5755 подписчиков

Обрушение первички.

27 декабря 202327 дек 2023

628

2 мин

Трёхступенчатая атака на льготную ипотеку.

Несколько аспектов после решения Сбербанка о взимания комиссии с застройщиков за выдачу всех видов льготных кредитов, начиная с 11 января. Согласно новым требованиям, сумма должна быть выплачена единовременно, сразу в момент выдачи кредита заёмщику.

Размер комиссии: 7,5% для «льготной», 8,4% для «семейной», 8,9% для «IT», 11,5% для «дальневосточной» и «арктической» ипотек.

Доля Сбера в выдачах по стране в ноябре составила 62% (338 из 542 млрд.руб.).

1. Экономический аспект.

Если брать среднюю величину комиссии в 8%, то строительным компаниям, для сохранения выдач аналогичным ноябрьским, нужно будет уплатить только одному этому банку 27 млрд.руб. в месяц, или 320 млрд.руб. в год.

Берём трех крупнейших застройщиков России: Самолёт, ПИК и ЛСР.

Прибыль Самолёт за 1-е полугодие составила 6,8 млрд.руб., ПИК – 27,9 млрд., ЛСР – 1,7 млрд. На троих – 36,4 млрд. При сохранении динамики по году они заработают около 70 млрд.руб.

Это девелоперы №1, №2, №3. Вся строительная отрасль России не имеет «чистыми» 320 млрд. в год. Между тем, по требованию Сбера – деньги должны быть выплачены сразу и «вперёд»: «утром деньги – вечером стулья (льготная ипотека)», соответственно, выплаты должны быть свободными от оборотных обязательств. Это может быть только чистая прибыль.

Обращаю внимание, неподъёмная сумма необходима для обеспечивания выдач лишь 62% всех льготных ипотек, - долю Сбера на рынке.

2. Региональный аспект: «дальневосточная» и «арктическая» ипотеки. Касается, в основном, местных застройщиков. Маржинальность проектов в регионах несравнимо меньше столичной. Между тем, размер комиссии, которую требует банк от компаний, строящих МКД на Дальнем востоке и Севере, значительно больший – 11,5%. Такой подход накрывает медным тазом «субрегиональную» льготную ипотеку.

3. «Семейная» ипотека для столичных регионов.

Согласно нововведениям ЦБ от 23 декабря, на комбо-ипотеку при выдаче её, как «льготной», наложен запрет. При этом, запрет не распространялся на «семейную». Теперь он вводится по факту с 11 января. С суммы превышения от нового лимита в 6 млн. руб. застройщики должны будут выплачивать комиссию в 45,3%, банку, опять же, немедленно. Это делает «семейную» ипотеку бессмысленной для продаж.

Таким образом, с учетом доли Сбербанка на рынке, можно сделать вывод, - реализация жилья застройщиками посредством любых льготных кредитов в рамках госпрограмм, становится экономически нецелесообразной. Новые условия делают их разорительными.

Замены им нет.

В ноябре доля льготки в продажах составила 91%.

Решение Сбер, это…