Перечитываю сейчас заголовок и понимаю, что по сути автора вроде как бы надо срочно отправить в клинику для душевнобольных. Так же не может быть?!
Но, жизнь она другая и так может быть. И так есть прямо сейчас в нашей стране.
Это станет понятным после прочтения статьи.
Собственно формально, несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам, застройщики упорно продолжили повышать цены. Ну, ясно, не теми темпами, что раньше. В основном, по мелочи, на скромные когда 0,7℅, а когда и на смешные 0,3℅.
Пытаются додавить покупателя и убедить, что мол смотрите - цены то растут, значит в первичку вкладываться выгодно и прямо сейчас, а не потом.
😁 Настолько выгодно, что покупатель гарантированно получает отрицательный рост ценности своих инвестиций.
А причина проста. Давление со стороны вторичного рынка и, наконец-то наступившее отрезвление ума у покупателей.
Корнем проблемы является ценовой разрыв. Качественную вторичку можно купить на 50℅ дешевле первички, а старый жилой фонд дешевле порой и в 3 раза. Да, там квартиры небольшой площади, да с маленькой кухней, но жить в кофорте вполне можно.
Произошло ожидаемое. Для застройщика льготные ипотеки и статус новостройки пока ещё позволяют продавать квартиры очень дорого. Безумно дорого.
Допустим, двухкомнатные квартиры по 10 миллионов рублей. Далее же начинается интересное.
Как только дом проходит процедуру сдачи в эксплуатацию и ключи передаются "счастливому" владельцу, продать на рынке эту самую квартиру фактически возможно лишь за 7 миллионов рублей. Именно так.
Подняв за 3 года цены на первичку на 90℅ застройщики попали в ловушку. Загнали сами себя.
Вроде нелогично? Так же?
Отнюдь. Человейники строятся от нескольких месяцев до 2-3 лет.
И поэтому в микрорайоне с застройкой по единому типовому проекту стоят дома сданные 3 года назад и совсем новенькие. Только б/у трехлетки 3 года назад продавались новыми по вменяемым ценам и качество их постройки было намного выше. И вот стоят такие два одинаковых с лица (да и изнутри) дома, смотрят окнами друг на друга. Но, ценник в одном на двушку 7 миллионов (с ремонтом и мебелью), а в соседнем двушка-близнец без мебели и с дешёвым ремонтом от застройщика вчера куплена за 10 миллионов. Что вы лично бы купили из этих предложений?
Вы не найдёте ни одного дурака, кто согласится переплатить на 40℅ больше за абсолютно одинаковую квартиру.
Я лично знаю тех, кто купил в Москве инвестиционную квартиру и по разным причинам вдруг решил её продать. Без серьёзных потерь не смог ни один. Никто!
Именно с этим надувательством покупателей и решил бороться Центральный банк.
Ведь ранее всегда было так, что вторичка в таких относительно новых домах за счет произведенного ремонта стоила на рынке дороже или как максимум столько же, сколько и квартира в новостройке.
Да, и не забываем! Дома 3 года назад строились из качественных материалов, нередко импортных. А сейчас на новостройках экономят жесточайшим образом. Это можно увидеть своими глазами в микрорайонах с домами сделанными по одному проекту. Более ранние на порядок лучше и на 40℅ дешевле.
Апофеозом пробуждения сознания покупателей, добитых повышением ставки даже по льготным ипотекам (а им тоже проценты подняли, пусть и меньше, чем по не льготным) стал резкий провал продаж у застройщиков.
В разных регионах по разному, но по данным за октябрь 2023 года количество покупателей снизилось на 20+ процентов в среднем по стране.
Где-то на 27℅, где-то на 19℅.
Только это уже звоночек.
Продажи рухнули. И на первичном рынке, и особенно на вторичном.
Сентябрьский ажиотаж покупок являлся искусственным. Люди скупали всё по ранее одобренным ипотечным кредитам с приемлемыми процентными ставками. И никак не от хорошей жизни.
Нет ни тени сомнений, что показатели продаж в ноябре окажутся настолько плохими, что возможно власти разрешат застройщикам их даже не публиковать. Дабы не пугать народ.
Иначе это станет ударом по отрасли.
Им долгое время сильно помогала статистика и бесконечные публикации про ажиотажный спрос. Народ верил в сказки и бежал покупать. Все ж покупают. Эффект толпы никто не отменял.
Как и никто теперь не отменит эффект отдачи. Когда пойдут массовые публикации в СМИ, что россиянам больше не нужна первичка по конским ценам и вторичка по конским ипотечным процентам.
Это будет дополнительно тормозить спрос.
Конечно, сделки купли/продажи не упадут до нуля. Россия не Африка, и жить в шалаше круглый год не получится.
Только теперь, за счёт создания искусственного ажиотажа те кто планировал взять чуть позднее метнулся и купил сейчас, а не завтра. Это сняло даже гипотетическую возможность формирования отложенного спроса в ближайшем будущем. На несколько месяцев вперёд точно. Соответственно минимум на полгода и ставка рефинансирования ЦБ сохранится на уровне не менее 15℅, а возможно вырастет и ещё. Если инфляционные процессы бизнесмены не остановят по хорошему.
Пока же они не хотят от слова совсем. Ну и получают по заслугам. Например ФАС начала проверку на предмет картельного сговора 12 птицефабрик в разных регионах, резко взвинтивших цены на курятину и яйца. И ждёт их не просто штраф, а оборотный штраф. Самый страшный сон для предпринимателя.
Кроме того, бешеная инфляция дополнительно за шесть месяцев успеет подчистить и опустошить кошельки россиянам.
О каком покупательском спросе тогда можно будет говорить вообще.
Пусть прямо сейчас сценарий падения цен на недвижимость кажется фантастическим, но через полгода-год он может стать обыденной реальностью.
Ко всему прочему застройщики очень вовремя решили ввести рекордное количество миллионов кв.м жилья.
Именно тогда, когда покупателей почти не осталось. И с каждым днем будет оставаться всё меньше и меньше.
Ждём и держим кулачки, чтобы цены на новостройки в 2024 году рухнули на 30℅.
