Какая недвижимость остаётся недорогой и может приносить ощутимый доход?

Цены растут. Растут в отрыве от скромных уровней, что транслируется в телевизоре. Десять лет назад многое стоило в десять раз дешевле, просто это не все замечают. В 2016 самый дешёвый новенький автомобиль BMW 1 series можно было купить новым из салона за 780 тысяч рублей, сегодня за эти деньги ничего подобного не купить.

Как только иномарки ушли из России, российские производители подняли цены, для начала задрав их до стоимости иномарок аналогичного класса (при том что цены на них включали налоги и пошлины на импорт), затем удвоили. Хотя нет, это не единственная их уловка. До этого, много лет назад, они лоббировали эти самые пошлины. Чтобы продавать свой хлам дороже, заставив повысить цены на импорт.

Несмотря на рекордные темпы ввода нового жилья и (гораздо меньшие темпы рождаемости), цены на жилую недвижимость давно в космосе и отрыв от земли только увеличивается. Есть, однако, вид недвижимости, цены на которую относительно низкие и не проявляют признаков резкого роста — земли сельскохозяйственного назначения. Разумеется, всё зависит от региона — в Красной Поляне они давно сравнялись со Швейцарией, а на Алтае сравнялись с сочинскими.

Цены на земли Горного Алтая выросли в связи с резким ростом внутреннего туризма.

Доступность и стабильность цен на земли сельскохозяйственного назначения сегодня является положительным фактором как для инвесторов, так и производителей. Войти можно с относительно небольшим капиталом, налоги на землю невысокие, видов деятельности, позволяющих зарабатывать на земле, много. Купить один гектар в Центральном регионе можно по цене около миллиона рублей, то есть около десяти тысяч долларов. По мировым ценам это бросовая стоимость.

Кстати, забудьте о ста тысячах рублей за гектар, которыми «Мой гектар» заманивает легковерных горожан. Жёсткий неликвид, что предлагается ими до 1 млн — это заболоченные, заросшие кустарником или лесом участки без подъезда, вдали от линий электропередач, без дорог, воды и мобильной связи. Вы просто закопаете деньги в землю, как Буратино свои пять сольдо (сами помните, где). Что-то более-менее ликвидное у них от одного миллиона только начинается.

Сразу оговоримся — это вряд ли будет пассивный доход (если не сдать участок в аренду, но это очень маленький доход и большая удача, если кому-то понравится). Активность придётся проявить в полную силу. Иметь в собственности землю с/х назначения и не использовать её нельзя — неизбежны штрафы, повышенный земельный налог и даже изъятие. Да, можно потерять участок, поэтому на сельхозземле нужно производить сельхозпродукцию. Стране нужны дешёвые вкусные яблоки и мёд, помидоры, огурцы, фрукты и овощи. Это ведь ненормально, когда в наших магазинах безвкусные помидоры на гидропонике стоят дороже курятины, а более-менее вкусные грунтовые дороже свинины, а часто дороже телятины.

Помню, как родители на небольшом участке выращивали на грядках помидоры и огурцы, по осени заготавливали их бочками на засолку. Продавая по нынешним ценам, могли бы немыслимо разбогатеть. И всё это на нескольких сотках. А сколько всего можно вырастить на гектаре, причём без удобрений? Затраты - вспашка (мотоблок, навесное оборудование) и семена. Всё это продаётся очень недорого.

Обычные помидоры и огурцы сегодня в магазинах по цене сравнялись с курицей и мясом.

Но как долго продержатся нынешние дешёвые цены на с/х землю? Какие факторы могут влиять на изменение, в том числе повышение цен? Их много, рассмотрим семь системных.

1. Изменение законодательства. Введение новых налогов или ограничений может снизить привлекательность инвестиций в с/х земли. Пока тенденция обратная — государство стимулирует появление новых товаропроизводителей, происходит либерализация законодательства. На землях сельскохозяйственного назначения разрешили туризм.
2. Экономические факторы. Повышение уровня инфляции или изменение процентных ставок могут значительно повлиять на стоимость земли. Разумеется, в сторону повышения. Эти факторы сегодня крайне актуальны.
3. Политические факторы. Политическая нестабильность или изменения в законодательстве могут привести к снижению инвестиций в сельскохозяйственный сектор. Маловероятный сценарий, так как государство несколько десятилетий держит курс на развитие аграрного сектора, последние два года в связи с известными событиями происходит ускорение. Фермерам выделяются гранты, льготы по налогам, льготные кредиты.
4. Технологические инновации. Внедрение новых технологий в сельское хозяйство может повысить спрос на землю для выращивания новых культур или животных. Рынок предлагает огромный выбор техники и технологий, заменивший изнуряющий крестьянский труд на увлекательную и полезную физическую активность.
5. Экологические факторы. Загрязнение окружающей среды или изменение климата могут привести к повышению цен на землю, используемую для производства экологически чистых продуктов. Неиспользуемые, отдохнувшие от химии земли с/х назначения - новая целина.
6. Демографические факторы. Рост населения и миграция увеличивают спрос на продукты питания, что может привести к увеличению цен на сельскохозяйственные земли. Миграция в Россию тоже играет свою роль. Переезд бывших наших из Германии и востребованность земель с/х назначения у этой категории уже сейчас ощутима в западных областях России и на Алтае. Русские немцы массово переезжают в Россию и скупают большие площади с/х земель - у них большие семьи, они готовы работать и зарабатывать, российские цены воспринимаются ими как копеечные - в Европе таких нет.
7. Транспортные факторы. Цена растёт там, где улучшается транспортная доступность. Развитие столичных диаметров, планируемое до 2030 года окажет серьёзное влияние на цены. В состав узла входит 11 регионов — это Москва, Московская, Тульская, Владимирская, Ивановская, Смоленская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Калужская и Костромская области.

Москва расширяет свои диаметры - МЦД дотянутся до Твери, Ржева, Тулы и других крупных городов Центрального региона.

Таким образом, перспектив снижения цен на земли сельскохозяйственного назначения фактически нет, оснований для роста более чем достаточно. Где-то это будет происходить очень быстро, взрывным ростом, как было в Крыму, в Сочи и на Алтае. Пока же предлагаем присмотреться к туристическим землям в Тверской области, Верхневолжье, на юге Валдайской возвышенности — экологически безупречном районе с большим потенциалом не только в сельском хозяйстве, но и туризме. Посетите наш сайт «Земля для туризма».

Подписывайтесь, если хотите читать новости о туризме, если может интересовать тема инвестиций в туристический бизнес. Общайтесь в нашем канале в Telegram, присоединяйтесь к сообществу ВКонтакте.