Прочитав статью, читатель познакомится с типичными схемами обмана в сфере недвижимости, чтобы иметь возможность их избежать. Не зря ведь говорится "предупреждён, значит вооружён".
Некоторые схемы, основаны на использовании подложной доверенности на продажу недвижимости от собственника. При этом подложная доверенность «маскируется» под действующую, с помощью некоторых приемов, таких как, например, ложный QR-код, указанный в законодательстве как «машиночитаемая маркировка».
В соответствии со ст.5.1 Основ законодательства о нотариате № 4462-1, нотариальные документы оснащаются специальным QR-кодом.
Сканировав его с помощью приложения смартфона, человек может удостовериться, что документ подлинный, поскольку в QR-коде зашифрованы сведения о нотариальном действии, дате и номере регистрации, данные нотариуса и заявителя, который обращался за нотариальной доверенностью.
Однако мошенники могут использовать QR-код, ведущий по ссылке на поддельный сайт Федеральной нотариальной палаты.
Схема обмана, заключается в следующем. При продаже квартиры, собственника представляет лицо по нотариальной доверенности.
Это лицо для подтверждения подлинности нотариальной доверенности, предлагает покупателю квартиры сканировать QR-код. При сканировании, этот QR-код выводит покупателя на сайт, являющийся точной копией сайта Федеральной нотариальной палаты, и покупатель может увидеть там сведения, якобы подтверждающие действительность, нотариальной доверенности.
Покупатель заключает сделку, передает деньги представителю, но впоследствии выясняется, что QR-код, сайт и доверенность были поддельными.
Существует похожая разновидность схемы обмана с нотариальной доверенностью.
Мошенник получает паспортные данные собственника недвижимости и оформляет доверенность на право продажи этой самой недвижимости, как будто он является собственником на имя настоящего собственника, который в этой доверенности указывается как представитель. Для заверки доверенности достаточно присутствия лишь одного доверителя. Настоящий же собственник, в этом случае для нотариуса не нужен. Да и нотариус, формально выполняя нотариальное действие, при этом, не обязан проверять правоустанавливающие документы на недвижимость.
Таким образом, мошенник получает оригинальный бланк действующей доверенности, где он меняет Ф.И.О. доверителя и представителя местами (путем механического удаления, травления и обесцвечивания символов и допечатывания других). При этом сохраняя QR-код и все реквизиты официального бланка, получая в результате манипуляций доверенность на свое имя от настоящего собственника жилья. Конечно, эта схема рассчитана на невнимательность человека, но покупатель, может и не заметить подмену имен доверителя и представителя, как в доверенности, так и на сайте ФНП.
Соответственно, не нужно полагаться на QR-код, а тщательно проверять подлинность доверенности, сверяя все реквизиты, зайдя на официальный сайт ФНП или лично посетить нотариуса, выдавшего эту доверенность, для подтверждения подлинности документа.
Или можно оформить сделку с таким представителем у нотариуса, который обязан проверить полномочия представителя. И если он это не сделает добросовестно, то нотариус понесет полную имущественную ответственность за результаты своей работы. Ущерб будет полностью компенсирован, гарантией обязательного страхования профессиональной ответственности нотариуса, его личным имуществом и Компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.
Схема обмана, с использованием правовой особенности задатка.
Покупателю предлагают внести частичную предоплату, именуемую в приложении к основному договору задатком, подписывая предварительный договор о покупке жилья.
Однако после этого, выясняется о каких либо скрытых «подводных камнях» в сделке. Например, к данной квартире, существуют какие либо притязания, искусственно организованные мошенниками в суде. Большинство покупателей откажется от подобной сделки, с проблемной квартирой и потребует вернуть свои деньги обратно. Но предоплата была квалифицирована, как задаток, который в силу ст.380-381 ГК РФ возврату не подлежит.
Встречаются трудно доказуемые мошеннические схемы. Они изначально планируются, путем создания ряда условий, позволяющих впоследствии оспорить сделку.
Например, после покупки квартиры, появляется новый претендент на наследство, который может доказать, что не знал о смерти наследодателя. Соответственно суд, для восстановления прав этого человека, может признать недействительной сделку с этой недвижимостью. Покупатель останется без квартиры, а деньги будут безвозвратно потрачены продавцом.
Или случаи продажи квартиры, с участием лиц, которые могут оспорить сделку через суд, в дальнейшем. Например, с использованием недееспособных, осужденных, несовершеннолетних, потенциальных банкротов и других лиц, права, которых были нарушены. Что подразумевает признание недействительными всех последующих сделок с этой недвижимостью.
При осуществлении взаиморасчетов между сторонами сделки, следует обращать внимание на документальное оформление. Например, желательно, чтобы расписка о передаче денежных средств была написана от руки продавца, поскольку существует риск оспаривания подписи в расписке. Бывает, что экспертиза не может достоверно определить факт подделки, если подпись короткая. Да и расписаться можно с другой скоростью движения и с другим давлением на ручку, по сравнению с обычными. Поэтому, чем длиннее текст написанный рукой, тем проще доказать факт получения денег.
Считается, что наиболее безопасный способ расчетов между сторонами, это передача денег, через банковскую ячейку. Продавец недвижимости, получает право забрать деньги, после регистрации сделки в Росреестре.
Используется и похожий способ расчетов с помощью аккредитива. Покупатель открывает специальный счет в банке и вносит туда оплату за недвижимость, после регистрации перехода прав собственности продавец предъявляет банку подтверждающий документ, а банк переводит деньги на счет продавца.
Однако и здесь существуют риски оказаться обманутым. Мошенник может предъявить в банк поддельный, подтверждающий документ, якобы зарегистрированный Росреестром. А банк не обязан проверять подлинность предъявляемых документов. Представляют опасность и сделки в электронном виде, с использованием электронно-цифровой подписи (ЭЦП). Мошенники, получая доступ к данным паспорта и СНИЛС, могут оформить, с участием недобросовестного нотариуса поддельную доверенность и ЭЦП и заключить договор отчуждения недвижимости от имени ничего не подозревающего собственника.
Как защититься от мошенников.
Для того чтобы снизить риски потери своей собственности, нужно использовать все доступные методы защиты, максимально затруднив мошенникам возможности для обмана.
Затруднить возможность обмана можно:
1. Подав заявление в Росреестр (можно через МФЦ) о невозможности проведения сделок с объектами недвижимости без личного участия собственника.
В ЕГРН будет внесена запись об ограничении, и документы (например, по доверенности), поданные без личного участия собственника, рассматриваться не будут.
Существует и обратная процедура — разрешение на проведение сделок онлайн, с помощью ЭЦП. В этом случае собственнику вообще ничего не придется делать, если он хочет ограничить онлайн-сделки со своим объектом.
Согласно положениям Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ оформление сделок с недвижимостью с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) возможно только с письменного согласия собственника недвижимости. Такое согласие собственник должен заранее направить в Росреестр. Только после этого станет возможна сделка на основании электронного договора купли-продажи.
2. При покупке жилья, чтобы обезопасить себя от заключения оспоримой сделки, необходима квалифицированная экспертиза юридической чистоты объекта недвижимости.
Однако методика самостоятельной экспертизы юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости – тема другой статьи. Продолжение следует…
Ставьте лайки, подписывайтесь на мой канал, пишите комментарии, если у Вас возникают вопросы по этой статье, постараюсь ответить.
