В продолжение статьи об инвестициях в недвижимость расскажу вам о своем опыте и рисках, которые могут вас ожидать.
Говорить о том, что у нас есть 214-ФЗ, который полностью защищает дольщиков и рисков никаких, я не буду. Действительно, сейчас застройщик не получает ваши деньги напрямую, они замораживаются на эскроу-счете и доступ к нему открывается только после ввода в эксплуатацию дома. Но все равно остаются риски задержки сдачи дома, где 6 месяцев - это считается нормальным ожиданием. Такие дома по итогу все равно сдадут, но бывает ситуация, в которой платят ипотеку и съемное жилье, соответственно теряют деньги каждый год ожидания сдачи.
Тут есть одно верное решение - брать уже введенный в эксплуатацию дом, пройтись по соседям, которые уже живут - спросить их мнение о доме. Здесь хочу отметить, что я сама очень не люблю риски, боюсь их, и покупаю квартиры в новостройках уже в сданном доме от застройщика, спрашиваю мнение о доме у жильцов. Кстати, удивительно, что вместе с выдачей ключей в дом заходят соседи, которые здесь уже живут длительное время. Оказывается, что много квартир продается с ремонтом и даже мебелью от застройщика. И многие действительно не хотят заниматься ремонтом, а сразу получить ключи и заехать в квартиру.
А еще о мнимых рисках, хочу сказать следующее. Огромную тень на новостройки наложили 2000-е года, когда не было никаких законов и разрешений на строительство. Можно было просто огородить забором территорию, повесить рекламный щит и начать продавать квартиры. И с распространением ипотеки в 2005 году - продажи выросли в сотни раз. Здесь начали появляться долгострои, дольщиков кидали и банкротили компании. Это стереотипное мышление сохраняется и сейчас, что вас кинут и дом никогда не достроят. Тем не менее, в сфере новостроек все давно поменялось. Деятельность застройщиков застрахована, деньги дольщиков они не получают до введения в эксплуатацию дома. И даже недостроенные ранее дома сейчас понемногу передают другим застройщикам, и с помощью Фонда защиты прав участников долевого строительства вводят в эксплуатацию.
Теперь про инвестиции.
Если кто-то обещает вам заработать миллион за 1-2 года или что вы продадите квартиру спустя год уже на 20-30% дороже, то мое мнение, что эти перспективы очень сомнительны. Средний срок окупаемости недвижимости 5-8 лет. Здесь есть различные факторы, например вы купили квартиру за 4 млн руб от застройщика и через год эта же квартира теперь стоит 4.5 млн руб от застройщика. Но вопрос: продадите ли вы ее за столько же? А сравнивали ли вы предложения в соседних домах на такие же квартиры? Или на вторичку рядом, в которую можно сразу заехать и жить? Потому что инструментов продаж у застройщика много и сильный маркетинг, и реклама. Сможете ли вы здесь конкурировать с застройщиком? Преимуществом являемся то, что покупая по переуступке прав требования у физ.лица ставка по ипотеке такая же как у застройщика 6% и 8%.
Здесь стратегия инвестирования должна быть следующая: тщательный анализ района и его развития, полная информация о застройщике и сданных домах, возможно выбор траншевой ипотеки - чтобы вы внесли только первоначальный взнос на эскроу-счет, а ежемесячные платежи только после сдачи дома.
Пишите о чем вам будет интересно узнать в следующей статье👌 и я расскажу
