Время от времени на рынке аренды жилья можно встретить утверждение, что договор бессрочного найма является выгодным для обоих контрагентов.
Данное утверждение основано на следующих аргументах:
Договор длится неограниченное количество времени, а значит жилец может проживать сколько угодно, пока исполняет свои обязательства по договору, собственнику и жильцу не нужно каждый раз после окончания действия договора подписывать новое соглашение, если одна из сторон не выполняет обязательства, то второй стороне будет проще прекратить договорные отношения, ведь нет определённого срока окончания действия договора и т.д.
Сразу возникает вопрос «почему?»
Срок действия договора не является существенным условием договора найма и, соответственно, можно его не прописывать в договоре, и договор будет считаться заключенным, вот и получается бессрочный договор.
Все верно, можно не прописывать в договоре найма сроки и это не повлечет его недействительности, такой договор не будет считаться незаключенным, но при этом, если в договоре найма не определён срок, то сработает правовая норма, закрепленная в гражданском кодексе.
Согласно этой норме, а именно статье 683 ГК РФ, договор найма не может быть заключен на срок более 5 лет. Если же в договоре вообще не указан срок действия договора, он будет считаться заключённым на предельно возможный срок, то есть на 5 лет. Эта норма является императивной, то есть стороны не могут согласовать иной порядок.
Как это влияет на отношения наймодателя и нанимателя?
Напомним, что в коммерческом найме можно выделить 2 вида:
- краткосрочный наем;
- долгосрочный наем.
Если в договоре не определен срок его действия, то отношения наймодателя и нанимателя будут регулироваться нормами, отнесёнными к долгосрочному найму.
Приведем наиболее важные отличия долгосрочного найма от краткосрочного:
- порядок расторжения долгосрочного договора Наймодателем будет более сложным (например, обратиться в суд для расторжения договора можно будет только спустя 6 месяцев неоплаты нанимателем платы за наем;
- суд может не расторгнуть договор долгосрочного найма и дать нанимателю год для того, чтобы последний начал исполнять договорные обязательства;
- по договору долгосрочного найма наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора;
- обременение по договору долгосрочного найма должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Что же получается, в отношениях по сдаче помещений некорректно говорить о бессрочном договоре?
Нет, бессрочный договор вполне может существовать, но бессрочным может быть только договор аренды. В вопросе сроков договор аренды является более гибким, нежели договор найма, предельного срока по аренде помещений не установлено.
Соответственно, если стороны не указали в договоре аренды сроки, то он будет бессрочным. Отметим, что бессрочный договор аренды не требует государственной регистрации.
Исходя из вышесказанного у кого – то может возникнуть мысль «если я хочу бессрочный договор, то я могу вместо найма заключить договор аренды». Такое утверждение также не является верным, собственник не может лишь на основании своего волеизъявления решить, какой вид договора стоит заключать.
Какой тип договора — найма или аренды — будет заключен, определяется статусом помещения, кто будет снимать помещение и целью сдачи помещения.
Если у вас есть вопросы, можете обратиться лично к Илье Савлович в его Telegram-канале. Он готов ответить на все ваши вопросы и предоставить необходимую информацию.