Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Новости и другая информация в телеграмм-канале
Сегодня рассмотрим разные и важные вопросы по договору дарения квартиры, которые мне регулярно задают. Ответы на них я объединила в одной статье, чтобы вы всегда могли найти ответ на свой вопрос в одном месте.
Многие из нас хотят помочь своим взрослым детям при жизни, подарив квартиру, но боятся, что в этом случае потеряют право проживания в этой квартире. Некоторые хотят подарить квартиру несовершеннолетнему, но не знают, как это сделать. Есть особенности дарения квартиры супругами третьему лицу. Некоторые спрашивают, а что будет с квартирой, если тот (та), кому я подарю, умрет раньше меня и квартира останется супругу (супруге) умершего, а я не хочу, чтобы моя квартира перешла по наследству чужому человеку. Кроме того, многие вообще не понимают с чего начать, когда принято решение подарить квартиру, то есть, как проходит процедура оформления документов. На все эти и другие вопросы ответы в сегодняшней статье. Важные выводы в конце текста.
1.Договор дарения, в какой форме заключается, куда подавать документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым не запрещенным законом способом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (например, путем дарения).
Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме (статья 574 ГК РФ.).
По договору дарения квартиры одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру в собственность. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (квартиру) от дарителя к одаряемому (п.2 статьи 8.1 и п.1 статьи 131 ГК РФ, ч. 5,6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Закон не регулирует порядок передачи недвижимости, в нашем случае квартиры, одаряемому во исполнение договора дарения. На практике передача такого имущества обычно оформляется:
- путем составления акта приема-передачи (передаточного акта), или
-второй вариант, когда в договор дарения включается условие о том, что он имеет силу акта приема-передачи, в связи с чем имущество считается переданным в момент заключения договора без составления отдельного документа, подтверждающего передачу.
Второй вариант не действует, например, если в квартире, которая является предметом договора дарения, проживают иные лица. Суд может не признать такое условие подтверждающим фактическую передачу предмета дарения.
ВАЖНО!!! Поэтому рекомендую во всех случаях фиксировать передачу недвижимого имущества дарителем путем составления двустороннего акта приема-передачи квартиры и правоустанавливающих документов на квартиру.
Для оформления и регистрации договора дарения квартиры необходимо подготовить следующий пакет документов:
- паспорт;
-договор дарения квартиры;
-выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на квартиру, которая является объектом договора дарения;
-согласие супруга (супруги) на дарение квартиры, если она приобретена после регистрации брака;
- согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний, частично или полностью недееспособный гражданин;
- единый жилищный документ (запрашиваете в МФЦ), который заменяет сразу несколько жилищных документов:
- копию финансово-лицевого счета нанимателя жилого помещения;
- выписку из домовой книги;
- копию карточки учета собственника жилого помещения;
- копию ордера на жилое помещение;
- справку о регистрации по адресу;
- справку о составе семьи;
- справку о совместном проживании с умершим/о прописке на день смерти;
- справку об одиноком умершем;
- справку об иждивении;
- справку о замене паспорта с указанием причины.
Документы на государственную регистрацию перехода права собственности можно подать:
- лично в МФЦ (многофункциональный центр);
-лично в подразделение Росреестра;
- в электронном виде через портал Госуслуг;
- в электронном виде через официальный сайт Росреестра.
2.Особенности дарения супругами третьему лицу.
Согласно п.1 статьи 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Изменение законного режима имущества супругов допускается только путем заключения брачного договора. Супруги владеют, пользуются и распоряжаются имуществом по обоюдному согласию (п. 1 статьи 35 СК РФ).
Общей совместной собственностью супругов является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статьи 128, 129, 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").
ВАЖНО!!! Из режима общей совместной собственности исключается имущество, приобретенное в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично (определение ВС РФ от 22.03.2016 N 67-КГ15-26).
Если объектом дарения третьему лицу является имущество, права на которое подлежат государственной регистрации (в частности, квартира, включая долю в праве собственности на квартиру), либо в соответствии с требованием закона договор дарения должен быть удостоверен нотариально или подлежит государственной регистрации и при этом объект дарения является общим имуществом супругов, дарение возможно только при наличии нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п.3 статьи 35 СК РФ, п.1 статьи 131 ГК РФ).
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении, по правилам статьи 173.1 ГК РФ (п.3 статьи 35 СК РФ) В случае удовлетворения требования о недействительности сделки подаренное имущество возвращается обратно в общую собственность супругов (статья 167 ГК РФ).
Режим общей совместной собственности на супружеское имущество действует с момента заключения брака и до раздела имущества по правилам статья 38 СК РФ (при расторжении брака). Следовательно, согласие второго супруга на отчуждение имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, требуется и в том случае, если брак к моменту заключения договора дарения расторгнут. Получение нотариально удостоверенного согласия от второго из бывших супругов для совершения такой сделки не требуется (определение ВС РФ от 30.06.2020 N 80-КГ20-3).
3.Как оформить в дар квартиру несовершеннолетнему.
Оформлять сделку нотариально не нужно, кроме случаев дарения долей в квартире. Нотариальное удостоверение обязательно только при дарении доли в имуществе. Требования об обязательной нотариальной форме договора дарения имущества несовершеннолетнему в законодательстве нет.
ВАЖНО!!! Согласие органа опеки и попечительства если совершеннолетний дарит детям квартиру не нужно.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства необходимо в только случае совершения сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих ему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего гражданина ( ч. 2 статьи 37 ГК РФ, ч. 1 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").
ВАЖНО!!! Не допускается дарения квартиры от имени малолетних и недееспособных их законными представителями (родителями).
4. Право дарителя на отмену дарения в случае, если даритель переживет одаряемого.
Пунктом 4 статьи 578 ГК РФ предусмотрено, с моей точки зрения, важное право дарителя на отмену дарения в случае, если даритель переживет одаряемого, так как для дарителя в этом случае цель не достигнута, ради которой совершалось дарение с уходом из жизни того лица, ради которого даритель заключил договор дарения. Право на отмену должно быть отдельно оговорено в договоре дарения.
Иными словами, право дарителя на отмену договора дарения в случае, если он переживет одаряемого, не презюмируется. Для возникновения этого права недостаточно просто указать в договоре дарения, что дарителю и одаряемому разъяснено содержание статьи 578 ГК РФ об основаниях отмены дарения. ВАЖНО!!! Для возникновения у дарителя права на отмену дарения необходимо специально оговорить соответствующее условие в самом договоре.
Право на отмену дарения согласно п.4 статьи 578 реализуется дарителем посредством совершения односторонней сделки и не требует судебного решения.
Иными словами, отмена дарения, в случае смерти одаряемого является совершаемой пережившим дарителем односторонней сделкой, которая служит основанием прекращения права собственности одаряемого на подаренную вещь и возникновения права собственности на нее у дарителя только на основании факта смерти одаряемого при наличии в договоре дарения соответствующего условия.
Для осуществления возврата дарителю квартиры ввиду смерти одаряемого, дарителю необходимо подать в МФЦ, Госуслуги, Росреестр, нотариусу (в зависимости от того кто оформлял договор дарения), заявление об отмене дарения по основаниям, предусмотренным п. 4статьи 578 ГК РФ.
Сроки подачи такого заявления законом не предусмотрены, но лучше это сделать в течение 6 месяцев после смерти одаряемого, так как квартира может перейти к наследникам одаряемого по закону или по завещанию.
Заявление дарителем требования об отмене договора влечет изъятие подаренного имущества из состава наследственной массы и, следовательно, утрату наследниками или публично-правовым образованием законного основания для владения им. Поэтому, если правопреемники одаряемого отказываются от исполнения обязанности по возврату дара, для истребования такого имущества даритель вправе воспользоваться иском о возврате неосновательного обогащения.
5. Условие о сохранении права пожизненного проживания в квартире за предыдущим владельцем в договоре дарения.
В договоре дарения может содержаться условие о сохранении за предыдущим владельцем права пожизненного проживания в квартире, такое условие закону не противоречит, исходя из того, что в силу свободы договора стороны вправе его предусмотреть.
Однако, условие о пожизненном проживании не исключает определенного риска для дарителя: он все же лишается права собственности на имущество, и, даже сохраняя за собой право проживать в жилом помещении, не может ограничить нового собственника в полномочиях по распоряжению данным имуществом.
Например, сестра подарила брату квартиру с условием ее пожизненного проживания в этой квартире. Брат умер, его наследники (жена и дети) оформили квартиру в собственность. Даритель (сестра) потребовала признать договор дарения недействительным, так как после отчуждения имущества она не только продолжала проживать в квартире, но и оплачивала коммунальные услуги, в иске ей было отказано (решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20.05.2020 по делу N 2-15/2020) .
ПОДЫТОЖИМ:
- По договору дарения квартиры одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру в собственность. Договор оформляется в письменной форме, рекомендуется подписание акта приема-передачи квартиры. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. Перечень документов и место подачи документов в первом пункте статьи;
- Дарение квартиры (доли в квартире) третьему лицу возможно только при наличии нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении;
- Согласие органа опеки и попечительства если совершеннолетний дарит детям квартиру не нужно. Нотариальная форма заключения договора дарения квартиры необходима, если дарят долю квартиры;
- Право дарителя на отмену дарения в случае, если даритель переживет одаряемого возможно, если это право отдельно оговорено в договоре дарения, отказ от дарения лучше оформит в течение 6 месяцев после смерти одаряемого, в противном случае его наследники могут успеть оформить квартиру на себя ;
- В договоре дарения может содержаться условие о сохранении за предыдущим владельцем права пожизненного проживания в квартире. Однако, условие о пожизненном проживании не исключает определенного риска для дарителя: он все же лишается права собственности на имущество, и, даже сохраняя за собой право проживать в жилом помещении, не может ограничить нового собственника в полномочиях по распоряжению данным имуществом.
