Собственнику ранее досталась квартира по договору ренты. И вот приходит покупатель и хочет узнать, стоит приобретать такую недвижимость, в чем имеется опасность, на что обратить внимание.
Давайте обо всем по порядку.
Многие понимают, что договор ренты заключают в основном пожилые люди, которым нужна физическая и материальная помощь. И у такого человека имеется или имелась квартира в собственности, которую он мог бы передать в собственность третьему лицу (чаще близкому родственнику) взамен на материальную помощь, помощь по хозяйству, покупке каких-то лекарств и так далее.
1.Нотариальное удостоверение договора ренты
При заключении договора ренты, необходимо понимать, что договор должен быть удостоверен нотариусом согласно ст. 584 ГК РФ, в противном случае сделка является недействительной или сделку попросту не зарегистрировали бы в Росреестре.
2.Проверяем условия договора
И первое на что нужно обратить внимание при проверке такой недвижимости, -на условия договора ренты. Следует понимать, что при заключении договора ренты, нужно зарегистрировать право собственности на плательщика ренты, однако такой объект недвижимости имеет обременение в виде договора ренты. В таком случае права плательщика ренты как собственника ограничены: он не может продать квартиру, подарить, поменять либо без согласия рентополучателя либо до снятия обременения, то есть до выполнения условий договора.
Возможно вы уже знаете, что рента может быть постоянной (это когда устанавливается выкупная цена квартиры, пока плательщик ренты не оплатит всю сумму, обременение не снимется, независимо от того, умер собственник или нет) и с пожизненным содержанием или с пожизненным содержанием с иждивением (в обоих случаях плательщик ренты оплачивает и содержит рентополучателя до наступления его смерти).
3.Доказательства выполнения всех условий по договору ренты
Чаще используется пожизненное содержание с иждивением. В договоре пожизненного содержания с иждивением будут условия о порядке внесения и сумме внесения ежемесячной рентной платы, о необходимости приобретать лекарства и другие препараты для рентополучателя. Другими словами у продавца необходимо будет запросить документы, которые подтверждает факты выполнения всех условий по договору (чеки, платежные поручения и так далее). В противном случае у третьих лиц (например наследников или иных родственников) возникает возможность оспорить сделку по договору ренты, что в свою очередь повлияет на сделку с покупателем.
Помимо договора необходимо обязательно проверить дееспособность рентополучателя на момент совершения сделки, если были документы о дееспособности, это одно дело. Но как правило, справки никто не запрашивает, в этом есть риск оспаривания сделки ввиду недееспособности рентополучателя, который на момент сделки не осознавал свои действия.
4.Получение разрешения от рентополучателя на продажу квартиры
Если право собственности переходит на покупателя с обременением ввиде ренты, то обязательно необходимо запросить разрешение на уступку права требования на покупателя, конечно если в договоре ренты такие условия были предусмотрены.
Помимо договора ренты, нужно проверить проверить на дееспособсноть рентополучателя, продавца, сам объект недвижимости. Это можно сделать на нашем сайте (кликнуть здесь). Вам будет предоставлен отчет с рекомендациями по покупке сделки, с указанием рисков по совершению сделки и способов их устранения.
