Почему растут цены на жильё в России, и упадут ли они в 2024 году.
Сложность российского рынка недвижимости — его разнонаправленные тенденции. Каждая из них влияет на спрос. Что в итоге становится причиной роста стоимости квадратных метров.
Почему же цены на недвижимость в нашей стране продолжают «шагать» вверх и как поведёт себя российский рынок нового жилья в предстоящем году, разбирался ForPost.
Каким был 2023-й год
Аналитики портала «Мир квартир» сообщили, что в нынешнем году новостройки стали дороже в среднем на 15 процентов. Так, средняя цена за один квадратный метр по стране составила 126 тысяч рублей.
Однако и «вторичка» не очень сильно отстала от «первички». Она выросла в среднем на 13,5 процента. То есть в рублёвом эквиваленте средняя стоимость «квадрата» составила 109 тысяч рублей. При этом больше всего подорожали квартиры, расположенные в промышленных центрах.
По мнению гендиректора «Мира квартир» Павла Луценко, на это повлияли два фактора: рост реальных доходов трудящихся, которые работают на оборонных промышленных предприятиях, и изначальная недооценённость недвижимости в этих районах. Поэтому экономический рост в промышленности повысил спрос на жильё в промышленных регионах.
К тому же регулярное повышение ключевой ставки Центробанком подтолкнуло людей поторопиться с приобретением недвижимости в новостройках и на «вторичке», пока банки одобряли ипотеку на старых условиях. Поэтому и цены отреагировали соответственно, пояснил Луценко.
Опять мимо
Одним из самых главных факторов, который оказывает непосредственное влияние на динамику стоимости недвижимости, — это ипотечный рынок.
В России есть два вида ипотеки: обычная — это кредит по рыночной ставке и льготная — это снижение ставки для покупателя недвижимости за счёт господдержки.
По словам кандидата экономических наук Михаила Беляева, с самого начала под льготной ипотекой подразумевалось приобретение жилья для граждан на более щадящих условиях. Однако на деле девелоперы, пользуясь повышением спроса, начали увеличивать стоимость квадратного метра. И именно они в итоге стали выгодополучателями.
А так же банки. Из бюджета страны им гарантированно выплачивается компенсация разницы между рыночной ставкой и льготной.
Поэтому сейчас монетарные и финансовые власти предлагают отменить льготную ипотеку, оставив при этом только адресную форму.
К примеру, семейную, дальневосточную, сельскую программы и тому подобное, пояснил эксперт в беседе с ForPost.
Неподъёмно даже для столиц
Чтобы понять, каким образом ипотечный рынок влияет на стоимость жилья, необходимо обратить внимание на его тенденции в целом. Их всего лишь две.
Первая. Летом 2024 года должна закончить своё действие обычная льготная ипотека.
Вторая. Повышение ключевой ставки Центробанка превращает простую ипотеку по рыночным ставкам в менее доступную для граждан.
По мнению ведущего аналитика Российской гильдии риэлторов Константина Ламина, недавно принятое решение об очередном повышении размера первоначального взноса по общей льготной ипотеке под 8% годовых теперь даже для Москвы и Санкт-Петербурга станут невыполнимыми условиями.
То есть изначально первый взнос составлял 15 процентов, затем его повысили ещё на 5 процентов, а сейчас это уже 30 процентов.
Таким образом, по новым правилам максимальная сумма льготного кредита не должна быть выше 6 млн рублей, тогда как ранее граждане могли рассчитывать на получение кредита в сумме 12 млн рублей, пояснил наш эксперт.
Вместе с тем Центробанк теперь начал своё наступление и на льготные программы для застройщиков. С их помощью девелоперы пытались удерживать спрос на рынке недвижимости.
То есть таким образом они продавали новостройки по околонулевым ставкам, правда, повысив при этом общую стоимость жилья.
Сейчас Центральный банк установил на это прямой запрет, указав, что ставка по программам застройщиков должна быть не ниже 3 процентов.
«И тут Остапа понесло...»
Ипотечным тенденциям вполне по силам изменить положение на рынке недвижимости и скорректировать цены.
По словам ведущего аналитика Российской гильдии риэлторов Константина Ламина, сейчас большая часть ипотечников стали покидать ранок вторичного жилья и переходить в сегмент новостроек, пытаясь получить льготную ипотеку пока это ещё возможно.
А вторичный рынок если и будет меняться, то не настолько существенно, как это может произойти с первичным. Потому что там есть множество сделок, которые осуществляются по цепочке.
То есть люди продают одни квартиры и тут же покупают другие, пояснил эксперт.
Однако в случае сокращения льготной программы цены на первичном рынке могут измениться. Хотя застройщики будут очень стараться сохранить высокий спрос и избежать снижения цен, высказал мнение Константин Ламин.
Его точка зрения совпадает с мнением генерального директора компании «Релайт-Недвижимость» Константина Барсукова, который считает, что прекращение льготного ипотечного кредитования не может повлиять на стоимость квадратных метров. Ведь застройщики к этому готовятся, и у них уже есть денежные средства для того, чтобы заморозить продажи нового жилья и удержать стоимость новых квартир как минимум на прежнем уровне.
«Кроме того, они могут сами активнее начать субсидировать покупку жилья по сниженным ставкам за счёт этих же средств. Тем самым они поддержат спрос и смогут не снижать цены», — пояснил эксперт в беседе с ForPost.
Именно поэтому, считает Барсуков, льготную ипотеку необходимо сокращать постепенно. При этом чем мягче будут условия простого рыночного кредитования при снижении ставок банков, тем сильнее должно быть «давление» на льготную ипотеку.
Таким образом, на основании сказанного выше можно заключить, что причиной роста цен на рынке недвижимости в текущем году стало льготное ипотечное кредитование. Многие россияне из-за роста ставок кредитования и опасения, что они будут расти и дальше, решили вложить свои денежные средства в новые квадратные метры, что повлияло на повышение спроса.
Второй причиной подорожания стали крайне высокие ставки рыночной ипотеки и ограничение применения льготных ипотечных программ, которые могут сказаться на стоимости недвижимости. При этом сам рынок окажет этому максимальное сопротивление. Следовательно, коррекция цен тоже остаётся под вопросом.
А посему хочется лишь сказать, что поживём — увидим.
Ещё по теме: Сколько будут стоить автомобили с пробегом в 2024 году
