Знаете известное выражение: «И тут ему попёрло».
Далеко ходить не будем. Наглядный пример. Три московских застройщика начали строить три новых корпуса.
Стадии строительства от «поставить вагончики», до «скосить на площадке пожухлую траву».
И чтобы вы думали.
Несмотря на позднюю осень, почти зиму, оказалось достаточно воткнуть черенок лопаты в землю, и он тут же начал плотно обрастать купюрами.
За последний месяц продано 100, 130, 210 квартир.
С чего вдруг?
В августе не было, в сентябре (о! в сентябре!) не было, даже в октябре так-сяк, а в ноябре, прорвало?!
Месяца полтора назад г-н Глушков – президент крупнейшего объединения строителей России НОСТРОЙ, раскрыл «страшную» тайну. Из-за роста стоимости проектного финансирования, некоторые застройщики вынуждены кредитовать себя сами, то есть брать свои же деньги у себя взаймы.
Это как, спросите вы?
Элементарно.
Открываем вчерашний доклад ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в 3 кв. 2023 года».
Великолепно!
Средняя ставка ПФ для застройщиков за квартал выросла на мизерные 0,71%, до 5,57%.
Гспадя! Какая благодать. Ну, где вы сейчас возьмёте кредиты под 5,5%. Сказочный процент.
Застройщики баловни судьбы.
Э, нет!
Не спешите.
Это тот самый случай, когда «среднюю температуру по больнице» лучше не смотреть. Смотрим на новое строительство, там, где продажи минимальны.
Если их «0», стоимость ПФ начинается от 20% и выше. Там, где продажи до 7% от суммы ПФ, оно (финансирование) стоит 16-20%. Там, где продана 1/5 часть (19%), стоимость ПФ от 12 до 16%.
Не забываем, отчет Центробанка заканчивается сентябрем (3-й кв.).
То есть средняя ставка ПФ, как мы её видим во вчерашнем документе ЦБ, формировалась ключевой в 8,5% весь июль и половину августа, 12% с середины августа по середину сентября, и 13% с середины сентября по конец этого же месяца.
Сейчас базовая 15% (пока), но в декабре может быть повышена то ли до 16%, то ли до 17%, так, во всяком случае, бабки на базаре говорят.
Представьте себе сколько сейчас «стоит» ПФ для начинающихся строек, и во сколько оно будет обходится застройщикам начиная с декабря.
Так вот, г-н Глушков объяснил.
Чтобы не попадать на разорительный процент, некоторые застройщики через подставные фирмы на начальной стадии строительства, выкупают у себя самих значительный объём квартир, опускают деньги на эскроу счета, снижают стоимость проектного финансирования до приемлемой величины, и только после этого берут у банка кредит.
Вы не находите ситуацию маразматической?!
У застройщика есть свои бесплатные деньги, он их отдает (просто так) банку, и берет у него их «взад», но уже под процент.
Так вот, степень этого маразматического действия буквально за один квартал выросла…
В 7 раз!!!
Если начинающему продажи застройщику, чтобы получить кредит под 16-20% годовых во 2-м квартале нужно было продать 1% квартир, то в 3-м уже 7%.
Интересно, а в 4-м?
Эскроу и ПФ при высоких ставках довели ситуацию до абсурдной.
Ну как застройщикам снижать цены, если они вынуждены у себя занимать под 20% годовых «плюс».
Ещё.
Хорошо, допустим. Дело в том, что приведённые примеры, — это столичные застройщики. Принято считать, они «богатые», соответственно могут давать себе взаймы не разорившись (это мы ещё поглядим).
А в регионах, где в строительстве нет московской маржи?
Оставлять ситуацию неизменной, проверять систему на прочность?
Или на долб...@...изм?
Дескать, выдержала коэффициент маразма «7». Интересно, а «10», а «15», а «25»? Выдержат?!
Маразм крепчал, сосуды гнулись, и крыша, съехавши была!(с)
--------------------------------------------------
♨️ Это публикация Телеграм-канала Зде.
Телеграм-канал Зде: t.me/other_house
Форум в Телеграм Ззз: t.me/zde_com
