского мира.
Сегодня эти события вместе с падением курса турецкой лиры отчасти играют на руку инвесторам. Поскольку стоимость квадратных метров и арендные ставки в государстве продолжают расти. Впрочем, бума полуторагодичной давности со взлетом цен до 200% в годовом выражении не предвидится. Такой уровень волатильности рынка жилья в 2022-м составил для Турции исторический максимум. Что с одной стороны подогревало интерес инвесторов, а с другой вызывало небеспочвенные опасения.
По оценкам турецкого аналитического портала Endeksa, сегодня годовой рост цен на местную недвижимость держится на уровне 90% и постепенно стабилизируется. Средняя стоимость жилья на начало 2024 года составляет 3 млн 338 тысяч турецких лир или 9 млн 747 тысяч рублей. По оценкам экспертов, запланированные в стране кампании по жилищному кредитованию в ближайшем будущем выровнят рынок и вновь привлекут повышенное внимание инвесторов.
Личный опыт
В сентябре 2022 года на фоне резко растущего интереса соотечественников к зарубежной недвижимости я отправился в Турцию изучать местные предложения. Наиболее популярным вариантом вложения здесь выступают апартаменты. Мне, как занятому в этом направлении предпринимателю, отельеру и инвестору, такое положение более чем импонировало. Однако в отличие от российских апартаментов — де-юре нежилых помещений — турецкие относятся к жилому фонду и представляют собой квартиры в комплексах с развитой инфраструктурой. Стойка ресепшен, бассейн, спортзал, место для пикника и паркинг чаще всего в наличии. В более дорогих вариантах можно найти спа-салоны, баскетбольные площадки, теннисные корты, кинотеатры и прочие помещения. Площадь турецкой квартиры составляет минимум 38 м². Поэтому студий в таких проектах нет. Апартаменты делятся на категории “1+1”, “2+1”, “3+1”. Первая цифра — количество спален, вторая — кухня-гостинная. Я жил Аланье в варианте “2+1”.
Вторым важным открытием для меня — отельера, ориентированного на посуточную сдачу помещений в аренду, — стало отсутствие в этом сегменте “посутки”. В основном апартаменты здесь сдают в среднесрок и долгосрок. Как следствие, доходность достигает 6-8% годовых. Не слишком привлекательно для иностранного инвестора. Зато рост недвижимости впечатляет. Апартаменты, в которых я остановился, приобретались восемью годами ранее за $120 тысяч. На момент моего присутствия их цена составляла $350 тысяч. Прирост — 200%.
Впрочем, далеко не каждый объект покажет такую доходность. Конкретно в этом случае на такой рост цены повлияла локация. На момент открытия комплекса Аланья только развивалась. Сегодня объект располагается в туристически развитом районе с полностью застроенной первой береговой линией. Возможности войти сюда на этапе котлована нет. Но найти интересные предложения на стадии котлована с прогнозируемой капитализацией от 25 до 40% можно и сейчас.
В отдельных случаях доходность от перепродажи после роста стоимости может достигать 50%. Один из таких вариантов я и опробовал. Мой выбор пал на несколько апартаментов в небольшом, но весьма перспективном комплексе городка Финике в 110 км от Антальи на берегу Средиземного моря. В прошлые годы этот населенный пункт имел статус аграрного центра, где выращивали бананы, апельсины и другие культуры. С недавнего времени местная администрация передала ряд сельскохозяйственных земель девелоперам для застройки, развития города и привлечения турпотока.
На одном из таких участков на первой береговой линии началось строительство шикарного апарт-комплекса. На тот момент регион только начал развиваться в туристической отрасли. Отсюда стоимость юнитов оказалась более чем доступной. В сочетании с возможностью годовой рассрочки и гарантий роста цены в размере 30% вариант представлялся весьма интересным. К тому же возведение объекта взял на себя проверенный и хорошо знакомый мне застройщик.
По условиям сделки, я внес первоначальный транш в размере 50%. Оставшуюся сумму переводил равными частями до окончания строительства. Особенно порадовала возможность удаленного заключения договора и безопасный перевод денег из России ресурсами застройщика.
В результате прогнозы доходности подтвердились. За год мои апартаменты подорожали на треть. Сегодня комплекс готовится к вводу в эксплуатацию. И, по моим оценкам, на момент открытия я зафиксирую удорожание своего актива на 50%. Увы, количество таких предложений ограничено и чаще всего реализуется на закрытых продажах.
Стоит ли сегодня инвестировать в турецкую недвижимость? С моей точки зрения, да. Резон в таком направлении определенно есть. Однако, как и в случае с любыми заграничными и даже отечественными лотами, инвестору нужно тщательно подбирать застройщика и локацию, прогнозировать изменения рынка и оценивать риски.
Подробнее об особенностях инвестирования в турецкую недвижимость смотрите в моем интервью с главой местной девелоперской компании и агентства недвижимости Expert Property.
