Покупка или продажа квартиры с занижением цены — это довольно популярный способ для продавцов не нести дополнительные издержки в виде выплаты налогов с продажи.
Но так ли это способ безопасен? Давайте разберемся
📍Как работает схема с занижением?
Первое, что нужно помнить, это то, что налог платится с разницы между покупкой и продажей квартиры. Именно с этого дохода и рассчитывается налоговая сумма. Например, если человек купил квартиру за 6 млн. рублей и сейчас продает ее за 8,5 млн., то налоговая база составляет 2,5 млн. рублей.
Теперь важно учесть, что если продавец является собственником недвижимости является менее 5 лет (не нужно платить налог в следующих случаях https://t.me/petnovostroyki/1725 ), то он обязан заплатить налог. В данном случае, налог составит 13% от суммы разницы, то есть 325 тыс. рублей.
👉И вот здесь возникает интересная ситуация. Чтобы избежать выплаты такой суммы налога, продавцы предлагают заключить договор на сумму меньшую, чем фактическая стоимость квартиры. 📉
❌ Какие риски может нести покупка такой квартиры покупателем?
1️⃣Возможные дополнительные финансовые затраты и неудобства в будущем.
Например, если вы в скором времени захотите также перепродать эту квартиру. При продаже квартиры, вам придется заплатить налог с разницы между заниженной ценой покупки и фактической стоимостью продажи.
2️⃣В течении 3-х лет после покупки продавец решит подавать на банкротство.
В таком случае, вы рискуете потерять приобретенное жилье. При подаче на банкротство все сделки с недвижимостью, совершенные в течение трех лет до этого, будут пересматриваться. И ваша сделка с заниженной стоимостью в первую очередь будет вызывать подозрения. Почему квартира была продана по цене ниже рыночной?
3️⃣ Уменьшение налогового вычета
Приобретая жилье, вы имеете возможность получить налоговый вычет от государства. Обычно это составляет 13% от стоимости жилья, с учетом максимальной суммы в 260 тыс. рублей. Если покупка происходит в браке, то эта сумма удваивается, так как каждый супруг имеет право на вычет. Однако, для получения такого вычета стоимость недвижимости должна быть не менее 4 млн. рублей.
Если стоимость жилья оказывается ниже 4 млн.рублей, то вы попросту не сможете получить максимальную сумму налогового вычета.
❌ Риски для продавца
1️⃣Например, вы продали квартиру с занижением, на этапе сделки никаких проблем не возникло, но в будущем, когда наступает время для продажи этой недвижимости, покупатель осознает, что столкнулся с необходимостью оплаты достаточно большой суммы налогов, ведь по документам сумма покупки меньше фактической и разница с суммой продажи в будущем может быть колоссальной. В таких случаях, некоторые покупатели могут подать заявление в налоговую инспекцию, утверждая, что купили квартиру по более высокой цене.
2️⃣ Налоговая может признать сделку подозрительной и начислить налог на всю сумму продажи квартиры.
Допустим, вы приобрели квартиру на этапе строительства. За этот объект вы заплатили 4 млн. рублей. Через некоторое время вы решили продать квартиру за 6,5 млн.рублей. Но, чтобы избежать выплаты налога в 325 тыс. рублей, продаете ее с занижением за те же 4 млн. рублей.
Однако, налоговая служба решила проверить данную сделку, так как она показалась им подозрительной. В результате, сделка признана подозрительной, и налоговая начислила налог не на разницу между покупкой и продажей, а на полную сумму продажи - 6,5 млн. рублей, а это уже 845 тыс. рублей!!!
Важно отметить, что подобные случаи не являются редкостью. Многие люди покупают недвижимость на стадии строительства с надеждой на ее дальнейшее повышение стоимости. Однако, при продаже и покупке такого объекта, необходимо учитывать возможные налоговые обязательства и консультироваться с налоговыми экспертами и оценивать возможные риски с обеих сторон. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и неожиданных налоговых начислений.
