Вопрос: ООО продает земельный участок с частью жилого дома двум физическим лицам. Требуется ли предварительное выделение долей? Какие налоги нужно заплатить? Можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости?
Ответ: Предварительное выделение долей требуется, если дом находится в совместной собственности. Если ООО принадлежит конкретная доля в жилом доме, предварительное выделение долей не требуется. ООО уплатит налог на прибыль.
Вы можете продать недвижимое имущество по любой цене. Если вы и покупатель не являетесь взаимозависимыми лицами, цена по договору считается рыночной (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Однако при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить вам претензии, посчитав, что основная цель сделки - неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Если проверяющие это докажут, вам придется уплатить недоимку, пени и штраф.
Рекомендуем перед заключением договора продажи провести независимую оценку имущества (ст. 2 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Обоснование
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), следует из ст. 244 ГК РФ.
Какие налоги при продаже здания уплачивает организация на ОСНО
С продажи здания организация на ОСНО рассчитывает и уплачивает:
- НДС - с реализации нежилой недвижимости.
Продажа жилых домов, например общежития, не облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 22.10.2015 N 03-07-07/60725);
налог на прибыль - по доходам от реализации здания (ст. 247, пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).
При этом учет доходов и расходов при продаже здания зависит от его назначения:
- пользовались зданием как основным средством;
- вы купили здание для перепродажи и учитывали как товар;
- построили его сами для продажи.
Порядок налогообложения операций при продаже иной недвижимости юридическим лицом (в том числе ООО) такой же, как при продаже здания.
Какие налоги при продаже здания уплачивает организация на УСН
При продаже здания на "упрощенке" вам нужно уплатить налог при УСН.
В доходах по УСН учтите поступления от сделки так же, как от продажи любой другой недвижимости - на дату оплаты (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Расходы на приобретение здания учитывайте в зависимости от его назначения, но только если у вас объект "доходы минус расходы", а конкретный вид расхода есть в закрытом перечне из п. 1 ст. 346.16 НК РФ (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). От НДС на УСН в общем случае вы освобождены (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
В каких случаях недвижимость (в том числе земельные участки, дома, квартиры) можно продать по цене ниже кадастровой стоимости
Вы можете это сделать во всех случаях, кроме тех, когда обязанность определить цену недвижимости в размере кадастровой стоимости или не ниже нее установлена нормативным актом. Например, цена земельного участка, объекта капитального строительства при продаже их управляющей компанией резидентам территории опережающего развития и отдельным лицам, которым предоставлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности на этой территории, определяется в размере кадастровой стоимости этих объектов (п. 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.04.2015 N 390).
В каких случаях недвижимость (в том числе земельные участки, дома, квартиры) можно продать по цене ниже рыночной стоимости
Вы можете это сделать во всех случаях, кроме тех, когда обязанность определить цену недвижимости в размере рыночной стоимости или не ниже нее установлена нормативным актом.
Например, если уполномоченный государственный или муниципальный орган принимает решение не устанавливать начальную цену продажи земельного участка на аукционе в размере его кадастровой стоимости, он должен провести оценку его рыночной стоимости (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ). Начальная цена продажи на аукционе земельного участка единого института развития также устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости земельного участка (п. 11 ст. 16.1 Федерального закона N 161-ФЗ). Сделки, совершенные с нарушением указанных требований законодательства, посягают на публичные интересы и являются ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Ответ подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс. Оформите бесплатный доступ.
Ответы на кадровые вопросы — в нашем телеграм-канале "РЕСПЕКТ — РЕШЕНИЯ".
А еще мы проводим бесплатные вебинары, на которых ФНС и СФР отвечают на ваши вопросы.