Если в браке супруги приобрели квартиру, то она, как правило, является наиболее существенным, с точки зрения ее стоимости, совместно нажитым имуществом, подлежащим разделу. Как должна определяться цена квартиры на момент раздела? Единой точки зрения не существует. Суды решают такие задачи по-разному. А проблема важная, с учетом цен на недвижимость. Попробуем разобраться.
Для примера, рассмотрим наиболее типичную ситуацию, при которой собственником квартиры является бывший супруг, который намерен остаться таковым после раздела квартиры, выплатив бывшей супруге установленную судом компенсацию за ее долю в квартире. После раздела имущества собственник будет самостоятельно выполнять финансовые обязательства по договору ипотечного кредитования.
Существуют два подхода к оценке и разделу квартиры, как совместно нажитого имущества:
· Вариант № 1 - разделу подлежат лишь общие денежные средства (собственные или(и) кредитные), уже заплаченные за квартиру истцом и ответчиком, совместно, на момент рассмотрения спора в суде;
· Вариант № 2 - разделу подлежит квартира, как объект недвижимости, имеющий на момент раздела конкретную рыночную стоимость.
В первом случае (Вариант №1) все просто: деньги, которые бывшие супруги заплатили в связи с приобретением квартиры, суммируются и на основании этих несложных арифметических расчетов определяется
размер компенсации, которую бывший супруг должен выплатить бывшей жене (50% от суммы оценки).
Во втором случае (Вариант №2) приходится иметь в виду, что цена квартиры с момента подписания, например, договора на долевое строительство, постоянно меняется (увеличивается). В материалах дела, как правило, оказывается лишь первоначальный акт оценки, который оформлен бывшими супругами по требованию банка, перед подписанием договора ипотечного кредитования. Но цена, указанная в этом акте оценки, уже не соответствует действительности, с учетом завершения строительства, создания и развития инфраструктуры. Главное – эта первоначальная цена не соответствует условиям рынка недвижимости.
Что делать? Заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной цены квартиры? Мой совет – старайтесь любым способом избежать такой экспертизы. Иначе можете потерять много денег. Суд, скорее всего, назначит экспертную (оценочную) организацию на свое усмотрение, которая сделает инициатору судебной экспертизы «предложение, от которого он не сможет отказаться). В наше время эта сумма составляет, примерно, от 60-ти до 120-ти тысяч рублей, не заплатить которые инициатор судебной экспертизы не сможет (деньги за экспертизу суд, так или иначе, взыщет).
Избежать этого можно, например, если между истцом и ответчиком будет подписано мировое соглашение, в котором рыночная цена квартиры установлена на основании договоренности сторон, без судебной оценочной экспертизы. Такой вариант возможен, в случае, если бывшие супруги – люди разумные, если прекращение брачных отношений не лишило их способности адекватно оценивать ситуацию.
Лично я полагаю, что нельзя просто «столбиком» посчитать деньги, заплаченные за квартиру (застройщику – по договору участия в долевом строительстве; банку – на условиях ипотечного кредитования и так далее). И нельзя брать на основу первоначальный акт оценки (оценщик напишет столько, сколько его попросят написать). На момент раздела квартира является объектом недвижимости, на который уже оформлено право собственности и у этого объекта есть рыночная цена. Именно на половину от рыночной цены квартиры может претендовать бывшая супруга.
Если доля компенсации за квартиру определяется лишь на основании суммы уже заплаченных за квартиру денег, бывшая супруга лишается своего законного права на половину квартиры. Компенсировать финансовые потери бывшей супруги можно лишь одним способом, а именно: бывший супруг (собственник квартиры) должен выплатить бывшей супруге не только половину от суммы денег, уже заплаченных за квартиру, но и половину от рыночной стоимости квартиры, оплатив таким образом ее отказ от каких-либо дальнейших претензий. По условиям «Варианта №1» упомянутый отказ не оплачен и не может быть оплачен.
Да, обязанности дальнейшего погашения обязательств перед банком будут возложены судом на собственника квартиры, но при этом бывший супруг оплачивает стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, то есть, осуществляет вложение денег в недвижимость, которая имеет высокую ликвидность и может быть, например, реализована на выгодных для собственника условиях. Для того, чтобы у бывшей супруги не было оснований претендовать на половину стоимости квартиры по договору купли-продажи, собственник должен компенсировать потери своей бывшей супруги, выплатив компенсацию при разделе этого имущества.
Размышления по поводу
Прежде всего, вы делите в этом случае не только деньги, уже оплаченные за квартиру (общие или кредитные), но прежде всего - саму квартиру, как объект недвижимости, который на момент раздела имущества уже имеет конкретного собственника и конкретную рыночную стоимость. Именно на равные доли в праве собственности на этот объект недвижимости и, следовательно, на равные доли в рыночной стоимости квартиры могут претендовать оба бывших супруга.
Суды, как уже отмечено, учитывают только уже вложенные в квартиру общие деньги. Таким образом, это не просто разные теоретические взгляды на проблему оценки фактических обстоятельств по делам о разделе имущества. Это – очень разные суммы денежных средств, которые фигурируют в итоговых судебных постановлениях.
Если во время брака истец и ответчик, на общие деньги, приобрели объект недвижимости – квартиру, заключив Договор участия в долевом строительстве, либо договор купли-продажи, и при этом использовали кредитные деньги, полученные под залог приобретаемого жилья, собственник квартиры иногда стремится учитывать лишь те денежные средства, которые уже оплачены по Договору долевого участия в строительстве (договору купли-продажи), а также деньги, оплаченные банку на условиях ипотечного кредитования. Его стремление понять можно, ведь после развода и раздела имущества выплачивать остатки долга по ипотечному кредиту придется собственнику, то есть ему. Автор статьи считает, что при разделе имущества стоимость квартиры должна учитывать не только уже оплаченные деньги, но и рыночную стоимость квартиры. Иногда удается убедить суд в правомерности именно такого подхода. Есть тому примеры, из личного опыта автора.
Пишу статью, и при этом перечитываю решение Одинцовского городского суда Московской области, полученное мною недавно. Суд учитывал не только расходы на приобретение квартиры за счет общих денег, но и рыночную стоимость квартиры, указанную в акте оценки, проведенной по требованию банка. То есть, суд удовлетворил исковые требования моего доверителя, в том виде, в котором я их сформулировал в иске. Но судебная практика в этом случае – разная, видимо, потому, что определение рыночной цены квартиры, подлежащей разделу, означает продление процессуальных сроков рассмотрения дела.
Если кто-то располагает информацией на тему, как определяется цена квартиры при разделе совместно нажитого имущества – прошу поделиться.
