Когда человек дарит подарок своему близкому, он редко задумывается о том, чтобы официально оформить передачу цветов или телефона. Но если речь идет о машине или недвижимости, просто сказать "теперь это твое" недостаточно. Здесь важно оформить дарственную сделку с соблюдением всех юридических формальностей. В данной статье мы расскажем, как заключить договор дарения на земельный участок.
Что такое договор дарения?
Юридический термин "договор дарения" подразумевает передачу какого-либо имущества другому лицу безвозмездно, или как бы добавила Сова из мультфильма "Винни-Пух", "даром". Это ключевое отличие от сделок купли-продажи, поскольку получатель недвижимости не выплачивает за нее деньги. Тем не менее, поскольку договор дарения является сделкой об отчуждении, его можно заключить только при согласии обеих сторон. Земельный участок нельзя передать в дар против воли получателя; последний должен выразить свое согласие и подписать соответствующие документы. Договор дарения на земельный участок может быть заключен совершеннолетним дееспособным владельцем. В случае совместной собственности согласие всех владельцев обязательно. Передачу имущества можно осуществить лично или через доверенное лицо с соответствующей доверенностью, в которой указан предмет дарения и имя одаряемого.
Особенности земельного участка как объекта дарственной сделки
С точки зрения гражданского права, земельный участок, как форма имущества, обладает рядом особенностей:
- Ограничение использования: Земельный участок может использоваться только в соответствии с назначением, определенным видом разрешенного использования, указанным в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Например, на сельскохозяйственных участках необходимо заниматься фермерством, а на участках под ИЖС обязательно должен быть построен дом. Государство следит за соблюдением этих правил, и за несоблюдение грозит штраф.
- Необходимость ухода: За земельным участком необходимо ухаживать, следуя обязанностям, предусмотренным Земельным кодексом. Собственники обязаны предотвращать загрязнение почвы, соблюдать противопожарные меры, защищать сельскохозяйственные угодья от сорняков и зарастания.
- Оформление в собственность: Земельный участок не всегда можно оформить в собственность, особенно если он является частью лесного фонда, находится в черте береговой полосы или расположен на территории государственного заповедника.
Когда дарение запрещено
Существуют случаи, когда заключение договора дарения земельного участка невозможно. Согласно Гражданскому кодексу, право подписывать договор дарения лишено:
- Законных представителей (родителей, опекунов) от имени детей до 14 лет.
- Опекунов от имени взрослых, признанных недееспособными.
Также сотрудникам медицинских, образовательных и социальных учреждений, включая те, где находятся сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, запрещено принимать подарки стоимостью выше 3 тысяч рублей от своих пациентов, учеников и подопечных. Этот запрет распространяется не только на сотрудников, но и на их родственников.
Еще одним запретом обладают государственные и муниципальные служащие, а также работники Банка России. Им не разрешается принимать подарки стоимостью выше 3 тысяч рублей, если даритель как-либо связан с рабочими вопросами. Исключение составляют подарки, врученные в ходе протокольных мероприятий или служебных командировок. Коммерческие предприятия не могут дарить друг другу подарки.
Однако физическое лицо может безвозмездно передать что-то юридическому лицу. Например, сделка с недвижимостью между родственниками требует особого внимания к проведению и может оказаться незаконной в некоторых случаях.
Тема дня: Сделка с недвижимостью между родственниками: как ее провести и в каких случаях это незаконно
Для оформления договора дарения земельного участка, как и любого другого имущества, необходимо заключить его в письменной форме. Это требуется для последующей регистрации передачи права собственности от дарителя к одаряемому. Хотя составление договора возможно самостоятельно, лучше воспользоваться готовым образцом. Важно, чтобы обе стороны внимательно проверили все данные.
Для заключения договора потребуется документ, подтверждающий право собственности дарителя на земельный участок. Обычно это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую можно получить через МФЦ, сайт Росреестра, «Госуслуги», личный кабинет налогоплательщика или приложение ФНС.
Место и время сделки, паспортные данные участников сделки, предмет дарения и его характеристики, условия сделки, порядок разрешения споров - все эти моменты следует учесть в договоре дарения. Когда договор подписан, остается зарегистрировать сделку и перевести право собственности. Это можно сделать разными способами, однако Росреестр занимается регистрацией всех сделок с недвижимостью. Документы можно представить самостоятельно или через посредников.
В большинстве городов действуют многофункциональные центры (МФЦ), предоставляющие разнообразные государственные услуги. Здесь можно получить пособия, подать заявление на замену паспорта, заказать разнообразные справки и многое другое. МФЦ сотрудничает с Росреестром, принимает документы от граждан и передает их на регистрацию перехода права собственности. Ближайшее МФЦ легко найти на портале "Мои документы". На его веб-ресурсе также предоставлена возможность предварительной записи на конкретную дату и время, что позволяет избежать ожидания и сдать пакет документов для Росреестра без очереди.
Альтернативой является подача документов на регистрацию в одном из отделений Росреестра, хотя этот вариант менее популярен. В Москве, например, при поиске подходящего отделения, клиенты часто направляются в МФЦ. Хотя в отделении Росреестра процесс регистрации сделки может быть более быстрым, количество таких отделений меньше по сравнению с МФЦ.
Также можно воспользоваться онлайн-сервисом на сайте Росреестра для подачи документов на регистрацию права собственности. Авторизация в личном кабинете осуществляется через учетную запись на "Госуслугах". Однако сначала требуется предоставить бумажное заявление о согласии на электронную регистрацию сделок с недвижимостью в Росреестре или МФЦ. После рассмотрения этого заявления отметка о согласии будет внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также необходима квалифицированная электронная подпись. Интересный момент: если квалифицированную электронную подпись предоставляет сам Росреестр, то бумажное заявление о согласии на электронную регистрацию сделки не требуется.
Ранее существовала возможность отправки документов почтой России в бумажном виде (с предварительной нотариальной заверкой), но с 29 июня 2022 года этот способ был отменен. По словам представителей Росреестра, этот метод был не очень популярен среди клиентов. В настоящее время бумажные документы можно подать лично в многофункциональных центрах "Мои документы". Для удобства клиентов существует возможность подачи документов по экстерриториальному принципу – в любом регионе страны без привязки к месту нахождения объекта недвижимости, как сообщила заместитель руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Екатерина Кондрашева.
Если даритель или одаряемый – пожилой человек, удобным вариантом является вызов сотрудника Росреестра на дом. Эта услуга предоставляется бесплатно ветеранам Великой Отечественной войны и людям с инвалидностью 1 и 2 группы. После регистрации документы будут доставлены курьером, а стоимость доставки зависит от региона.
У нотариуса необходимо обращаться только в определенных ситуациях. Это, например, когда даритель находится в возрасте от 14 до 18 лет, когда предметом дарения является только доля земельного участка, или когда даритель имеет ограниченные права дееспособности. После заверения сделки нотариус отправит пакет документов в Росреестр. В принципе, любой договор дарения можно заверить у нотариуса, если это соответствует воле сторон.
С 1 октября 2023 года в России вступили в силу изменения в правилах формирования стоимости услуг нотариусов. Теперь действует единый тариф, включающий федеральный и региональный компоненты. Федеральный тариф, аналогичный пошлине, является фиксированным, в то время как региональный рассчитывается индивидуально для каждого субъекта. В случае сделок по отчуждению недвижимого имущества федеральный тариф может различаться. При сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения, он составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (согласно ст. 333.24 Налогового кодекса РФ). Для сделок, не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, тариф зависит от стоимости недвижимости.
Региональные тарифы на услуги нотариуса для сделок с земельными участками различаются в зависимости от стоимости участка и категории одаряемого. Стоимость услуг также зависит от суммы сделки и категории земельного участка. Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 рублей для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства. В остальных случаях госпошлина равна 2 000 рублям. Одариваемый, получивший землю не от близкого родственника, обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка.
Сроки регистрации сделки зависят от выбранного пути. Через МФЦ процесс занимает до 5 дней, через Росреестр – до 3 дней, через нотариуса – до 1 дня. В случае отмены дарственной, Гражданский кодекс устанавливает определенные обстоятельства, такие как покушение на жизнь дарителя, умышленные телесные повреждения, или смерть дарителя.
Договор дарения может быть признан недействительным в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, таких как скрытая купля-продажа, недееспособность одной из сторон, отсутствие согласия супруга, наложение ареста на землю, или нарушение запрета на дарение. Вопросы оформления дарения на часть земельного участка, наличии дома на участке, а также условиях, предусматривающих передачу дара после смерти дарителя, также рассматриваются в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
