В своих публикациях я не раз обращал внимание на сомнительность покупки доходных апартаментов в туристически непривлекательных локациях. Сегодня для наглядности разберу пример инвестора, который решился на такое вложение.
Двумя годами ранее человек сделал ставку на апарт-отель в одном из индустриальных районов Санкт-Петербурга. И теперь обратился к нашей компании за помощью в перепродаже купленной тогда студии. Поскольку девелопер отказался от посредничества в реализации проданной им недвижимости.
Из соображений корректности не раскрою имени клиента и названия апарт-отеля. Но приведу реальные и, на мой взгляд, показательные цифры.
Сомнения на старте
На стадии продаж маркетологи проекта декларировали арендную доходность апартамента на уровне 9-10% годовых. Средняя цена м² студий в 2020-2021-м годах составляла 200-220 тыс. рублей. Что на тот момент было сопоставимо с ценами за "квадрат" в центре города. Тем более что в стоимость апартамента не входили меблировка, техническое оснащение, пакет текстиля и посуды. За эти позиции инвестор дополнительно платил 500-550 тыс. рублей.
Увы, инвестора не остановили ни цена лота, ни сомнительные условия работы с УК. Представители компании не скрывали, что намерены использовать пономерной метод распределения доходов между собственниками. То есть выплачивать доход владельцу студии только за дни, когда его номер сдавался. При этом все коммунальные платежи в дни простоя ложились на плечи инвестора.
Еще один повод насторожиться заранее — процент управляющей компании. При сдаче студии в долгосрок из арендной платы удерживались 15% плюс "коммуналка". А при сдаче в "посутку"— 35% на затраты плюс 15% в качестве вознаграждения агента. То есть половину своего дохода в пик сезона собственнику надлежало отдавать УК.
Интереса ради мои коллеги позвонили менеджерам проекта и попросили представить показатели доходности. Сотрудники прислали нам файл, но лишь с доходностью за лето. На просьбу отправить данные за прочие месяцы менеджеры ответили, что их система “зависла". Однако даже с учетом таких манипуляций оценить реальные показатели не составляет труда.
Простые числа
Согласно представленным данным, среднемесячный доход инвестора за лето составляет 33 тыс. рублей, а максимальный достигает 50 тыс. При средней загрузке 89% в этот период и цене проживания от 4 о 6,5 тыс. рублей за сутки в зависимости от типа номера.
Для сравнения: в апарт-отелях нашей сети Port Comfort владельцы студий за лето получали в среднем 76 тыс. рублей в месяц. А максимальные значения для отдельных собственников составляли 120-145 тысяч.
Не трудно догадаться, что номерной фонд того отеля даже в разгар туристического сезона сдавался чаще всего в долгосрок. На это намекают и здешние тарифы долгосрочной аренды за лето: 36-38,5 тыс. рублей в месяц. Вычтем несколько тысяч на коммунальные услуги и 15% расходов УК. Получим около 30 тыс. рублей — тот самый среднемесячный доход.
В низкий сезон ставки долгосрочной аренды в этом апарт-отеле начинаются от 27,6 тыс. рублей. Учтем коммунальные траты, процент УК, среднюю стоимость юнита 6 млн рублей, объем номерного фонда — более 300 апартаментов — невостребованную локацию у промзоны и сниженную заполняемость в несезон. С учетом всех вводных мы получим доходность на уровне 5-6% годовых. И это максимум, что удастся выжить инвестору из этого объекта.
Такие скромные показатели можно было бы списать на недавний ввод отеля в эксплуатацию. Объект заработал весной 2022 года. Однако и здесь для сравнения приведу в пример инвест-отель нашей сети. Port Comfort by Moika в пер. Гривцова запустился на два месяца позже, но уже за первый сезон показал доходность уровня наших действующих отелей.
К невысокой доходности апартамента нашего клиента добавляется второй неприятный минус — его низкая ликвидность. И это основная причина, почему собственнику понадобилась помощь профессиональной компании в реализации своей недвижимости. Продать такую студию с существенной наценкой непросто. Сам владелец признает, что актив оказался невыгодным и принес разочарование.
Я же со всей стороны призываю подписчиков внимательнее читать условия покупки и дальнейшей работы с УК, тщательнее оценивать перспективы объекта и вероятные показатели доходности во избежание неудачных вложений.
