Не секрет, что льготная ипотека, субсидируемая государством и ипотечные программы, субсидируемые застройщиками - являются двигателями продаж на рынке новостроек. Мы будем затрагивать программы, актуальные для Москвы и Московской области на текущий момент, благодаря которым можно приобрести квартиру в готовом или строящемся доме от застройщика. В чем же разница между ними?
Есть два варианта субсидирования ипотеки - за счет государства и за счет застройщика:
1️. Льготная ипотекой с господдержкой - субсидируется государством
Это государственные программы льготного ипотечного кредитования. При такой ипотеке государство компенсирует банку, выдавшему ипотеку по льготной программе, разницу между льготной ставкой и рыночной. Ее также называют «ипотека на новостройки». Есть несколько программ по господдержке:
✔️Льготная ипотека - ставка до 8%
- Эта программа абсолютно для ВСЕХ!
- Минимальный размер первоначального взноса - от 20 %
- Максимальная сумма ипотечного кредита - до 12 млн. руб.
- Программа действует до 01 июля 2024
✔️Семейная ипотека - ставка до 6%
- Для семей, в которых с 01.01.2018 родился первый или последующие дети и семей, в которых воспитываются два несовершеннолетних ребенка либо дети с ограниченными возможностями.
- Минимальный размер первоначального взноса - от 20 %
-️ Максимальная сумма ипотечного кредита - до 12 млн. руб.
-️ Программа действует до 01 июля 2024
✔️IT-ипотека - ставка до 5%
- Для IT-специалистов, сотрудников IT-компаний.
Без требований к уровню дохода для специалистов в возрасте до 35 лет. В возрасте от 36 лет требуется доход не менее 150 тыс. руб. в мес.
- Минимальный размер первоначального взноса - от 20 %
- Максимальная сумма ипотечного кредита - до 18 млн. руб.
- Программа действует до 31 декабря 2024
2. Ипотека от застройщика-субсидируется застройщиком
В результате партнерства застройщиков и банков появились различные вариации ипотечных программ от застройщика, в том числе гибридные варианты околонулевой ипотеки, самые популярные виды:
✔️Субсидирование
При субсидированной ипотеке застройщиком - банк выдает ипотеку по низкой ставке, а застройщик компенсирует банку разницу между субсидированной ставкой и рыночной. При этом зачастую застройщик компенсирует свои расходы за счет покупателя через удорожание квартиры от 0 до 30%. Именно к этой категории относятся “околонулевые” или “экстремально низкие ставки” от 0,01% до 6,8 %, против которых высказался ЦБ. В результате с 1 мая 2023 года требования по таким ипотекам ужесточили. К сегодняшнему дню по такой программе работает ограниченное количество застройщиков и банков, а также программа может быть применима к ограниченному количеству квартир. Действует такая ставка или в течении первых лет, или до сдачи дома, или на весь срок. При долгосрочных вложениях такой вариант может быть выгоднее других, за счет сниженного ежемесячного платежа и меньшей переплаты.
✔️Траншевая ипотека или ипотека за 1 рубль в месяц
Это ипотека, при которой оплата квартиры застройщику производится частями, то есть траншами. Чаще всего сумма ипотечного кредита делится на 2 транша (иногда на 3 или 4). Первый транш может быть от 100 руб. до 50% от стоимости квартиры. Второй транш (оставшаяся сумма) - ближе к дате ввода объекта в эксплуатацию. Не исключено удорожание квартиры. В таком случае, пока идет строительство, до перечисления 2 транша платежи по ипотеке могут быть 1 рубль в месяц, если первый транш был символическим (100 руб). При этом ипотека может быть оформлена по господдержке (льготная или семейная) с первоначальным взносом - от 20%. В итоге у покупателя до сдачи дома нет больших ежемесячных платежей, а стоимость квартиры к моменту сдачи дома скорее увеличится.
Пример: Вы покупаете квартиру за 10 000 000 руб. по траншевой ипотеке. Допустим ввод дома в эксплуатацию запланирован на конец 2025 года, как будет выглядеть расчет:
- На этапе заключения договора на покупку квартиры Вы вносите первоначальный взнос 20%, то есть 2 000 000 руб.
- Оставшиеся 8 000 000 руб. вы берете в ипотеку. Эта сумма делится на 2 транша:
Первый транш 100 руб.-перечисляется сразу при покупке квартиры
Второй транш 7 999 900 руб. перечисляется банком застройщику в ноябре 2025 года.
Таким образом в течении двух лет (до конца строительства) платеж по ипотеке составит 1 рубль в месяц, так как сумма выданного кредита всего 100 рублей.
✔️Ипотека без первоначального взноса
Такой вид ипотеки возможен в нескольких вариациях.
Доступен вариант с “отсрочкой первоначального взноса” в том числе по госпрограммам. Также есть вариант, когда банк выдает сразу 2 кредита - потребительский на первоначальный взнос (например под залог имеющейся недвижимости) и основной ипотечный кредит. Есть программы с кэшбэком, когда сумму первоначального взноса 20% кэшбэком возвращают покупателю.
Во всех этих случаях выбор застройщиков ограничен, в некоторых случаях возможно удорожание объекта.
Расширяет выбор застройщиков для покупки без первоначального взноса классическая ипотека со ставкой в районе 17 % годовых, по такой программе работают всего несколько банков.Ипотека без первоначального взноса удобна, когда хочется сразу купить выбранную квартиру, зафиксировать стоимость, а свою например начать продавать позже.
Разрешено сочетать льготную ипотеку с другими субсидированными программами или классической ставкой, благодаря этому можно взять сумму более установленного госпрограмм лимита - до 30 млн. руб. В таком случае в части кредита, превышающей установленный госпрограммой лимит - будет действовать рыночная процентная ставка.
📌Вот такое разнообразие ипотечных программ ждет покупателя новостроек на данный момент, и это не окончательный список. Чтобы определить, какой вариант подходит именно Вам - нужно считать. Все индивидуально и зависит от Ваших задач.
Подписывайтесь на наш полезный Telegram-канал о новостройках процветающего мегаполиса
А также, если Вы хотите получить консультацию по ипотеке или одобрить ипотеку на новостройку - для связи пишите в личные сообщения - Telegram или WhatsApp
