Из-за возможного сокращения льготной ипотеки в России всё чаще говорят о возможном снижении цен на квартиры. Разобрались с аналитиками, насколько это возможно.
Почему квартиры могут подешеветь
Программа ипотеки с господдержкой в нынешней редакции должна прекратить своё действие с 1 июля 2024 года. В течение первого полугодия 2024 года снижения цен на жильё ждать не стоит, говорит ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. По её словам, рынок недвижимости не так быстро реагирует на текущие события, и немедленной реакции цен на это событие тоже не будет. Скорее всего, падения цен можно будет ожидать к концу 2024 года, считает эксперт.
Льготная ипотека — это важнейший и почти единственный инструмент, который позволяет купить жильё, особенно в масс-сегменте и бизнес-классе, говорит основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Поэтому, по её словам, ужесточение условий льготной ипотеки и её потенциальное сворачивание охладят спрос.
Однако уже сейчас власти говорят не столько о закрытии льготных программ, сколько о их сужении и перенаправлении: адресация льгот определённым группам населения, на определённые территории и т. д. Например, это уже существующие IT, арктическая, дальневосточная ипотека.
Насколько могут подешеветь новостройки
Некоторые аналитики ожидают падения цен, но относительно невысокого. По мнению Натальи Мильчаковой, это будет снижение цен в пределах 8–15% и не на все объекты, а, скорее всего, на квартиры в новостройках премиального класса в крупных городах или на жильё в не самых востребованных районах, с трудной транспортной доступностью, ограниченной инфраструктурой и т. д. При этом на вторичном рынке, на который не распространялась льготная программа ипотеки, в 2024 году цены вряд ли упадут, хотя и их бурного роста ждать не следует, говорит эксперт.
Падение цен на 5–10% может произойти, так как отсутствие льготной ипотеки будет способствовать снижению спроса на жильё, говорит доцент РЭУ им. Г. В. Плеханова Дмитрий Осянин. По его словам, цены на квартиры в престижных районах и центральных частях крупных городов, где спрос обычно более устойчивый, могут оставаться стабильными. Однако жильё в маленьких городах может сильнее подешеветь.
Почему цены не могут упасть
Высокая себестоимость строительства
Другие аналитики настаивают, что снижения цен ждать не стоит — в первую очередь из-за роста затрат на стройматериалы и зарплату рабочим. По словам Ирины Доброхотовой, подорожало всё: стройматериалы, особенно арматура, цемент, ДСП, отделочные материалы. Выросли расходы на оплату труда, также говорят о дефиците рабочих специальностей, добавляет эксперт.
Ограничения от банков
«Каждый девелопер находится в жёстких рамках финансовой модели, согласованной и утверждённой банком. Там есть определённый коридор цены, которую может устанавливать девелопер на свой проект», — говорит Ирина Доброхотова. Если застройщик будет показывать банку меньше денег, то банк может повысить ставку по кредиту.
Цена продажи — это часть финансовых моделей, согласованных в банках по проектному финансированию, поэтому они не предполагают какого-либо существенного снижения рыночных цен, подтверждает Кирилл Храпов, коммерческий директор группы «Самолёт» — одной из крупнейших строительных компаний в России. По его словам, застройщики могут только точечно снизить цены на конкретные объекты.
Возможное сохранение льготной ипотеки в ограниченном виде
Также не исключено, что программы льготной ипотеки и семейной ипотеки всё-таки оставят, но по ним просто ужесточат условия для заёмщиков, например повысив первоначальный взнос до 30% от стоимости жилья, как и предлагает Центробанк. Скорее всего, программу продлят на период действия высокой ключевой ставки, как рекомендует поступить институт развития «Дом.рф», предполагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Альтернативные инструменты поддержки спроса
Среди альтернативных механизмов поддержки спроса могут быть, например, скидки от застройщиков. Возможно и появление новых предложений от банков вместо ипотеки, например долгосрочная аренда жилья у банка с правом выкупа через определённое количество лет, отмечает Наталья Мильчакова.
Надежда на снижение ключевой ставки
Аналитики ожидают, что в середине 2024 года Центробанк начнёт снижать ключевую ставку, и это приведёт к повышению спроса на новостройки. Когда ставки начнут снижаться, спрос будет расти быстрее, чем выход нового предложения, а это снова приведёт к росту цен, говорит Кирилл Храпов. По его словам, уже во второй половине следующего или в начале 2025 года индексация цен первичной недвижимости может быть выше уровня инфляции.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
