Познавательное исследование из прошлого
Хочу поделиться выдержкой из исследования Кейса и Шиллера от 2023г.
Их труд под названием "Is There a Bubble in the Housing Market?" выложил отдельным файлом в своем телеграм-канале "Щегельский о недвижимости без сиропа", для желающих почитать оригинал.
Приведу только их вывод в отношении произведенных исследований.
Думаю это интересно. Всё очень близко тому, что с 2022 говорят о рынке недвижимости России. Особенно интересно читать это исследование спустя 20 лет зная, о произошедшем кризисе в США в 2007 г.
Текст без купюр:
"Очевидно, можно выдвинуть довод, что рост цен на жилье с 1995г. был обусловлен основными факторами. Для более чем 40 штатов рост доходов вполне объясняет практически всё увеличение цен на жилье, а падение процентных ставок достаточно снизило затраты на финансирование, чтобы соотношение ежегодных ипотечных платежей к доходу не увеличивалось даже в период бума в Массачусетсе и Калифорнии. В подавляющем большинстве штатов жилье на самом деле более доступно, чем это было в 1995г.
Тем не менее, анализ показывает, что некоторые элементы спекулятивного пузыря в ценах на односемейные дома — сильный инвестиционный мотив, высокие ожидания будущего роста цен и сильное влияние устной рекламы — присутствуют в некоторых городах.
Для трех городов-магнитов, которые мы изучали, показатели настроений пузыря, которые мы отметили, остаются в целом такими же сильными в 2003, какими были в 1988. Некоторые из них в 2003г. удивительно высоки, особенно ожидания изменения цен за 10 лет, где средний ожидаемый годовой рост цен составляет 13-15 % для всех этих городов. Даже наш 4-й город, Милуоки, демонстрирует определенные признаки пузыря, т.к. ожидаемый годовой рост цен за следующие 10 лет там составляет 11,7 %.
Все фундаментальные показатели активности пузыря — ожидания, ощущение возможности и неотложности, возбуждение и количество обсуждений — в целом уменьшились с уровня 1988г в городах-магнитах, но увеличились по сравнению с уровнем 1988г в Милуоки. (Однако долгосрочные ожидания в целом значительно возросли с 1988г. Если долгосрочные ожидания имеют наибольшее значение, можно сказать, что эйфория 2003г такая же сильная, как в 1988) Большинство людей не воспринимают себя в 2003г как находящихся внутри пузыря, несмотря на всё внимание СМИ к этой возможности. Однако и в 1988г люди не воспринимали свое положение как в пузыре, после чего реальные цены резко упали во многих городах.
Хотя эти показатели не указывают на столь яркие признаки пузыря, какие наблюдались в 1988 г, разумно предположить, что в ближайшем будущем рост цен замедлится, а в некоторых городах даже произойдет падение. Мы видели, что уверенность людей в ценах на недвижимость уже не такая высокая, как до того, как лопнул пузырь недвижимости в 1980-х гг, и это отсутствие уверенности может привести к усилению любого снижения цен. Реальные цены на жилье уже не растут в Денвере и Детройте после периодов быстрого роста. Дальнейшее снижение реальных цен на жилье, вероятно, произойдет в городах, которые перегрелись, особенно в некоторых городах на обеих побережьях США, особенно в тех, которые имеют ослабляющуюся экономику. Но падение цен на недвижимость может произойти даже в городах, где уровень занятости остается стабильным.
Последствия такого падения цен на жилье могут быть серьезными для владельцев жилья. Учитывая высокий средний уровень личного долга по отношению к личному доходу, вероятно, увеличится количество банкротств. Такое увеличение может ухудшить доверие потребителей, вызвав возрождение интереса к сбережению.
Расходы на личное потребление, которые до сих пор поддерживали экономику в текущем восстановлении, могут снизиться, замедлив восстановление. Однако, судя по историческим данным, маловероятно, что произойдет общенациональное падение реальных цен на жилье, и падения в различных городах не будут вероятно синхронными: некоторые, вероятно, не произойдут в течение нескольких лет. Такое отсутствие синхронизации событий ослабит воздействие на общую экономику лопнувших пузырей на рынке жилья."
Конец цитаты
Пишите свое мнение
