Много лет мечтала о московской недвижимости. Ведь владение ею даёт много плюсов.
Например, в своей квартире можно постоянно прописаться и в будущем иметь привилегии москвича.
Московскую квартиру можно сдать и иметь пассивный доход.
В московскую квартиру можно всегда приехать жить, если в регионе будет плохо с работой.
То есть как ни крути иметь московскую недвижимость - это круто.
Всё мечты омрачало одно - неприличный для нас ценник.
Много лет поглядывала объявления. Повздыхала и закрывала. Не потянуть.
В начале января текущего года привычно стала копаться в объявлениях на популярных сайтах.
Как наткнулась на любопытное объявление. Один сайт предлагал студии по 3,4 млн. руб. Для нас это приемлемая сумма. Мечты были разбиты после общения с "той стороной".
Оказывается, это доли, которые не подходят под материнский капитал. И вообще "все живут и радуются".
Позже поняла схему: покупают трёшку и делят по долям. В одном из объявлений мужчина искал покупателей для покупки в "складчину".
Так же интернет кишит объявлениями о продаже апартаментов. Это тоже нам не подходит. Это жилье не для прописки.
Много долевого строительства, но у нас уже есть один памятник человечкому идиотизму.
Уже было опустила руки как увидела одно интересное объявление: продавец предлагал студию в сданом доме в Новой Москве. Стала внимательней изучать предложения, в том числе на других ресурсах.
Увидев квартиру – мечты, я поспешила написать продавцу.
Эта студия расположена в г. Москва, юридически чистая, подходит под ипотеку и мат капитал, а самое главное цена. Цена просто шикарная. Покапавшись в интернете, собрала немного информации . Оказывается, этот жилищный комплекс был проблемным, по законам жанра того времени было обмануто много дольщиков, но Москва не платит компенсации, Москва достраивает, поэтому с задержкой, но люди получили свои ключи.
Для некоторых долевка в данном ЖК были инвестициями, а у части изменились обстоятельства, поэтому требовалось более просторное жилье.
Я начала мониторить варианты.
Часть была продана к моменту просмотра, значит не судьба. В первоначальном варианте агент оказалась не совсем адекватной. Но все таки один вариант нас дождался - в этой студии было прекрасно все : этаж, расположение, цена, юридические нюансы.
После долгих сомнений все таки решили покупать.
Денег нам не хватало, поэтому без кредита было не обойтись. Плюс материнский капитал можно потратить только на погашение ипотеки.
У моменту принятия решения о покупке, малыш не достиг возраста трех лет.
Муж хотел новую машину, остальным членам семьи все равно…
А я… Думала как же осуществить мечту, поэтому подбирала варианты ипотеки. Лично нам подошла классическая ипотека на приобретение вторичного жилья.
При принятии решения, были взвешаны все финансовые «за» и «против».
На сто раз с помощью калькулятора на сайте были просчитаны многие варианты.
В итоге нам приобрили ипотеку на 5 лет. Погашать планировали досрочно.
Один из рассмотреных вариантов подходил под семейную ипотеку, но этаж не нравился да и к моменту просмотра его купили, тем самым облегчив нам выбор.
Помониторив цены, мы получили одобрение определённой суммы, поэтому с продавцами и их представителями разговаривали, делав акцент на одобренную ипотеку в определённом банке.
Процесс подачи заявки и одобрения занял несколько минут. Дольше пароли от сайта Госуслуг вводили.
Вариант, который дошёл до просмотра, был в залоге у этого банка с суммой долга под 1 миллион. Нас это не спугнуло. Наоборот, банку будет проще проверять вариант.
Муж как раз был в командировке и смог съездить на осмотр квартиры. Ему все понравилось.
Заявку на одобрение квартиры отправили тут же.
Продавец прошла небольшой тест, по результатам которого ей представили список документов. Осталось только сфотографировать и загрузить в приложение.
Параллельно мы заказали оценку. Специалисты назначили выезд через пару дней.
Для спокойствия выбрали юридическую проверку, по результатам которой нам выдали заключение с рекомендациями. Юристы рекомендовали приложить нотариальные документ о семейном положении продавца.
При покупке квартиры у бывшего дольщика, обязателен акт приёма передачи квартиры дольщику.
Продавец еле нашла этот документ, тем самым заставив нас понервничать.
Чтобы избежать проблем в будущем, в договоре купли продажи, указали, что настоящий договор является пресловутым актом приёма – передачи квартиры. А то без него так же могут возникнуть проблемы.
Существует судебная практика, где оспаривали через суд сделки без акта приёма передачи.
Мы ничем не рисковали, ведь покупали одни кирпичные стены с незаведенной водой в квартиру.
Пару раз хотели отказаться от данного варианта. Продавец явно перегибала палку с требованием возместить то одну сумму, то другую, но раз за разом получала отказ.
Есть список документов и будь добра представь все во-время. И не наша вина, что справки порой платные.
Мы даже нашли запасной вариант. В том же доме, но на другом этаже.
От запасного варианта пришлось отказаться, потому что документы так же не собраны,а на вопросы агент не охотно отвечал. В итоге выдал фразу, что я много паникую 🤦♀️так то это наши деньги и ничего сверхъестественного не просили. Ну да ладно.
Мы уже не сомневались нужна ли нам эта кабала, мы целенаправленно готовились к сделке.
Когда оценщики загрузили оценку, через несколько минут нам назначили время сделки (так быстро!). Осмотр варианта был 20 января 2023 года вечером, а 26 января 2023 мы мчали в банк (каждый в свое отделение в своём городе). Сотрудник банка предложила сразу наделить ребёнка и меня долями, но я отказалась, потому что не до конца изучила нюансы.
Это сейчас думаем выделить ребёнку долю в совместной собственности супругов. Судя по информации, нужно обратится в отделение банка в Уфе, но до лета следующего года точно не сможем. Пока пусть так будет, без выделенной доли.
При оформлении сделки, нам поведали интересную историю.
В Уфе происходила сделка, аналогичная нашей: в ипотеку приобретали ипотечную квартиру.Когда были произведены расчёты, то продавец отказался гасить долг перед банком, предложив дальше оплачивать ипотеку как раньше, согласно графику. Он слёзно просил понять его и просить, ведь ему очень нужны деньги.
Чем закончилась история – не известно, ведь у нас расчёт должен производиться после регистрации права собственности с одновременным погашением ипотеки в ручном режиме в офисе продавца.
Приехали мы в банк, каждый в свое отделение (продавец тоже не москвичка). Пока мы переводили деньги со счета на счёт, продавца отправили домой, чтоб онлайн погасила остаток долга по ипотеке 🤦♀️ об этом мы узнали уже после перечисления денег на её счёт. Получается, что квартира оказалась под двойным обременением 🤦♀️
Нам повезло, что продавец оказалась порядочной и тут же при получении денег досрочно погасила свою ипотеку иначе мы могли узнать, чем же все закончилось в Уфе🤦♀️
Но те 15 минут, которые ей потребовались, чтобы все сделать показались вечностью.
Несколько дней банк снимал первое обременение.Продавец квартиры тем временем пропала. Хотя мы не навязываем своё общение. Именно от неё в начале февраля узнали о начале снятия первого обременения.
В пятницу я, как созаемщик, позвонила в банк, где девушка удивилась наличию двойного обременения 🤦♀️, но предложила бесплатно заказать выписку из ЕГРН. Вечером, получив документ увидели, что обременение только наше.
Вот никто не посчитал нужным нас оповестить о данном факте 🤦♀️
С утра 1 февраля 2023 года запросила справку об остатке материнского капитала и там, ожидаемо, была старая сумма. Новая должна появится только 6 февраля 2023 года. Милая девушка из фонда объяснила, что сумма проиндексирована, на сайте данные обновляются, но заявление можно подать.
Не стали долго ждать и уже 1 февраля 2023 через банк подали заявление на использовании материнского капитала.
Муж все заполнил интуитивно, к сожаленинию, я не принимала участие, тем более не могла все заполнить сама, потому что всего лишь созаемщик.
2 февраля заявление было отправлено в фонд. Ждать нужно было 10 рабочих дней для принятия решения.
Кстати, в течение этого срока можем передумать и подать соответствующее заявление в фонд.
Если будет принято положительное решение, то в течение 5 рабочих дней деньги перечислят в банк.
Уже 9 февраля поступили деньги из фонда и мы стали должны меньше на 586 тыс. руб.
Ура!!!
Всё прошло просто и быстро.
При погашении ипотеки материнским капиталом, у нас уменьшилась кредитная нагрузка, то есть ежемесячно будем меньше платить (не 39 с чем то тысяч, а 27 177,07 руб.) . Выбирать между уменьшением срока и кредитной нагрузкой можно только при рождении третьего ребёнка, когда государство выделяет 450 тыс. руб.
Экономически выгодней уменьшать срок, но, во-первых, мы не могли выбрать уменьшение срока или уменьшение кредитной нагрузки, во-вторых, у нас достаточно большая сумма платежа, не комфортная для нас (была чуть больше 39 тыс. руб.) , поэтому на данном этапе нам было лучше уменьшить ежемесячную кредитную нагрузку.
Банк предлагал на сумму материнского капитала увеличить сумму выданной ипотеки и без лишних движений автоматом запросить деньги у фонда, но нам эта идея не понравилась. Ведь от суммы кредита зависит сумма страховок!
Деньги были нужны на ремонт. Нам надо было сделать хоть какой то ремонт, чтобы начать сдавать нашу студию.
Если с обслуживанием кредита все понятно, то расходы на оформление квартиры и ипотеки могут шокировать.
Мы понесли ряд расходов, без части которых можно обойтись, но мы осознанно на них пошли.
Обязательные расходы :
1. Оценка недвижимости. 5 000 руб.
2. Страхование недвижимости. Зависит от суммы займа. Наши расходы 5 557,5 руб.
3. Электронная регистрация сделки.
В нашем случае обязательна . Цена 11 900 руб.
4. Поэтажный план 6 000 руб.
5. Составление договора купли – продажи 2 900 руб.
Не Обязательные расходы :
1. Юридическая проверка объекта.
На протяжении трех дней у нас был персональный юрист, с которыми обсуждали детали договора.
Так же были даны рекомендации о представлении дополнительных документов со строны продавца. По результату выдали сертификат с покрытием определённой суммы. Срок действия 1 год. Цена 27 500 руб.
2. Страхование жизни и здоровья.
Данная страховка влияет на процент по ипотеке. Мы не хотели оформлять, т к дешевле платить проценты, но в последний момент все таки решились.
Сумма так же зависит от размера займа. В нашем случае это 14 347,20 руб.
Итого 73 204,70 руб.
Получилась достатосно приличная сумма. Это у нас еще займ относительно небольшой относительно цены квартиры.
