Разные интернет-площадки типа Мир квартир, Авито, ЦИАН, Инком-недвижимость и прочие им подобные продолжают рассказывать очередные сказки для "инвесторов в жилые метры".
О "выгодности" покупки бетонометров в МКД. Любых - и вторички, и первички.
В том числе, в целях покупки для сдачи в найм прикупленных жилых помещений и апартаментов.
Купи и сдай
В этот раз с новой порцией скажем так "казуистики-ерундистики" (просто набор букв, случайным образом встроенный в слова, ничего более, отношение к сути заявления экспертов и СМИ не имеет) выступила как раз платформа "Мир квартир".
А информацию от неё протранслировали в РИА Новости Недвижимость - см. скриншот (а вот и источник):
Почему я могу смело утверждать, что данная информация - как раз вполне себе сказочная, и относится как раз к этакой казуистике-ерундистике?
А вот почему:
Любые инвестиции, которые имеют доходность ниже, чем официальная инфляция, это всегда вообще НЕ инвестиция.
Это потеря, а не приобретение. Не прибыток, а убыток.
Потому что выходит так, что в действительности в таком случае - в части рассмотрения вложения РНУ (денег) - это вообще прямые так называемые "минуса".
То есть инвестиционный "идиотизм", ИМХО.
Потому что какие-то там "доходы" не перекрывают даже потери от стоимости денег. Всего одной этой потери.
А ведь есть ещё и другие потери.
Вот что пишут в приведённом выше источнике:
"В компании добавили, что в среднем по России доходность квартир в новостройках составляет 4,8% годовых...".
Просто рука-лицо 🤦♂️.
Дамы и господа "эксперты и аналитики", пора бы выучить да вызубрить назубок: уровни доходности ниже инфляции - это НЕ доходность.
Если "прирост" составляет 4,8 %, а убыток только по инфляции составляет явно больше (в нашем страновом случае даже в разы), то это не просто бессмысленная инвестиция.
Вот такое вот - это вообще НЕ инвестиция.
Вот данные по инфляции в 2022 и 2023 годах:
Инфляция по сведениям от Росстата:
2022 - 11,94 %.
2023 - 8,51 %.
Инфляция так называемая "фактическая" (с иной методологией расчёта):
2022 - 13,06 %.
2023 - 16,78%
То есть у нас официальная инфляция была в 2023 году ниже, чем в 2022 году. А вот фактическая случилась выше, чем в позапрошлом году.
Почему так?
Да потому что всё остальное для населения России, что ранее удавалось сдерживать в росте ценников, стало очень быстро и существенно дорожать в конце 2023 года (кроме авто и квартир и некоторого ряда других товаров, что дорожали и ранее - в 2022 и в 2023 годах).
Давайте посмотрим на статистические данные "в общем по стране" (по некоторым важным группам и товарам):
Я выделил только пресловутые яйца и автомобили. Яйца в прошлом году до той "катастрофы" с ними, что случилась, лично по моим наблюдениям (видел ситуацию только в моём регионе - Подмосковье, и я в этом не претендую на истину в последней инстанции, да к тому же сам редко заезжаю в продуктовые магазины на закупки ПП) были от 70 до 80 рублей. Сегодня они стоят на прилавках с ценниками от 140 до 160 рублей за десяток. Рост не на 50 %, а в два раза - на 100 %. У вас в регионе и в конкретных локациях может быть чуть по другому. Но роста всего на 50 % нет. Уж точно. Он случился другим - выше.
Даже импорт теперь закуплен в районе от 95 до 105 рублей, как сообщают. Так что ценник может ещё и вырасти - надо же яички довезти и продать. А каждый любит добавить в цепочке и своб наценочку, верно же?
Автомобили в данных выше этак "хитро" указаны только вычленено и одиноко - "отечественные". По ним ничего не скажу - никогда их не покупал в этом тысячелетии 🤷♂️... Но по импортным ситуация известна всем и так - рост составил от 2-3 и даже более раз. И это явно не уровень 17 %, который как раз и был учтён при расчёте инфляции.
Аналогично дело обстоит со многими и многими товарами, продуктами и услугами.
Именно так вот и учитываются у нас многие данные в официальной и неофициальной (экспертной от "специально обученных" аналитиков) статистике.
Но даже по официальной инфляции средняя доходность по стране от сдачи квартир почти в 2 раза ниже любой инфляции. Как её там не подсчитай. И ни в одном регионе не превышает её - даже при ориентировании на минимальную официальную инфляцию.
По расчётной фактической отставание уже в 3+ раза. По реальной наблюдаемой (зависящей от реальной "корзины потребления каждого конкретного человека, семьи и "домохозяйства", потому что там уже будут не средний набор, а очень различающиеся наборы потребляемого, у многих очень как небо и земля) вся "доходность" от сдачи квартир скорее всего будет уже в ближайшем будущем выглядеть вообще какой-то чуть ли не статистической погрешностью.
Поэтому вот вам вывод:
У нас в стране сегодня нигде не выгодно покупать любое жильё с целью получения любой "доходности".
В частности, от сдачи в найм. Даже посуточная сейчас в огромном числе ранее бывших реально доходными локациях стала фактически нерентабельной.
И даже то, что какие-то арендные ставки в каких-то городах выросли - это никак не скажется в плюс в сложившейся ситуации.
Тем более, что в сфере МКД чем дальше, тем больше будет новых и старых проблем.
Рост тарифов ЖКХ. Проблемы с авариями сетей и других частей инфраструктуры ЖКХ (не только зимой, это у нас давно уже круглогодичная проблема, просто пока "дошла" она не до всех).
А ещё вот может случится зима, арктический заброс холодного воздуха, и - о удача! - ваша квартира под сдачу в аренду, расположенная в таких городах, как Подольск, Солнечногорск, Мытищи и других. Ещё в десятках и десятках городов только европейской части России. А у нас страна на этом не заканчивается... Так что шансы на "везение" - велики.
Думаю вот что - просто в гору пошёл во многих локациях страны (и далеко не только в Подмосковье, как я уже указал) этой зимой арендный бизнес. Много-много денежек счастливые арендаторы не менее счастливым до слёз арендодателям заплатили уже и ещё заплатят...
Рост или не рост?
Но у нас же растут арендные ставки! - возразят некоторые. Да ещё и резко да рекордно.
Ну да, вроде бы как местами и растут. А местами - и не особо.
Конечно же, смотрите, как это всё подаётся в СМИ:
Рекордный рост, резко подорожали... Ну и дела, казалось бы. Но а если разобраться?
Рост ставок аренды - где-то мне попадалась на глаза недавно информация - если пусть даже и составил в районе 20 %, это же всё равно ниже роста всего-всего в стране. Что уже случился..
Авто выросли в разы, квартиры выросли в разы, продукты в цене выросли в разы на многие ходовые позиции. Другие продукты, услуги, всё - росло. Вот уж точно реально "резко" и рекордно".
Но вот что пишет и Коммерсантъ про рост именно аренды (источник):
"... Год к году показатели выросли на 19,9% и 18,9% соответственно."
То есть, если не смотреть на "рекордный" рост где-то там на что-то там конкретное (например, в Москве на двухкомнатные бизнес-класса аж в 40+% (а их снимают от силы пара тысяч человек во всей Москве, очень показательно, ну да)), общий прирост выходит и не так уж и велик. А "рекордов" даже и рядом нет.
Вообще всем известно, что рынок аренды всегда реагирует с отставанием на рост ценников, и все последние годы даёт прирост существенно меньше, чем рост на других рынках. В том числе на рынке непосредственно самой жилой недвижимости. Да и ранее всегда отставал рост аренды от роста цен на жильё, например.
А вот свежие данные от ЦИАН (источник):
Ну и где мы видим "резкий" рост аренды? За два года с 20 тысяч рублей до 25 тысяч? На 25 % по конкретному виду жилья - самым "ходовым" однушкам? В год на уровне 12,5 %? А это ведь объявления. Уж как там снимали в реальности - о том на интернет-площадках объявлений знать не могут.
Так что лучше пусть будет у нас тут "рост" на 20 % в аренде в среднем по стране за 2023 год всё-таки. А то ещё и меньше выйдет, если смотреть информацию от других экспертов.
20 %? Да это вообще ни на что не повлияет.
Точнее, даже не так.
Такой рост на фоне других уже случившихся (а сколько нам ещё их далее предстоит) повышений цен говорит только об одном -
сдавать жилые и нежилые метры в аренду становится всё более и более невыгодным.
А уж покупать квартиры именно для сдачи в найм - плохой план.
Потому что прирост арендных ставок меньше, чем прирост ценников на практически всё остальное в России.
Включая и ставки тарифов ЖКХ в новых домах, кстати. Которыми сегодня как раз управляют зачастую УК от застройщиков.
А теперь сравните вывод с тем, как всем подают как "сладкое" информацию о якобы выгодности закупки квартир сегодня под будущую сдачу в найм...
Ну что ещё сказать? Я промолчу.
Лучше меня скажут сами дамы и господа, вроде бы как разбирающиеся в рынке жилья:
Стагнация в итоге, батюшки-матушки. По состоянию на самый конец 2023 года. А это буквально "вчера".
Или вот вам мнение анонимного пользователя сайта ЦИАН:
Как вам? Вот и делайте выводы сами...
Окупай меня полностью
И да. Ещё немного про наше счастливое детство текущую реальность.
Про "окупаемость".
Сроки даже чисто теоретической расчётной (а не реально полной, что называется "подбитой по бухгалтерии" практической) окупаемости, сопоставимые со сроками всей активной части жизни многих россиян сегодня - все вот эти 15-20-25 и даже более лет в разных вариациях и в разных регионах (в зависимости от возраста это и есть чуть ли не до глубокой старости у многих или хотя бы порога пенсии) - это же уже сегодня просто какая-то жесть жестяная, а не "окупаемость".
Это уже про хотя бы за всю жизнь вообще успеть со всей этой (пардоньте мой французско-нижегородский) "бодягой" в ноль хотя бы выйти...
И где тут вообще "инвестинг"? И где тут "доходность"?
Ну, это ж повесточка, и каждый год по ней отрабатывают у нас все, кому это как бы "положено".
Кто во всё это по-прежнему верит - так ноги в руки, спешите-бегите сломя ноги прикупать квартирки - смотрите ж, эксперты сообщают, что "доходность квартир в целом увеличилась на 0,1 %...":
А в Москве аж на 0,2 %... Рекордный и резкий рост, ага.
Мега-рост! Пора вложиться. К тому ж всё ж окупиться. Лет так через ...дцать.
Уже просто нет слов. И смех, и грех, и цирк с клоунами. Впрочем, это как обычно...
Не надо вам квартиры под сдачу в найм прикупать.
Вот и вся недолга. Если коротко и ясно.
✅✅✅✅✅🎄🎄🎄🎄🎄🎄🎄🎄🎄🎄🎄🎄🎄✅✅✅✅✅
ВАЖНОЕ. Мир меняется, и новый 2024 год несёт всем множество пертурбаций. И здесь на платформе они уже для многих случились.
В благодарность за мои труды здесь Дзен "слил" почти все показы моих публикаций. И прошлых, и текущих, и будущих. Надежда только на вас, мои уважаемые подписчики! Дзен отписывает автоматом вас каждый день. Просьба - если канал интересен, следите за каналом сами, и следите за подпиской. Благодарю!
Поддержите канал в этот странный период "развития" Дзена. Сейчас можно подписаться на меня, прожать лайк и оставить любой благожелательный комментарий с поддержкой. А также читать на канале всё, и всегда, и до конца. Это и было, и так и будет для всех полностью бесплатным.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписываемся на мой телеграм-канал (теперь там отмечаем рост, первые 350 - уже есть👍🤝!):
Всех люблю 😍. И жду вас по-прежнему и здесь, и в Телеграм 🤩.
Ну и по традиции мои популярные и новые публикации на Дзене для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался у меня в гостях: