Учитывая специфику нашего информационного канала, вопросы о строительстве на землях сельскохозяйственного назначения возникают нередко. Мы решили написать эту статью с подробностями, уточнениями и разъяснениями.
Построить жилой дом на землях с/х назначения. Можно (с недавних пор), но при следующих условиях: вы регистрируете КФХ (это юридическое лицо), становитесь легальным и реальным сельхозпроизводителем (то есть выращиваете и продаёте сельхозпродукцию, получаете с этой деятельности доход и платите налоги). После этого имеете право построить жилой дом с пятном застройки 0,25% площади участка — для одного гектара это 25 кв.м. Маловато, но таков закон. Для двух гектар — 50 кв.м. До трёх этажей. Площадью до 500 кв.м. На 10 гектарах можно построить дом с пятном застройки 250 кв.м. Но тоже до 500 кв.м, следовательно двухэтажный.
Также можно построить дом на садовом участке, но этот вариант мы не рассматриваем — и раньше можно было, этот вопрос не новый.
Уточнение — можно построить только один дом. Даже на ста гектарах только один, до трёх этажей и до 500 квадратных метров. После этого поделить участок с целью построить другие дома нельзя.
Так что утверждать, что строить жилой дом можно, не уточняя условий — это говорить часть правды, скрывая другую. Такая полуправда суть и есть обман. Этим особенно злоупотребляет крупный продавец земель, предлагающий участки по одному гектару.
Добавим — построить лично для себя дачу, посадив несколько фруктовых деревьев, раздавая плоды родственникам не выйдет. Это можно делать на садовом участке. Нельзя имитировать работу сельхозпредприятия. Если назначение участка сельскохозяйственное, а вид разрешённого использования (ВРИ) — производство сельскохозяйственной продукции, вы должны производить на участке с/х продукцию. В соответствии с назначением участка. Строительство жилого дома — приятный бонус фермеру. Государство идёт ему навстречу, чтобы в стране было больше яблок и фруктов, овощей и мёда, яиц, молока и мяса. Обманывать государство — действие юридическое, классифицируется как нарушение закона. Так можно и лишиться участка за нецелевое использование.
Ещё одно уточнение. Построить дом на участке КФХ получится не во всех регионах. Некоторые субъекты запретили возводить жилье фермерам на своей территории. Так, в Московской области ограничения установлены в 60 городах (закон Московской области от 25.04.2022 № 64/2022-ОЗ). На территории Ленинградской области строительство запрещено (закон Ленинградской области от 08.02.2022 № 5-оз). Ограничения есть в Тверской, Белгородской, Костромской области.
А как же туризм на на землях сельхозназначения? Всё то же самое. Земли нужно использовать только в соответствием с назначением и делать то, что предусмотрено видом разрешённого использования. При этом всегда можно выбирать конкретную сферу деятельности из списка возможных вариантов, даже для самой строгой территориальной зоны СХ-1 — от выращивания зерновых до ценных трав и пасеки.
И только бонусом можно добавить туристическую деятельность, так называемый «сельский туризм», или агротуризм. Разница в том, что жилой дом может быть капитальным (на фундаменте) и с возможностью прописки, а туристические (гостевые) домики на фундамент ставить нельзя. Зато их не требуется ставить на учёт, они не регистрируются и не регламентируется их размер и высотность. Это не капитальное строение, диапазон творчества безграничен — А-фреймы, домики на деревьях, геосферы лишь часть того, что уже придумано. И наверняка ждёт что-то безумное.
Перевод земель с/х назначения в ИЖС. Законом это не запрещено, однако процедура это сложная, долгая и крайне редко успешная. Разворачивать эту тему здесь не будем, это отдельная большая тема, подробную информацию можно найти. Почему сложно — как минимум потому, что в случае перевода в ИЖС при возникновении посёлка в чистом поле местная администрация обязана провести коммуникации (горячая вода, электричество, газ), построить дороги, больницу, детский сад, школу и нести далее расходы по содержанию общественных мест, обслуживанию и ремонту сетей. Если это не госпрограмма, обеспеченная бюджетным финансированием — такая нагрузка ей нужна? Ответ очевиден.
Этот вопрос стоило уточнить для тех, кто намерен купить участок с целью построить коттеджный посёлок. Ответьте сами себе — пойдут ли местные власти, от которых зависит решение о переводе земель в ИЖС на поводу у коммерсантов? Просто в качестве примера — в с/п Успенское Ржевского муниципального округа за 20 лет ни одного запроса на перевод сельхозки в ИЖС удовлетворено не было.
На нашем портале «Земля для туризма» есть несколько участков, которые мы позиционируем как идеальные для эко-посёлков. Но имеется ввиду ни в коем случае не строительство капитального жилья. Злоупотреблять невыполнимыми обещаниями того, что участок можно порезать на мелкие, продать под жильё, после чего перевести в категорию ИЖС мы не станем — этим, к слову, особенно злоупотребляет тот же самый продавец земель по одному гектару.
Цены на земли сельхозназначения
Кто-то уверен, что сто тысяч за гектар это «копейки», другие — что это грабёж. Это справедливо в обоих случаях. Всё зависит от локации, типа земель и назначения, размера участка, близости населённых пунктов, коммуникаций. Несколько сот га бывших колхозных полей, заросших за 30 лет кустарником и борщевиком, 100 га пахотных земель, десяток гектар хвойного леса и один-два гектара видового участка рядом с берегом Волги могут стоить одинаково, то есть различаться в сто и тысячу раз цене за один га. Рынок есть рынок, цена сделки есть баланс спроса и предложения.
В Тверской области один га земли сельхозназначения в среднем просят от 1 до 3 миллионов, если рядом дорога и линия электропередачи, если участок в зоне мобильной связи и недалеко населённый пункт со всей инфраструктурой — торговые центры, магазины, аптеки, больницы. Цена может гораздо ниже, если ничего этого нет и гораздо выше, если ко всему этому прилагаются красивые виды — например, берег Волги или водоём. Такие участки имеют большой потенциал для туризма.
Итог. Построить индивидуальное жилье на сельхозтерритории можно только в двух случаях: на садовом участке и земле КФХ. Учитывайте, что изменить ВРИ, а тем более категорию земли, получится не всегда. Если планируете строить на участке дом, проверьте эти параметры до покупки.
Учитывать стоит привлекательную кадастровую стоимость сельскохозяйственных земель — она пока невысока, следовательно налоги невысокие. Это же является фактором, способствующим повышению цен — о таких факторах мы писали.
Пишите свои вопросы, задавайте в комментариях. По возможности и при наличии компетенций будем отвечать. По традиции предлагаем рассмотреть покупку земельных участков на нашем портале «Земля для туризма».
