Можно ли строить на землях сельхозназначения
Земли сельскохозяйственного назначения находятся за пределами городов, деревень и других населенных пунктов. Они предназначены преимущественно для сельскохозяйственного производства и всего, что с ним так или иначе связано (п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ). Строительство в списке возможных видов деятельности на таких землях не значится.
В то же время без построек не обойтись, ведь людям, ведущим сельское хозяйство, требуются жилые дома и сараи для хранения инвентаря, животным – скотные дворы.
Сельскохозяйственные угодья-можно ли строить на пашне или пастбище
Среди земель сельхозназначения выделяют:
- земли для сельского хозяйства, которые не относятся к сельхозугодьям;
- ценные земли, подлежащие особой охране, которые называются сельскохозяйственными угодьями (п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ). К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).
На сельскохозяйственных угодьях по общему правилу строительство запрещено. Их можно использовать только в сельскохозяйственных целях.
То есть нельзя строить вообще никаких сооружений на пашне, пастбищах и сенокосах. Нельзя строить на землях, отведенных под сады и вноградники.
Для этих земель не проводится градостроительное зонирование и не устанавливаются виды разрешенного использования. Это исключает возможность их использования для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014).
Прочие сельскохозяйственные земли
На земельных участках сельхозназначения, не относящихся к сельхозугодьям, могут располагаться различные объекты (внутрихозяйственные дороги, коммуникации, мелиоративные защитные лесные насаждения, водные объекты), а также постройки (объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, нестационарные торговые объекты, жилые дома).
Такие земельные участки имеют свой вид разрешенного использования, который и определяет, можно или нельзя что-то построить на них. Примеры наиболее распространенных видов разрешенного использования:
- выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур;
- овощеводство;
- выращивание лекарственных, цветочных культур;
- садоводство;
- животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство;
- хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;
- размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и др.
Особыми правами с точки зрения строительства на землях сельхозназначения обладают крестьянские (фермерские) хозяйства (К(Ф)Х) и владельцы участков в садоводческих и огороднических объединениях.
Строительство на землях КФХ
C 01.03.2022 в России действует новый закон о строительстве на земельных участках сельхозназначения, принадлежащих К(Ф)Х (закон № 299-ФЗ от 02.07.2021). До вступления в силу этого закона на таких участках фермеры могли возводить только хозяйственные постройки. Теперь на сельхозучастках для фермерства также разрешено строить жилые дома (п. 4 ст. 11 закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О К(Ф)Х»).
Это допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
- Может быть построен только один дом.
- Количество этажей не должно превышать 3.
- Общая площадь дома не должна быть более 500 кв. м, а площадь застройки под ним не должна превышать 0,25% от площади земельного участка.
- На земельном участке реально осуществляется деятельность К(Ф)Х (объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество К(Ф)Х либо единолично).
Строительство жилого дома для К(Ф)Х возможно на сельхозземлях с любым видом разрешенного использования и даже на сельхозугодьях, но только если регион не наложил собственный запрет.
Какой дом можно построить в КФХ
При этом построенный дом должен соответствовать всем противопожарным, санитарным, строительным и иным требованиям, градостроительному регламенту. В противном случае, как и любой иной дом, он может быть признан самовольной постройкой.
О начале строительства необходимо уведомить местную администрацию. До 01.03.2031 регистрация права собственности на такой дом может быть также проведена в упрощенном порядке (по дачной амнистии) (п. 12 ст. 70 закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015).
Региональный запрет на строительство для КФХ
Нужно учесть, что субъект РФ может запретить строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилых домов К(Ф)Х в конкретных муниципальных образованиях (п. 5 ст. 11 закона № 74-ФЗ). Например, законом Московской области от 25.04.2022 № 64/2022-ОЗ установлено, что фермерским хозяйствам нельзя строить жилые дома на территориях 60 муниципальных образований Московской области (например, городской округ Балашиха, Зарайский городской округ и др.)
В Ленинградской области запрет на строительство жилья для КФХ введен по всей области с 01.03.2022 и распространяется на всю область без исключения (см. закон Ленинградской области от 08.02.2022 № 5-ОЗ)
Такое право предоставлено регионам в первую очередь для того, чтобы предотвратить чрезмерный рост цен на участки, расположенные вблизи крупных городов.
Внимание! Если на фермерском участке построен жилой дом, то участок в дальнейшем нельзя делить, кроме случаев изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Строительство производственных зданий на участках КФХ
КФХ разрешено возводить некоторые производственные постройки на сельскохозяйственных землях с назначением "для размещения КФХ". Однако надо учитывать ограничения:
производственные здания на сельхозземле согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ могут служить либо для производства сельхозпродукции, либо для ее хранения, либо для ее первичной переработки. То есть, можно построить на земле КФХ животноводческую ферму, склад для хранения зерна, холодильник для молока, мельницу. Но пекарню построить уже нельзя, т.к. хлеб - это не продукт первичной переработки.
Лайфхак: проверить, какая продукция считается в РФ "продукцией первичной переработки сельхозпроизводства" можно в специальном постановлении Правительства РФ от 25.07.2006 № 458 (полный текст, актуальный на сегодня, есть в системе КонсультантПлюс, где документы обновляются постоянно). Если вы не можете зайти в систему онлайн, подключите бесплатный пробный доступ по нашей ссылке, он автоматически отключится через 2 дня.
Строительство на садовых и огородных земельных участках
Садоводческие и огороднические товарищества могут располагаться и на землях сельхозназначения, и на землях поселений. Такие земельные участки также различаются видом разрешенного использования, например, могут быть предназначены «для садоводства», «для огородничества».
Строительство жилья в СНТ на землях сельхозназначения
Вспомним: раньше были дачные поселки «с пропиской» и «без прописки». Как раз дачи «без прописки» располагались на землях сельхозназначения.
Сегодня в СНТ, которые расположены на землях сельхозназначения, можно построить сезонное жилье (т.е. садовый дом для отдыха) и хозяйственные постройки.
Жилье в таком СНТ строить можно только, если территория СНТ попала в местные Правила землепользования и застройки и для них предусмотрен такой вид использования как строительство ИЖС.
Это непростой момент. Местные власти утверждают Правила землепользования и застройки с градостроительными регламентами путем публичных слушаний (публикуют в газете, на сайте администрации и ждут замечаний граждан). Чаще всего граждане игнорируют эти публичные слушания Правил.
Между тем, может сложиться такая ситуация, что не только на участке нельзя построить жилой дом, но и уже ранее построенный жилой дом, построенный по закону, нельзя будет оформить или прописаться в нем. И все потому, что новые Правила землепользования предусмотрели использовать территорию СНТ, например, только для размещения плодовых деревьев и хозпостроек. Возможно и такое, что Правила землепользования и градостроительный регламент для удаленного от поселения СНТ просто не утверждены. Тогда, буквально следуя закону, на участке СНТ тоже нельзя строить.
Чтобы выяснить, какое использование разрешено на вашем садовом участке сельхозназначения, рекомендуем заказать в МФЦ свежую выписку из ЕГРН (все, что изменил муниципалитет, автоматически фиксируется кадастровой палатой и попадает в реестр - ЕГРН).
Строительство жилья в СНТ на землях поселений
Итак, согласно ст. 23.1 закона № 217-ФЗ строительство жилых домов допускается только на тех садовых участках, которые специально предназначены для жилой застройки в соответствии с Правилами землепользования и градостроительным регламентом (это часть правил землепользования). В основном градостроительные регламенты установлены для земель поселений.
Таким образом, скорее всего если участок СНТ имеет целевое назначение «земли поселений», то строительство на нем жилого дома будет разрешено, а значит и надворные постройки возводить можно.
Тем не менее, проверить, что местные власти прописали в градостроительном регламенте все равно нужно – см. выше, рекомендуем заказать свежую выписку из ЕГРН.
Градостроительным регламентом также определяются предельные параметры жилых домов, которые можно строить на садовых участках (п. 2 ст. 23.1 закона № 217-ФЗ). В любом случае такой дом не должен быть выше 3 этажей и 20 метров, должен быть предназначен исключительно для проживания граждан и не разделяться на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Но местный регламент может содержать и другие ограничения.
На огородных земельных участках строительство любых новых объектов недвижимости запрещено. Если же на таком участке была построена и зарегистрирована хозпостройка до 01.01.2019, то право собственности на нее сохраняется (ч. 32 ст. 54 закона № 217-ФЗ).
До 01.03.2031 жилые дома на садовых участках можно зарегистрировать в упрощенном порядке (по дачной амнистии).
*** Как видим, строительство на земельных участках сельхозназначения возможно, хотя и сильно ограничено.
Подведем итог:
На сельхозземлях, которые называются «сельскохозяйственные угодья» строить нельзя ничего;
На землях КФХ строить хозпостройки можно всегда, а жилье - только, если не запретили власти региона (области, края, республики);
На землях СНТ хозпостройки и сезонные дома можно возводить всегда;
Жилье для регистрации по месту жительства в СНТ строить можно, но только если территория СНТ попала в местные Правила землепользования и застройки и введен градостроительный регламент, который разрешает строить жилье именно на этой территории. Причем градостроительный регламент устанавливает ограничения для ИЖС (количество этажей, материал и т.п.)
