Всем известна расхожая фраза «квартира должна работать!», а это значит, что дабы не занятая самим собственником или его семьей квартира не пустовала и приносила доход, её нужно сдать в аренду.
Подавляющее большинство сдают квартиры в долгосрочную аренду, т.к. так вроде и надежнее и суеты меньше. Но меньшим будет и получаемый доход от такой тактики! Значительно больший «навар» дают квартиры, которые сдаются в посуточную аренду.
Доход от долгосрочной аренды можно считать пассивным. При краткосрочной (посуточной) аренде искать жильцов придётся чаще — буквально каждый день. Ищут их как на «обычных» сайтах недвижимости в разделах «Посуточная аренда», так и на специальных. Кроме того, взаимодействие с гостями при посуточной аренде отнимает много времени — это полноценная работа. Поэтому наиболее рентабельнее иметь несколько квартир и тогда это становиться бизнесом.
Если нет собственной квартиры, то можно сдавать посуточно чужую
Чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде, можно купить несколько квартир и сдавать их. Но это требует серьёзных вложений и далеко не каждый может себе такое позволить. Более простой путь — снять квартиру на длительный срок и предусмотреть в договоре с собственником условия субаренды, чтобы можно было пересдавать жильё посуточно. Разницу в цене между посуточной и долгосрочной арендой за вычетом расходов на рекламу, уборку и прочие бытовые мелочи берёт себе хост (название пришло к нам из англоязычного Airbnb, и его активно используют те, кто занимается посуточной арендой) — тот, кто организует весь процесс поиска и встречи гостей.
Другой вариант краткосрочной аренды без квартир в собственности — взять недвижимость в управление. Тогда в договоре владельца квартиры с управляющим (хостом) будет прописано, какой процент от прибыли получит каждый из них (хосту обычно достаётся до 20 процентов). Хозяин квартиры вообще не участвует в процессе, а управляющий берёт на себя все обязанности: размещает объявления, следит за чистотой и оснащением квартиры, встречает гостей.
Выгодно ли сдавать чужую квартиру посуточно? Да, причём обеим сторонам. Собственнику — потому что он получает не фиксированную оплату, как при долгосрочной аренде, а процент от прибыли, и эта сумма обычно больше. А у управляющего больше возможностей, потому что владелец стремится максимизировать прибыль и даёт карт-бланш на любые действия, например, хоумстейджинг (о нем мы подробно рассказывали в своей статье "Хоумстейджинг - это что?") или долгосрочные рекламные кампании.
Выбор квартиры для краткосрочной аренды
Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Посуточно сдать большую многокомнатную или «убитую» (без ремонта) квартиру практически нереально. Также если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, то о краткосрочной аренде можно забыть.
Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли она для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя.
Для туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. О том, как сдавать квартиру посуточно без проблем, не придётся задумываться и собственникам бюджетного жилья в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за гостиничные номера из-за и так высокой стоимости лечения.
Самый большой спрос — на однокомнатные квартиры и студии. Двухкомнатные и квартиры с большим количеством комнат сдать сложнее. Стоит учитывать, что большая площадь влечёт за собой большие и шумные компании, а это возможный урон для хозяев, да и соседи могут начать жаловаться. Окупаться многокомнатная квартира также будет дольше.
Ключевую роль, после локации, играет ремонт, ведь люди просматривают тысячи объявлений, а выбирают те, за которые «цепляется» глаз. Внутри должно быть хорошее оснащение и, конечно, чистота и современный, не «бабушкин» ремонт.
Например, в Москве очень много предложений с посуточной арендой, и если не выделяться ремонтом, то конкурировать с другими можно только по цене. Но не всем вариант с понижением цены подходит и иногда правильнее нанять дизайнера и сделать ремонт. Причем ремонт не обязательно должен быть дорогим. Всё зависит от чувства вкуса и умения сочетать цвета и предметы, а также вдумчиво относиться к потребностям гостей.
Важно, конечно, проанализировать спрос и предложение в конкретном городе или районе, возможно, где-то не хватает больших квартир для семей и тех, кто, например, путешествует компанией. Идеальный вариант — иметь в портфеле инвестиционной недвижимости и большую, и маленькую квартиру. Но стоит быть готовым к тому, что больше жильцов — почти всегда означает больше проблем.
Так, например, в больших квартирах легче устроить вечеринку. В маленькую студию на 15–20 квадратов просто не пригласишь много людей. Так отсеиваются определённый сегмент гостей, которые могли бы создать проблемы, в т.ч. соседям. Но нужно учесть, что в некоторых регионах лучше сдаются большие квартиры, потому что на отдых обычно приезжают семьями по 3–4 человека. Вместо двух номеров в отеле они предпочитают сэкономить и снять 2–3-комнатную квартиру.
Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно. Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают "убитые" квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер соответствующий назначению помещения.
Многие задаются вопросом, - законно ли сдавать квартиру посуточно без оформления ИП или самозанятым? Прямого запрета в законодательстве нет, любое физическое лицо может сдавать своё жильё. Если платить обязательный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), то никаких проблем не возникнет.
Безусловно, обязательным документом при сдаче квартиры посуточно, является договор.
Обо всех нюансах договора аренды мы подробно рассказывали в своей статье «Аренда квартиры – ужасы и легенды». Договор при посуточной аренде имеет небольшие особенности, в частности важно предусмотреть сумму залога с указанием условий его возврата.
Профильные юристы ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2» могут проконсультировать по всем аспектам посуточной аренды и подготовить комплект документов (договор, приложения к нему, акты и т.д.), необходимых для сдачи квартиры.
Законно сдать квартиру — значит платить налоги.
Некоторые, правда пытаются вести этот бизнес в «тени», не желая делиться с государством. Это чревато внушительными штрафами и привлечением к административной ответственности.
Проще работать легально, не переживая, что в любой момент за вами «придут». Тем более, что есть разные способы и проценты по налоговым выплатам. Чтобы вычислить, сколько нужно уплатить в качестве налога, надо определиться с собственным статусом.
Как физическое лицо вы будете платить государству 13 процентов от прибыли, а если, например, как ИП, то налог составит 6 процентов по упрощённой схеме. Самая низкая процентная ставка у самозанятых — всего 4 процентов. Однако если квартиру арендует не физическое лицо, а юридическое, то ставка будет 6 процентов. Следует помнить, что для самозанятых доход не может превышать 2,4 млн рублей в год, в противном случае все же придётся зарегистрироваться как ИП.
Благодарим за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", а если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь!
авторы- юристы ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: info@priam-i2.ru тел. +7 968 866-0862
