Традиционно жители России считают покупку недвижимости одной из самых надежных инвестиций. Раньше наиболее привлекательным способом заработать была покупка квартиры на этапе котлована и ее продажа после сдачи дома. С ростом цен на первичном рынке популярность набирают вложения в старый фонд с целью перепродажи — флиппинг. Разбираемся, в чем суть этого способа инвестирования и какие нюансы нужно учесть.
Что такое флиппинг
Флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать») — покупка квартиры в плохом состоянии для продажи после ремонта. Заработать в этом случае получается за счет продажи объекта по более высокой цене.
Вот что делают инвесторы в процессе флиппинга:
- Ищут привлекательные объекты по низкой цене.
- Оценивают затраты на ремонт, чтобы понять потенциальную выгоду.
- Договариваются о покупке недвижимости и регистрируют сделку.
- Делают ремонт: составляют смету, выбирают рабочих, покупают стройматериалы, контролируют ход работ.
- Готовят квартиру к продаже: проводят послеремонтный клининг и делают профессиональную фотосъемку.
- Ищут покупателя и заключают с ним сделку.
Флиппинг зародился в США в 1980-е годы. Страна переживала экономический спад, люди не могли платить по ипотечным кредитам, и банки выставляли на продажу заложенное жилье. В то же время доходы на фондовом рынке упали, поэтому инвесторы обратили внимание на рынок недвижимости. Они выкупали у банков отчужденные дома, приводили их в порядок и перепродавали с прибылью. Позже этот способ инвестирования популяризировали многочисленные телешоу.
Какие перспективы в России
Средняя стоимость вторичного жилья в России с начала 2023 года к августу выросла на 9–12%, следует из данных агентств недвижимости. Участники рынка прогнозируют, что к концу года жилье подорожает еще на 3–5%. При этом, по данным аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», на вторичном рынке Москвы и Московской области 55% квартир продаются без ремонта. Эта доля включает как объекты в новостройках вообще без отделки, так и квартиры в старом фонде, требующие ремонта. В большинстве случаев такие квартиры продаются на 10–20% ниже рынка.
Сколько можно заработать на флиппинге
В США при оценке объектов для флиппинга рекомендуют ориентироваться на правило 70%. По нему инвестиции в проблемный объект не должны превышать 70% от потенциальной цены продажи объекта. При этом расчете нужно учитывать и стоимость ремонта квартиры.
(стоимость квартиры после ремонта х 0,7) – общая стоимость ремонта = максимальная сумма покупки
Например, в одном доме продаются две двухкомнатные квартиры — с хорошим ремонтом за 10 миллионов рублей и без ремонта — за 8 миллионов. В таком случае невыгодно покупать вторую квартиру под флиппинг, так как инвестиции даже без затрат на ремонт превысят 70%.
Кроме того, при расчете потенциальной выгоды не стоит забывать, что нужно будет заплатить налог 13% от разницы между ценой покупки и продажи квартиры.
Как выбрать квартиру для флиппинга
При покупке квартиры для флиппинга нужно учитывать не только размер скидки по сравнению со среднерыночной ценой. Чтобы успешно продать жилье после ремонта, недвижимость в этом доме в целом должна быть привлекательна.
При выборе квартиры для флиппинга нужно обратить внимание на эти пункты:
Локация. Насколько благополучен район и удален от центра;
Инфраструктура. Детские садики, школы, больницы поблизости от дома;
Транспортная доступность. Как далеко остановки общественного транспорта, насколько удобен выезд из двора, есть ли парковка для автомобиля;
Площадь и планировка. Обычно спрос на одно- и двухкомнатные квартиры выше, лучше искать варианты с изолированными комнатами и большой кухней;
Общее состояние дома. Насколько свежим и чистым выглядит подъезд, сам дом, есть ли во дворе освещение;
Вид из окон. Квартиры с красивым видом из окна обычно продаются лучше, чем с видом в окна соседнего дома.
