В обозримой перспективе снижения цен на аренду жилья до разумных пределов в Казахстане не предвидится, поскольку спрос, по прогнозам экспертов, по-прежнему будет превышать предложение.
Лукавая статистика
Трагедия в алматинском хостеле, унесшая жизни 13 молодых людей, вновь вынесла на поверхность многострадальный жилищный вопрос. И хотя в течение нынешнего года в крупных городах страны наблюдалось некоторое снижение цен на съемные квартиры, разрыв между ними и доходами рядовых граждан остается непреодолимым, особенно в Алматы и столице. Среди наиболее уязвимых социальных групп - иногородние студенты, многим из которых приходится ютиться в хостелах либо арендовать жилье в складчину (до пяти человек в однокомнатной квартире).
Что интересно, все эти дни после пожара официальные лица озвучивали самые разные данные, касающиеся дефицита койко-мест в студенческих общежитиях. В среднем у них выходило свыше 20 тысяч, из которых более 60 процентов приходятся на Алматы. Однако, по мнению экспертов, эту цифру можно смело умножать на два, а то и на больше. Похожая ситуация и со статисткой относительно количества семей, нуждающихся в арендном жилье, – там счет идет уже на сотни тысяч.
Двойной удар
Напомним, что съемное жилье стабильно дорожало на протяжении нескольких лет подряд. Резкий взлет цен произошел во второй половине 2021-го на фоне «пенсионной истерии». Не успел рынок прийти в себя, как массовый приезд релокантов из РФ осенью 2022-го спровоцировал еще один экстремальный скачок. По оценкам Объединенной ассоциации риелторов, за эти два года аренда жилья в регионах подорожала примерно на 30-40 процентов, а в Алматы чуть ли не в два раза (официальные данные гораздо ниже).
Как отметил в интервью нашему изданию генеральный директор DAMU Capital Management Мурат Кастаев, на фоне «миграционного потока» из РФ в городе Алматы ставки аренды в среднем выросли в 2-2,5 раза. Правда, это был краткосрочный всплеск, и и спустя примерно полгода цены почти вернулись к прежним уровням. Куда больнее, на его взгляд, по рынку ударила неудачная затея с частичным снятием накоплений из ЕНПФ. Тем самым государство лишь разогрело цены на жилье, и в результате оно стало еще менее доступным для граждан.
Цепная реакция
По словам аналитика, ключевыми факторами роста цен на арендное жилье в стране являются высокая инфляция, рост численности граждан и их переток в города. «Население Казахстана прирастает в среднем на 250 тысяч человек в год, - говорит он. - Чтобы обеспечить вновь родившихся жильем в пределах стандартов ООН (30 кв.м. на каждого человека), нужно ежегодно строить 7,5 млн. «квадратов». И это не считая ту часть уже имеющегося населения, которая тоже нуждается в крыше над головой. А если к этому добавить внутреннюю миграцию из сельской местности в города, то становится очевидным, что объемы строительства должны расти опережающими темпами».
Другой фактор – себестоимость строительства, утверждает Мурат Кастаев. Поскольку Казахстан производит только базовые компоненты (цемент, бетон, кирпичи, асфальт), то он сильно зависит от импортных стройматериалов. Последние, как правило, покупаются на валюту, соответственно по мере ослабления тенге увеличиваются затраты на строительство. А вслед за стоимостью покупки готового жилья растет и стоимость аренды, поясняет эксперт.
«Несмотря на довольно высокие темпы строительства, спрос все еще превышает предложение. Поэтому обеспеченность населения квадратными метрами остается низкой. А раз все больше казахстанцев не может себе их позволить, то оно вынуждено прибегать к аренде жилья. Соответственно спрос на неё в ближайшие годы будет оставаться высоким. Значит, о снижении цен говорить пока не приходится, разве что могут замедлиться темпы их роста. Потребность населения в жилплощади начнет спадать только при условии, если власти начнут повышать доходы населения опережающими темпами и стимулировать жилищное строительство, но не через льготную ипотеку», - резюмирует экономист.
Обратный эффект
К слову, льготные ипотечные программы – еще одна инициатива государства, давшая обратный эффект. Стремясь за счет них обеспечить жильем нуждающихся, оно фактически поддержало строительные компании и тем самым, наоборот, стимулировало рост цен. Из числа граждан с низким уровнем доходов купить квартиры на выгодных условиях смогли лишь те, кто подсуетился на старте, когда их стоимость была еще адекватной. Остальные теперь не имеют возможности накопить даже на первоначальный взнос. В последние годы, помимо девелоперов, льготная ипотека в основном обслуживала интересы покупателей, желающих инвестировать лишние деньги в недвижимость. А поскольку они купили квартиры по высоким ценам, то и сдают их дорого.
Решить эту проблему государство пыталось за счет программы субсидирования стоимости аренды жилья «Отбасы банка», запущенной в прошлом году. Но, увы, она не оказала никакого влияния на цены, поскольку затрагивает только ограниченный круг граждан и лишь около 10 процентов рынка. Правильнее будет называть ее адресной помощью, суть которой заключается в том, чтобы помочь финансово уязвимым гражданам и при этом не повлиять на рыночную ситуацию. Иначе может возникнуть избыточный спрос, который приведет к еще большему росту стоимости аренды, нивелировав тем самым позитивный эффект от программы.
Неуправляемый рынок
Можно еще долго перечислять причины высокой стоимости аренды жилья, начиная со слабости отечественной экономики и заканчивая низким уровнем инвестиционной культуры населения. Но очевидно, что у всех этих проблем нет быстрого решения. Как полагают эксперты, вопрос доступности жилья можно решить лишь за счет повышения доходов населения, внедрения недорогих ипотечных продуктов именно для нуждающихся семей и развития собственного производства строительных материалов. Правда, это весьма длительные процессы с отложенным эффектом.
Что касается кратко- и среднесрочных задач, то сейчас, считают эксперты, нужно сделать упор на строительство студенческих общежитий, особенно в Алматы, чтобы снизить спрос хотя бы со стороны этой социальной группы. А также взять под контроль участников рынка арендного жилья с точки зрения соблюдения законодательства РК. До сих пор этот рынок жил по своим законам и практически не регулировался.
