Вторичный рынок переживает не самые легкие времена с дорогой ипотекой. О настоящем и будущем рынка рассказали специалисты.
- Что происходит
- Чего ждать
Что происходит
К четвертой декаде 2023-го средняя цена квадратного метра «вторички» в Москве зафиксировалась в диапазоне от 275 до 315 тысяч рублей – отмечает бизнес-консультант и управляющий партнер ООО «ДжиАр.ПРО» Антон Свирякин. Среднестатистическая двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в столичном регионе, купленная в новостройке в ноябре 2021-го за 13,5 млн в 2023 году предлагается уже за 12,9 млн – обращает внимание эксперт.
«Сегодня ставки рыночной ипотеки (ипотеки на "вторичку") находятся в диапазоне 16-18%, поэтому, чтобы быстро найти покупателя на подобную "двух-трехгодовалую" квартиру, придется скинуть до 30-40%, чтобы выгода для покупателя такого объекта недвижимости перекрыла или была равна переплате по кредиту из-за высокой ставки по нему, либо ждать заинтересованного потенциального покупателя», – говорит Антон Свирякин.
В дополнение основатель обучающей платформы-форума PRON и руководитель агентства недвижимости SAMPLE Мария Румянцева замечает, что разрыв цен между аналогичными квартирами на первичном и вторичном рынках постоянно увеличивается. «Новостройки неуклонно растут в цене, а обжитые квартиры выставляются на продажу со скидками и бонусами для покупателя».
Такая ситуация, по словам Марии, сложилась в основном за счет льготной ипотеки для приобретателей новых квартир. «А вот покупатели вторичного жилья столкнулись с ростом ставок по ипотечному кредитованию. Хотя предложения о расширении льготного кредита на покупку жилья на вторичном рынке обсуждались весь год представителями различных ведомств и даже Президентом России. А ведь рынки "первички" и "вторички" взимосвязаны. Большинство покупателей квартир в новостройках сначала продают свое старое жилье. А вот покупателей на него становится все меньше и меньше. И владельцы вторичных квартир вынуждены заинтересовывать покупателей дополнительными скидками от рыночной цены. Предлагаемая стоимость жилья должна компенсировать для покупателя переплату по ипотеке».
К слову о спросе, даже в одном отдельно взятом декабре все неоднозначно. «Начало декабря – один из самых активных периодов приобретения недвижимости. Собственники стараются успеть реализовать свои квартиры, а покупатели – решить жилищные вопросы до Нового года. В середине месяца из-за подготовки к праздникам спрос сокращается, и часть сделок переходит на начало следующего года», – комментирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Чего ждать
И если в январе 2024-го ожидается высокий спрос на вторичные квартиры благодаря перетеканию с декабря, в феврале интерес ко «вторичке» упадет. «Рынок войдет в состояние стагнации, и преодолеть его удастся только в марте, – продолжает Елена Мищенко. – Тогда цены на вторичном рынке скорректируются в сторону снижения. По нашим прогнозам, это приведет к тому, что собственники, которым необходимо реализовать недвижимость, будут охотней давать скидки, идти на уступки или станут изначально предлагать более низкую стоимость, чтобы ускорить продажу и решить свои финансовые вопросы».
Среди других прогнозов представителя «НДВ» – рост в новом году на вторичном рынке сделок с обменом. Причины тому – высокие ипотечные ставки. «С начала 2023-го доля таких сделок увеличилась с 1 до 3-5%. В дальнейшем интерес к такому формату приобретения недвижимости вырастет до 15%. Со схожей тенденцией рынок уже сталкивался в 2014-2015 гг.», – замечает Елена Мищенко.
Еще одной тенденцией эксперт называет увеличение срока экспозиции. «По нашим данным, сегодня средняя продолжительность реализации ликвидного лота в столице составляет 3 месяца, в Подмосковье – 5 месяцев. Менее привлекательные вторичные квартиры продаются дольше: срок экспозиции в столице достигает 4-5 месяцев, в Московской области – 6-7 месяцев. Реализация отдельных лотов длится более года. В 2024 г. этот антитренд сохранится».
Кроме этого, при сохранении текущих условий кредитования покупатели вторичных квартир, по замечанию Елены Мищенко, продолжат менять свои запросы. «Уже порядка 10% снизили свои ожидания от лотов. Такие покупатели продолжают рассматривать квартиры в столице, но уже готовы приобрести лот дальше от метро, в менее престижном районе, чем планировалось ранее, выбрать вариант жилья без ремонта и т. д. Еще 15% покупателей понимают, что не могут уложиться в "столичный" бюджет, даже снизив запросы, поэтому выбирают вторичную недвижимость в Подмосковье: например, в Красногорске, Химках, Одинцово, Долгопрудном, Видном или Подольске. Эти городские округа являются самыми популярными направлениями для покупки готовых квартир на конец 2023-го. Они расположены не так далеко от Москвы, здесь хорошо развита инфраструктура и транспортная сеть, а средняя цена покупки почти в два раза ниже, чем в Москве – в среднем от 7,5 до 10 млн руб.».
К сказанному Мария Румянцева добавляет, что цены на вторичное жилье будут постоянно снижаться, примерно на 10% от существующей сейчас стоимости квадратного метра. «А опытные риелторы вспомнят схемы trade in – обмена и продажи вторичного жилья. Ведь здесь будет иметь значение не стоимость квартир, а размер доплаты. И если он будет небольшим, то и кредит можно будет взять по рыночной ставке».
Что же касается ипотечных ставок, то они, как и прежде, будут зависеть от ключевой ставки ЦБ. «Если в обозримой перспективе случится понижение ставки ЦБ (что маловероятно), то снизятся и ставки по рыночной ипотеке, а значит, и размер дисконта на вторичное жилье, который придется предоставить покупателю за быструю продажу объекта», – отмечает в заключение Антон Свирякин.
Для еще большего погружения в рынок рекомендуем также ознакомиться с нашей статьей «Каким будет ипотечный рынок-2024 после рекордного 2023 года – прогнозы и ожидания». И, конечно, подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
