15 декабря 2023 года произошло 2 важных события:
- Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 16,00% годовых.
- До 30% повышен взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках.
Что будет с ценами на недвижимость в городе Тула? Рухнет ли рынок?
Я как эксперт в рынке недвижимости могу сказать точно, это событие конечно повлияет на рынок, но не все так однозначно:
- Сейчас в Туле находиться на стадии строительства более 30 ЖК, какие то ЖК только запустились, какие то вот вот сдадутся. Большая часть ЖК строятся за счет проектного финансирования (кредиты от банка) по которому банк выставляет условия по объему продаж, а именно если план продаж выполнен и эскроу-счета пополняются, ставка остается минимальной для застройщика, при не выполнения плана ставка за кредит растет и съедается прибыль проекта. Следовательно, если в конкретном ЖК много проданных квартир и план уже выполнен, то ждать снижение цен не стоит. Застройщики за частую сами специально ставят заградительные цены, чтобы остановить сильный спрос, так как деньги от дольщиков все равно они получит только при сдаче дома.
- При высокой ставке на кредиты объём продаж на вторичном рынке снижается, так как ипотеку придется брать уже не под 6-8% как на новостройки, а по рыночной ставке 16-20%, что приводит к снижению объема сделок на рынке и тем самым снижает спрос на новостройки в том числе, так по классике жанра прежде чем что то купить люди обычно что то продают и берут кредит на нужную сумму (пример: сценарий улучшение жилищных условий переезд из однушки в двушку)
- При высокой ставке на кредиты - мелким компаниям очень сложно существовать, так как ставка по кредиту будет съедать всю прибыть. А мелкие компании - это как раз те самые подрядчики и субподрядчики, которые строят дома и им как правило задерживают оплату, в связи с этим есть большая потребность в кредитах. Скорей всего на рынок придут монополисты в стройке, что отразиться на цену строительства.
- При высокой ставке ЦБ ставки по вкладам в банке будут ещё привлекательней для граждан, деньги не уйдут в экономику а будут лежать на счету в банке (это как раз чего добивается Центральный банк), что должно подстегнуть рынок к снижению цен.
- При высокой ставке ЦБ и снижению спроса на новостройки, застройщики просто не будут выводить новые ЖК и дома в стройку или в продажу, будут выжидать восстановление спроса, что уменьшит предложение на рынке квартир.
Исходя из этого могу точно сказать, ожидать, что весь рынок недвижимости рухнет не правильно. Да возможно застройщики будут запускать новые проекты с меньшей стартовой ценой, да возможно какие то разовые акции и скидки в моменте как это уже несколько раз было, но все дома под эту раздачу точно не попадут. При покупке недвижимости стоит внимательно подходить к конкретной локации, ЖК и застройщику. У нас в городе есть много ЖК с "раздутыми" ценами на дома, так и дома с рыночными ценами, что можно покупать. Если перед Вами сейчас стоит задача купить новую квартиру и Вы не знаете из чего выбрать - пишите буду рад помочь.
