Инвестировать в недвижимость без покупки квартиры, безусловно, можно, причём для этого совсем не нужны миллионы рублей, ведь порог входа в некоторые инструменты минимален. Недвижимость всегда оставалась в топе самых востребованных сфер у инвесторов — она стабильна и надёжна, и нужно сказать, что последние серьёзные потрясения (ковид и 2022 год) она прошла без больших потерь. Вложения в эту отрасль — в основном не про высокие проценты и быструю прибыль, это про диверсификацию портфеля, стабильность и сохранение средств.
Инструментов, которые сегодня позволяют вкладывать деньги в недвижимость, достаточно много, поэтому каждый может найти удобный для себя вариант. Коротко расскажу об основных.
Самый популярный инструмент — безусловно, акции. С появлением различных приложений многие стали пробовать свои силы на бирже, и акции девелоперов — это хороший вариант инвестиций в недвижимость. За 2023 год они показали отличный рост, хотя были и незначительные падения после поднятия ключевой ставки. Девелоперы, выпускающие акции: ЛСР, ПИК, Эталон, «Самолёт», «ИНГРАД» и др. Купить акцию можно за небольшие деньги — от 100 ₽ до примерно 5000 ₽ за акцию. Нужно помнить, что акции — высокорисковый инструмент, можно существенно заработать, выгодно купив, а потом продав пакет, а может возникнуть ситуация, при которой цена акции упадёт, и инвестору останется только зафиксировать убытки.
Закрытые паевые фонды — это ещё один способ вкладывать средства в недвижимость без покупки квадратных метров. Но тут существует чёткое разделение на ЗПИФы для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Для квалов, конечно, и предложений больше, и доходность выше, но и порог входа очень солидный. Тогда как для простых фондов порог входа очень разный, например часто это суммы от 100 000 ₽, но вот недавно рынку предложили ЗПИФ с ценой пая от 5 ₽, что нетипично, но интересно. Доходность — 10–20%. ЗПИФ подразумевает выбор долгосрочной стратегии: в среднем срок инвестиций — от 10 лет, но иногда пай можно перепродать, нужно внимательно изучать договор и понимать, на какой срок инвестор «замораживает» основную сумму и получает только проценты. Необходимо ещё учитывать, что в ЗПИФ много накладных расходов — на оплату услуг управляющей компании как минимум.
Самый консервативный инструмент для вложений в недвижимость — облигации. Бумаги девелоперов свободно можно приобрести на Московской бирже, причём выбор будет широким: по количеству эмитентов (более 30) отрасль строительства занимает третье место, уступая только банкам и финансовым сервисам. Приобрести облигацию можно по цене от 1000 ₽. Облигации менее волатильны, чем акции, доход по ним предсказуем. Но после повышения ключевой ставки 27 октября 2023 года (ключевая ставка 15% ЦБ РФ действует с 30 октября 2023 года) нужно быть очень внимательным при покупке. Стоит обращать внимание на новые выпуски, которые учитывают эти изменения, старые выпуски дешевеют, поскольку прибыль по ним теперь будет менее интересной. При росте ставки ЦБ РФ стоит обращать внимание на короткие облигации, срок погашения которых до двух лет, или бумаги с переменным купоном, который зависит от ключевой ставки.
Выше перечислены классические инструменты для инвестиций, но рынок не стоит на месте, и появляются новые инструменты для вложений в недвижимость.
Ипотечная ценная бумага — это бумага, которую выпускает специальная компания или банк и обеспечением которой служат ипотечные платежи заёмщиков. Подходит для получения пассивного дохода с вложенных средств. Инструмент имеет свои плюсы: хорошая надёжность, прибыль выше, чем по классическим облигациям, ставка фиксированная, а не плавающая, максимальная защищённость с точки зрения закона. Минус один и весьма существенный: срок размещения — 20–25 лет, и вернуть основные вложения раньше этого срока невозможно, инвестор будет получать только проценты.
Ещё один сравнительно новый инструмент — краудлендинг, или механизм кредитования бизнес-проектов физическими и юридическими лицами по договорам займа через инвестиционные платформы. Есть сервисы, которые специализируются на приобретении готовой коммерческой недвижимости и дальнейшем управлении этими объектами по принципу ЗПИФ, а есть те, кто работает без приобретения недвижимости, предоставляя инвестиции девелоперским компаниям, строящим жилую недвижимость. Минимальная сумма инвестиций не ограничена, доходность — разная на разных платформах, но в среднем до 20%. Срок вложений — в зависимости от конкретного предложения, но есть и короткие займы от полугода, и среднесрочные — до трёх лет. Плюсы инвестиционных платформ — прозрачность, самостоятельный выбор конкретного займа под нужные условия, хорошая доходность, отсутствие комиссий и прочих выплат (большинство инвестиционных платформ не взимают плату с инвесторов за пользование сервисом).
Это далеко не все варианты инвестиций в недвижимость без приобретения квадратных метров, но уже видно, что у инвестора есть большой выбор под любую стратегию. Конечно, вышеизложенное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, перед любым вложением нужно внимательно изучать рынок и все возможные риски.
Анастасия Шустова,
директор инвестиционной платформы «ТаланИнвест»
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
