Центральный Банк поднял в пятницу ключевую ставку до 16%. До этого она была 15%. Тоже не мало. Напомню, что для нас с вами ключевая ставка в первую очередь я валяется основой для ценообразования по кредитам и формирования доходности по инструментам фиксированной доходности.
Раз ставка высокая, то и кредиты дороги. Но рынок ипотеки волей МинФина разделился на два «лагеря», жизнь в которых принципиально отличается. Первый лагерь пользуется поддержкой МинФина и ставки там вполне можно назвать хорошими. Льготные программы Правительства охватывают достаточно большой сегмент ипотечных кредитов. Но все они направлены на покупку нового жилья. Вторичный рынок к этому празднику жизни отношения почти не имеет. И формирует второй «лагерь» - ипотека на вторичку. Там ставки сейчас мягко говоря не гуманные. Начинаются они примерно с 18% годовых. И сделок с использованием ипотеки обоснованно происходит значительно меньше, чем на первичном рынке недвижимости. Но они (сделки) всё же есть. Кому это надо и зачем? Рассказываю!
В чём плюсы вторичного рынка?
Почему люди выбирают старое жильё и готовы кратно переплачивать проценты за ипотеку? Тезисно:
1. Вторичка дешевле
Более высокие цены на новостройки - это уже устоявшаяся ситуация. Связана она с тем, что старый фонд при схожем географическом положении имеет худшие потребительские свойства, чем новостройки. Можно обсуждать преимущества сталинских домов. Но всё, что строилось до - это смешанные перекрытия со всеми вытекающими (иногда в прямом смысле) проблемами. А то, что строилось после в своём большинстве - панельные дома и малогабаритные квартиры с техническим запретом на перепланировки. Новостройки имеют явные преимущества. Поэтому они и дороже.
А последние годы к потребительским свойствам новостроек добавились и преимущества ипотек с государственной поддержкой. Это привело к ещё большему росту разницы в ценах между старыми домами и новостройками.
В результате, вторичка дешевле!
К этому же пункту можно отнести и ограничения по кредитам с господдержкой. Например, в Москве по стандартной господдержке и по семейной ипотеке максимум 12-15млн. Этой суммы может быть мало для покупки необходимой квартиры.
2. Можно сразу въехать
Многие считают, что при покупке квартиры на вторичном рынке, можно сразу въехать в неё и жить. То есть сэкономить на ремонте и аренде на время работ. Это кажется обоснованным, т.к. очевидно, что предыдущие хозяева делали ремонт. Как давно это было сделано и какими руками - для меня большой вопрос. Поэтому я считаю, что такой подход связан с большими рисками собственной безопасности и безопасности своего и соседского имущества. Нужно быть аккуратным. Но при определённой доле везения, действительно, можно сэкономить. Особенно это может быть важно для тех из нас, у кого первоначальная сумма сбережений на жильё не большая.
3. Территориальная привязка
Часто случается так, жить мы хотим в определённом районе. Иногда даже на определённой улице. А там новостроек нет… Приходится покупать вторичку. Особенно это актуально для центральных районов городов.
4. Вкусовые предпочтения
Мне, конечно, трудно представить людей, которым нравятся хрущёвки и более поздние «шедевры» советской массовой застройки. Я не хочу сказать про эти дома ничего плохого. Они вполне адекватно выполняют свои функции. Но это не про «нравится». А вот сталинки и более ранние дома многим могут быть по-вкусу.
5. Другие причины
Ситуации бывают разные. Уверен, что у каждого, кто покупает вторичку на это есть причины. И эти причины могут быть самые разные. Основные я описал в предыдущих пунктах. Какие могут быть другие? «Хочу мусоропровод в квартире»; «хочу газовую плиту»; «хочу чердак с голубями» - всё, что угодно.
Итак, у вас есть причина купить вторичку. Но, как вы знаете, ставки по обычным ипотечным программам сейчас не очень гуманные. Что делать? Ждать? Или…
Минус брать сейчас ипотеку очевиден - дорого. Но есть ли в этом шаге плюсы? Тезисно:
1. Проще взять
Очевидно, что при таких ставках желающих брать ипотеку не много. И банки понимают, что прошедшие годы снижения объёмов стандартной ипотеки - не последние. А клиенты нужны. К слову, для банков ипотечные кредиты - это один из качественных с точки зрения рисков источников дохода. Поэтому банки в периоды высоких ставок смотрят на пакет документов и параметры заёмщиков чуть более лояльно. Не всегда, но часто так бывает. Поэтому, если у вас доход по справке в свободной форме или вы предприниматель, то имеет смысл попробовать подать заявки именно сейчас.
2. Возможность торга
Это относится не к ипотеке, а к цене на квартиры. У нас нет адекватного источника о ценах на недвижимость. Есть только данные о ценах продавцов. Но известно, что спрос на недвижимость (особенно на вторичном рынке) сейчас не высок. И это повод просить у продавца хорошую скидку. Часто торг оказывается оправданным.
3. Дешевле может не быть
Это тоже про цену недвижимости. Небольшой спойлер к одной из следующих статей. Я думаю, что сильной просадки на рынке недвижимости не будет. А рост вполне возможен.
4. Ставки упадут
Да, ставки будут ниже. И, скорее всего, намного ниже. Но это даст возможность рефинансировать свой уже полученный кредит. Это намного проще, чем брать новый. Кроме того, что процесс рассмотрения проще, и вероятность положительного решения выше, так ещё и ставка по программам рефинансирования обычно ниже, чем по новой ипотеке.
Для примера. Я брал свою первую ипотеку в период высоких ставок. Доход был предпринимательский и не очень стабильный. Ставка, которую удалось получить, выше 15%. Ежемесячный платёж более ₽160000. После этого в цикле снижения ставок я сделал 4 рефинансирования. В результате последней сделки ставка была 6,9% и ежемесячный платёж около ₽70000. Без досрочных погашений!
