В ходе диалога выясняется, что его интересует вопрос экономической составляющей покупки (выгода), нежели непосредственно сам анализ рисков с проверкой объектов.
Лот - здание с земельным участком, в котором, исходя из сведений, присутствует арендатор. Поэтому, клиента заинтересовали, в первую очередь: размер арендной ставки и сумма ежемесячных расходов по коммунальным услугам, естественно, с целью определения окупаемости объекта.
Почему этого спектра вопросов, а тем более, такого объема сведений для принятия решения о покупке объекта крайне недостаточно, в чем кроется ошибка?
Конечно, немаловажным фактором является получение сведений об обеспеченности объекта коммунальными ресурсами, техническом состоянии этой инфраструктуры. Стандартно, такой вопрос клиентами решается самостоятельно, при выходе с личным осмотром на объект, - это обязательное условие любого ДКП недвижимости.
Также, в ходе осмотра, есть возможность выявить присутствие арендатора и условия его нахождения на объекте (или желания остаться на объекте), запросить договор аренды (чем больше сведений самостоятельно запросит потенциальный покупатель у продавца, тем больше у него в суде будет доказательств того, что он проявил должную осмотрительность).
Однако, без полноценного анализа правовых рисков, включающего: анализ дела должника (банкротство) или финансового состояния продавца, анализ истории права и судебной истории в отношении имущества, анализ договора аренды (существенные условия, сроки, основания расторжения); а также, анализа технических документов и, самое важное, анализа соответствия использования земли и ОКС действующим нормам и град регламентам, - выяснить экономическую целесообразность сделки не представляется возможным.
Выявленное количество рисков пропорционально влияет на конечный результат - ведет или к снижению рентабельности сделки, или к увеличению сроков окупаемости.
Более того, нужно понимание цели покупки, чтобы оценить, существует ли потенциал для запрашиваемого использования. Или же будет требоваться смена ВРИ, что, кстати говоря, в Москве и Подмосковье является платным удовольствием, и считается от кадастровой стоимости недвижимости (необходимо закладывать в расчет экономики сделки).
Почему обязательно нужно смотреть ПКК и ПЗЗ при работе с землей? - чтобы верно определить территориальную зону и основные виды разрешенного использования.
В конечном счете, непосредственно ВРИ играет ключевую роль при определении потенциала доходности объектов.
На что влияет ВРИ?
- на налогооблагаемую базу;
- возникновение/отсутствие градостроительных нарушений;
- отсутствие или возможность возникновения конфликтных ситуаций.
Стоит понимать, что каждый владелец земельного участка (текущий/потенциальный) в некотором роде сам себе девелопер, поэтому, он просто обязан предвосхитить долгосрочные перспективы владения и пользования землей, и объектами на ней.
Анализ в такой ситуации помогает выстроить видение такого потенциала или же выявить возможные конфликты по операциям с землей.
Конечно, владелец недвижимости, согласно закону (ст. 37 ГрК РФ) волен самостоятельно выбирать нужный ему ВРИ, однако, он не может делать этого, исходя лишь из прихоти.
Он обязан опираться на градостроительные нормы и регламенты, установленные для той территориальной зоны, к которой относится территория его земельного участка.
В ином случае, ему грозит административное взыскание и требование о приведении в соответствие, что, при существовании конфликта интересов (с собственниками соседних участков, арендодателем земли, административным органом, арендаторами) окажется проблематичным (трудозатратным, крайне дорогим) или вовсе невозможным (наличие охранных, защитных зон).
Поэтому, определение рынка по объекту, строящееся на первично собранных данных, без полного анализа рисков и выявления конфликтных моментов, связанных с перспективой использования объекта, неверно, хуже того, может привести операцию по выкупу объекта к серьезным убыткам.
#анализ_земли #сделки_недвижимость #купля_продажа #финансовый_результат #прибыль_убытки #рентабельность #окупаемость #оценка_рисков #инвестиции
