Покупка недвижимости – нынче самая модная инвестиция, которая на деле никакой инвестицией не является, а является пассивом. Сегодня мы обсудим, почему покупка квартиры в России в 2024 году может представлять из себя весьма сомнительную затею. Разберемся в финансовом, макроэкономическом, инвестиционном и психологическом аспектах покупки жилья. Выясним, лучше аренда или приобретение? Узнаем, какие альтернативные способы вложения и накопления капитала существуют.
https://dzen.ru/video/watch/659da32eaa8dfa366de024af?share_to=link
Макроэкономическая перспектива: финансовые "пузыри" на рынке недвижимости
Существует множество примеров, когда рынок недвижимости находился на пике, а затем был ошарашен резким падением цен. Например, в США в 2008 году многие люди потеряли огромные суммы денег из-за взрыва ипотечного пузыря и последующей череды банкротств. И к то бы что не говорил, в России ситуация аналогична тому периоду: рынок недвижимости находится практически на максимальных уровнях цен. А платежеспособного спроса практически не осталось, все "качественные" заёмщики взяли ипотеку до 2021 года, сейчас её берут люди на которых "богатство" свалилось в 2022 году после известных событий. Зарплата в 200 тысяч в месяц сама себя не потратит. А что будет после того, когда эти события закончатся?
Кто-то возразит мол, реальную доходность вложений в недвижимость следует считать именно в валюте, а идеально - в золоте (или в яйцах). И они будут правы, потому что так мы сможете увидеть картину сохранности капитала по сравнению с рублевыми ценами. И в долларах с золотом пузырь сдулся ещё в 2008 году вместе с США, вместе с российским фондовым рынком.
Сейчас средняя цена примерно в 2 раза ниже, чем была 15 лет назад! Вот на столько похорошела Москва при Сергее Семеновиче. Как бы его не ругали все, но он сделал доступное жильё в долларах. И сейчас цена квадрата в Москве в валюте ниже, чем практически в любой европейской столице. Но доходы то населения в рублях...
С отменой или дальнейшим сворачиванием льготной ипотеки российский рынок недвижимости рискует рухнуть именно в рублях, в долларах он уже достаточно серьёзно упал. Кроме этого, именно из-за льготной ипотеки назрел большой банковский кризис, который будет результатом схлопыванмя пузыря на рынке недвижимости. Вероятно не в этом году, но ситуация по всем метрикам близка к критической.
И радикальных выходов плюс минус два: крушить готовые дома как недавно в Китае и печатать рубли, чтобы не допустить дефляцию; или допустить дефляцию и войти примерно в японский сценарий от конца 80-х с отрицательным ростом экономики. До мартовских выборов выбрали что-то среднее, подкрутив гайки на льготную ипотеку, но… это полумера. Дальше, после электоральной процедуры ставка пойдёт вниз, курс рубля вверх, а платежеспособного спроса то уже и нет – закончился в конце 2023 года!
Инвестиционный аспект покупки жилой недвижимости
Многие люди, особенно на постсоветском пространстве, считают недвижимость вне зависимости от обстоятельств отличным инвестиционным активом. Но всегда ли это самый надежный и безопасный вариант?
Жилую недвижимость часто используют в качестве источника пассивного дохода через систему аренды. Однако, нужно понимать, что жилая недвижимость - это бизнес, это то, что отнимает у вас время – самый ценный ресурс. Ведение бизнеса аренды квартиры сопряжено с рядом сложностей и необходимостью вложения дополнительных средств. Регулярный ремонт, взаимоотношения с арендаторами, страховые вопросы и риски несвоевременной оплаты - все это входит в перечень обязанностей владельца арендуемой недвижимости. При этом валовая маржа от аренды составляет 5-7% годовых, т.е. окупаемость квартиры составит примерно 15-20 лет без учета инфляции, налогов, ремонтов и простоя. И это при том, что 15% годовых можно зафиксировать на вкладе в рублях на 3 года, и через 5 лет получить на выходе квартиру, если понадобится таки собственное жильё.
Бизнес этот так себе, особенно когда в стране буквально под ногами лежат идеи на сотни процентов годовых. Безусловно, с сильно бОльшими чем недвижимость рисками, но ведь бизнес как раз за этим и нужен. А пассивный доход обеспечат лучшим образом финансовые активы, в том числе, например, диверсифицированные инвестиции через ЗПИФ'ы в коммерческую недвижимость. Не является ИИР, но там и доходность повыше жилья, не надо заморачиваться с арендаторами и диверсификацию при наличии нескольких миллионов рублей можно вполне сделать.
Кроме этого, прошлые кризисы во всём мире, войны и массовые принудительные переселения доказали, что недвижимость не застрахована от частичной или полной потери стоимости. Широко известен факт, что в некоторых моногородах России сегодня можно купить квартиру по цене эквивалентной месячной аренде в Москве. Есть города, где сдают квартиры по цене коммуналки. И это мы даже не говорим про сценарий чеченской войны или возможность повторения недавних событий между Арменией и Азербайджаном, где Нагорный Карабах окажется уже в вашем городе.
Поэтому один из ключевых принципов инвестиций, в том числе и в недвижимость — диверсификация портфеля. Распределяя свои инвестиции между различными активами, вы снижаете риск потерь в случае неблагоприятного развития событий. Недвижимость, несмотря на свой статус стабильного активного, не является исключением.
В случае инвестиций в жилую недвижимость, для диверсификации понадобится крупная сумма капитала больше миллиона долларов, чтобы приобрести несколько объектов в различных регионах и сегментах рынка. И то, в случае катаклизмов, экономического кризиса или изменений в рыночной конъюнктуре, стоимость недвижимости всё равно может рухнуть, что может привести к существенным финансовым потерям, если все средства заперты только в квартирах, а нужны здесь и сейчас. Опыт инвесторов с Донбасса тому яркий пример.
Покупать или арендовать? Финансовый аспект
Как я уже сказал, с текущей процентной ставкой ЦБ РФ в 16% намного выгоднее держать сбережения на вкладе. Проценты, получаемые от вклада или доходы от инвестиций в короткие государственные облигации (ОФЗ), в свою очередь, позволят вам фактически арендовать квартиру свободно и без кредитной нагрузки. Это привлекательная перспектива, учитывая риски, связанные с покупкой собственности. Более того, с арендой всегда есть возможность сменить район, город или даже страну, в зависимости от обстоятельств. В то время как продажа квартиры - процесс гораздо более трудоемкий и отнимающий много времени. А если квартира в залоге у банка, то сменить надоевшую работу будет весьма и весьма не просто с психологической точки зрения (об этом позже).
Ситуацию усугубляет льготная ипотека, которую дают только на новостройки. А вторичка со ставкой в 16% стоит никому ненужная по таким ценам, вынуждая собственников снижать цены или соглашаться на маленькую доходность по аренде. Всё это делает спекуляции с процентной ставкой не выгодными, даже когда вы покупаете квартиру под ставку в 9% годовых на льготных условиях. Продавать то придётся со ставкой уже больше 16%, и покупатели на размер вашей выгоды выбьют скидку. Если бы рынок рос в валюте – да, но он не растёт...
Так выгодно ли с точки зрения финансов покупать квартиру? Ответ – однозначно нет, с текущими ставками по банковским вкладам и ОФЗ можно арендовать за доход со вклада или купонов недвижимость в 2-4 раза дороже той, которую вы собираетесь брать в ипотеку. Свободную половину средств, вместо покупки второй и третьей квартиры банкиру или досрочного погашения ипотеки, можно направить в финансовые активы, чтобы в них в среднем за 10 лет накопить при необходимость на вожделенное собственное жильё.
Безусловно, мой подход подходит не для всех. Тем более, высокий уровень процентных ставок со временем исчезнет, но останутся другие альтернативные инструменты: акции и ЗПИФ'ы на недвижимость. Но это будет потом, сейчас же можно зафиксировать высокую ставку вклада на несколько лет, и получать доход, обеспечивающий накопление капитала. Вместо его расхода.
Покупка квартиры и психология
Однозначно, покупка квартиры - это не только экономическое, но и в большей степени психологическое решение. Для многих это мечта и цель всей жизни, синонимом стабильности и успеха. Но жилая недвижимость - это лишь одна из многих форм инвестирования средств, и не всегда самая выгодная или безопасная, как мы выше выяснили. А дом - это там, где вы себя чувствуете комфортно, независимо от того, в собственности это помещение или в аренде.
Но социальные нормы и стереотипы играют важную роль в принятии решений. Такие фразы, как "Недвижимость - самое надежное вложение" или "Рентное жилье - это для тех, кто боится ответственности" или "У нас скоро пополнение в семье, пора расширяться", слышал, наверное, каждый. Ещё сложнее становится, когда подобные суждения высказывают близкие люди, такие как жены и мамы, когда они буквально заставляют покупать квартиры в ипотеку. Что отдаляет инвестора от его цели, рубя ему сложный процент. Поэтому ориентироваться нужно исключительно на себя. Сперва надо сделать так, чтобы хорошо было лично ВАМ. И если ваша цель – накопить капитал например для ранней пенсии, то никакие аргументы не могут вас сподвигнуть к покупке недвижимости сейчас.
Я слышал много манипулятивных аргументов от родственников ЗА покупку квартиры, которые могут повлиять на решение на решение инвестора, основывается на эмоциональном восприятии, а не на рациональном подходе. Это вполне понятно - ведь квартира для большинства людей - это не просто недвижимость, но и место, где они чувствуют себя наиболее защищенными и комфортными. Им хочется видеть то, чем они обладают. Однако эти чувства не должны мешать достижению цели. В конце концов, пара визитов к психологу обойдутся дешевле первого месяца переплаты по ипотеке.
Волновой анализ и прогноз цен на жильё в России
Широко расстроенно мнение, что Волны Эллиотта – это шаманизм, тех.анализ и попытка заглянуть в будущее. Это мнение в корне ошибочное, Волновой анализ – это методология прогнозирования трендов и финансовых пузырей. С её помощью мы можем определить текущую рыночную фазу, чтобы дать прогноз о будущем. Разумеется, этот и любой прогноз будет носить вероятностный характер, но оценив эти вероятности мы вполне можем принять инвестиционное решение.
Моя основная гипотеза – падение рынка в долларах волной "3" в составе волны (5), её я выдвинул в начале февраля 2022 года в телеграм канале: https://t.me/waves89/4705, опираясь на собственное исследование по российской экономике от 1 июня 2021 года: https://youtu.be/FrW2-lT1qHU.
Здесь я рассматриваю в рамках волны "3" повторение фрактала волны "1", связанного с крымскими событиями и последующими рестрикциями. Рубль в момент завершения волны "3" будет находиться у своих исторических максимумов, поэтому большого падения цен в рублях в ближайшее время я и не жду.
В качестве альтернативы, я рассматриваю сценарий тоже с конечной диагональю, но уже в восходящем направлении. И казалось бы, что это два прогноза "если не вверх, то вниз", чтобы авто потом сказал, что бы не произошло: ага, я был прав! Но нет.. Оба варианта в перспективе пары лет направлены на обновление низов 2015 года. Затем намечается отскок в область текущих цен, а потом возможна развилка, в зависимости от того в какую из сторон повернёт история.
В случае сценария с т.н. "левым поворотом", страна в 30-х годах вполне может получить обнуление цен на жильё по советскому образцу. В случае же с диким капитализмом, активы, в том числе недвижимость, будут дорожать, как дорожают во всём западном мире. Потому что реальные ставки держатся ниже инфляции, об этом я расскажу в одной из следующих статей. Подписывайтесь, чтобы не пропускать!
Итоги и выводы
Советов не будет – каждый сам принимает решения о своих деньгах и целях. Ваши деньги – ваши проблемы, я не берусь советовать что-то хоть кому-то. Тем более, что у меня у самого осталась пара квартир в России, которые я сдаю в аренду и планирую продавать при росте цен в валюте. Я бы был признателен, чтобы кто-то мне отправил перед их приобретением такую статью и меня отговорил от этой дурацкой инвестиции тогда.
Этой заметкой я написал письмо себе из прошлого, вот о чём оно, если кратко:
- Выбор между покупкой двух квартир дяде банкиру при переплате по процентам и одной квартиры тете арендатору – ложная дихотомия.
- Ипотека, несмотря на её популярность, не является инвестицией.
- Финансовый пузырь, таких как ипотечный кризис 2008 года в США, может повториться в любом месте и в любое время.
- Недвижимость из инвестиции может превратиться в бесконечный геморрой, из которого невозможно выскочить без потерь. От этого спасет только диверсификация по разным классам активов.
- Покупка квартиры для сдачи в аренду – это плохой бизнес с низкой рентабельностью и существенными рисками, а не пассивный доход.
- Покупка жилой недвижимости носит только психологическое значение, и является чем-то вроде дорогой облигации с очень низкой доходностью.
