Совпадение-сложение ряда факторов, включая зимний спад несезона, проблемы с лимитами на господдержку отрасли и целый ряд других, о которых я уже писал ранее на канале, привели к как бы невероятному, но вполне себе на самом деле ожидаемому результату.
Кормовая база рынка новостроек начала резко сокращаться этой зимой.
Только-только явственно обрисовались грядущие проблемы шагреневой кожи, сразу же случились первые акты начала новой "Великой битвы титанов".
Теперь "схлестнулись" в противоборстве не финансовый блок и ЦБ РФ с одной стороны против Минстроя и вице-премьера Правительства РФ Марата Хуснуллина с другой, а следующий уровень - "пониже" - непосредственно российские банки и застройщики.
Банки и застройщики, те самые, кто до того так долго и мощно гребли в одной лодке, состригая купоны с россиян на кредитах и продажах бетонометров, теперь оказались по разные стороны одной баррикады.
Которую в своё время совместно и выстроили.
Казалось бы - невиданное и невозможное. Но нет. Когда приходиться делить реальные денюжки, "друзей" в такой среде и ситуации нет и быть не может.
И тут же сразу "проснулись" даже в ФАС.
Вторая как бы "неожиданность".
Там закрывали все последние годы глаза на то, что творилось на рынке первичной жилой недвижимости. На рынке с той ценовой политикой застройщиков, что очень даже напоминало некую "осознанно синхронизированную", скажем так.
А тут вот оно что - сразу же возбудились по обращениям обиженных девелоперов.
Написано в Известиях, которые и запустили новость, что якобы претензии исключительно именно из-за требования "покупать недвижимость только у их (банков - прим. автора) партнёров".
Но это не совсем так. Всё поглубже и позаковыристее.
А что же случилось? Почему взаимные претензии и даже нежелание и назревающий полный отказ от совместной работы?
Да потому что банкиры теперь не готовы давать ипотечные кредиты по программам с господдержкой без оплаты сего действа со стороны застройщиков.
Им не хочется платить самим. Не озвученное официально, но в кулуарах давно известное мнение банкиров - они и так за многое теперь вынуждены платить. За что не платили ранее. Например, при некоторых проблемах некоторых заёмщиков, скажем так. Обязательства, которые появились после кое-чего.
И об этом я также писал ранее на канале.
А теперь, при сокращении выделяемых ДС для разных банков квот на госпрограммы (или вообще закрытия выдачи (возможно - временного), но кто ж его знает, ну а временное порой бывает вполне себе постояннее самого постоянного, как мы помним) банки не хотят покрывать разницу разрыва в ставках.
А куда её переложить? На покупателей квартир в новостройках? Ну это да. Но они же самые "конечники" в этой пищевой цепи. Рано или поздно это скажется и на них. Но до них надо ещё суметь дойти-добраться...
А добраться можно, например, "переложив" недостающее на плечи девелоперов.
Вот банкиры потому теперь и хотят от российских застройщиков от 7,5 до 11,5 % в зависимости от программы дополнительной оплаты при выдаче ипотечного кредитования.
Это бы, в отличие от прошлого прямого вранья насчёт ипотек с якобы субсидиями от застройщиков, которые я разбирал не раз здесь подробно, действительно были бы реально "субсидированные застройщиками ипотечные кредиты".
Теперь банкиры сказали своим "партнёрам": платите, родненькие. Если хотите распродаваться. Как ранее. Напомню, все льготные ипотеки суммарно в разных регионах составляли от 70 до 90 % всех продаж российских создателей новостроечных бетонометров.
Зрястройщики оказались зажаты в некие тиски.
Дальше ценники на квартиры поднимать можно. Конечно же. Но больше уже только теоретически. Ну - нарисуем ценник, будем жить. Но недолго. Потому что на практике во время этой и без того невесёлой и уже наполненной сюрпризами зимы подобное обвалит и так не блещущие успехами продажи.
Платить самим девелоперам тоже не хочется.
"А чем мы хуже банков?" - наверное, думают там они у себя "внутри".
Да и что там кто-то понапридумывал себе, откуда деньги, Мойша, мы тут сами последнее доедаем, они ж и так бедствуют, и вся "маржа" у них не более 10-15 %. Верьте им. Вон как стройматериалы в цене выросли! Жуть!
Ну куда такие дополнительные нагрузки на поникшие плечи застройщиков?
Ведь и сам рыночек ценников на новостройки реально так надут, что аж трещит на морозце. Того и гляди надорвутся уже покупатели российских бетонометров прикупать себе буквально золотые бетонометры.
Незадача, однако.
Если кто ещё не в курсе, вот вам краткое "содержание предыдущих серий" из истории вопроса:
В самом конце 2023 года и в самом начале 2024 года несколько ведущих российских банков сообщили о своих планах свернуть множество ранее работавших ипотечных программ собственного авторства. Это были и Сбербанк, и ВТБ в том числе (а это большая часть рынка). Что сделал ВТБ, в частности, я писал вот тут в своём телеграм-канале.
Заодно, кстати, "прилетел" большой "привет" перекупщикам-инвесторам.
Мечтавшим прикупить задёшево на старте продаж, а потом удачно и почти без хлопот сплавить свои объекты по переуступке как раз с использованием каких-либо вариантов льготных ипотек. Так вот, теперь так ни со Сбером, ни с ВТБ сделать будет нельзя. Что уже печальненько. А то ли ещё будет...
Итак, банки возжелали работать далее только с теми девелоперами, что будут совместно с ними субсидировать ипотечный кредит. На тех условиях, что я описал здесь выше.
Некая "дополнительная комиссия для участников рынка"? Да. Ну а что вы хотели, дамы и господа? А кому сейчас легко?
Крупные девелоперы (первым был, как сообщают, Setl Group, а на сегодня это целое седьмое место в ТОП-10 российских лидеров-девелоперов по объёмам строительства), о чём я среди прочего недавно уже писал вот здесь.
А там и другие выразили недовольство. ГК ПИК, к примеру, даже вроде как временно то ли разорвал, то ли готов разорвать отношения со Сбером, в частности.
Как говорится, между банкирами и девелоперами пробежала чёрная кошка. Прошла любовь, завяли помидоры, и это всё из-за каких-то жалких процентов!
Могу предположить, что дальнейшие события будут очень интересными.
ФАС пока проводит только проверку. И это ещё ни о чём не говорит по сути. Посмотрим. Я ставлю на то, что всё спустят на тормозах.
Но вот в чём проблема. Ведь такие довольно небольшие изменения ко всему этому привели.
Ранее всего лишь с 15 декабря 2023 года (месяца не прошло) по общей льготной и семейной ипотекам снизили лимит кредита в 2 раза - с 12 млн до 6 млн рублей (в столичных регионах, но это большая часть рынка). ПВ повысили до 30%. Ну и всего на 1 % был снижен размер субсидий, которые банки получали за льготные займы. А у многих банков квоты на выдачу кредитов с господдержкой были превышены (один Сбер раздал в 2023 году на 400+ млрд таковых сверх выделенных лимитов).
И вот вам результат.
А то ли ещё будет, ой-ёй-ёй. Дожить бы кое-кому хотя бы до лета...
Чтобы можно было кормовую базу на свободном выгуле пополнить...
Продолжаем наблюдение за происходящим. Впереди ещё много перемен.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅🎄🎄🎄🎄🎄✅✅✅✅✅✅✅✅✅
ВАЖНОЕ. Мир меняется, и новый 2024 год несёт всем нам множество пертурбаций. Здесь на платформе они уже для многих случились.
Уважаемые подписчики! Дзен отписывает вас от канала автоматом каждую ночь, каждую ночь каждый день. Просьба - если канал интересен, следите за каналом сами, и следите за восстановлением подписки. Благодарю за ваш постоянный интерес ко мне и каналу! Дзеноводы явно опять напортачили. Поддержите канал в этот странный период "развития" Дзена. Всех люблю 😍. И теперь жду вас и здесь, и в Телеграм 🤩.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Мой телеграм-канал (теперь там отмечаем рост, первые 350+ уже есть👍🤝). Подписываемся! Мало ли какие проблемы ещё подкинет Дзен...🤷♂️🤦♂️.
Ну и по традиции популярные и новые публикации на Дзене для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался у меня в гостях: