Уже не первый раз тему для статьи нам подсказывают люди, обратившиеся в нашу компанию за юридической консультацией и подготовкой документов для них.
На этот раз речь пойдет об аренде квартир и «страшилках» по данному вопросу.
Сферу аренды недвижимости, в частности жилых помещений, регулируют два документа: первый — это Гражданский кодекс РФ, в частности глава 35 «Наем жилого помещения» рассматривает гражданско-правовые отношения, а второй — это Жилищный кодекс РФ, который определяет порядок использования помещений.
Как и в любом деле, в вопросе аренды есть две стороны, - первая это арендодатель (в соответствии с ГК РФ в отношении сделки по сдаче квартиры между физическими лицами правильнее применять термин «наймодатель», а вторая это арендатор (или правильнее «наниматель»).
Какие же опасения возникли у наших клиентов, решивших сдать свою квартиру в найм, а самим переехать в загородный домик, и почему они обратились за консультацией?
Ответ прост, - они начитались и наслушались страшилок, о том, как арендаторы не платят и их «нельзя» выселить, о том, как арендаторы оставляют огромные долги за коммуналку, и о том, как арендаторы «убивают» квартиру и выносят ценные вещи.
Так что же истинно, а что ложно в многочисленных «страшных историях» об арендаторах, и как собственнику квартиры защитить свои интересы?
Во-первых, необходим, да-да, обязательно необходим грамотно составленный договор (как мы уже писали в своих статьях «Сам себе – юрист, или как опасно самолечение» https://dzen.ru/media/id/6492dfd889454b7ee958249a/sam-sebe--iurist-ili-kak-opasno-samolechenie-6492e11e09eefb7e0bc3b938
и «Кто здесь слабая сторона? Взгляд на участников спора со стороны суда» https://dzen.ru/media/id/6492dfd889454b7ee958249a/kto-zdes-slabaia-storona-vzgliad-na-uchastnikov-spora-so-storony-suda-649975249aa59a5e3329cd05), подготовку важного документа желательно доверить профильному юристу (специализирующемуся именно на недвижимости). В договоре, предусмотреть срок на который помещение сдается в наем.
В подавляющем большинстве случаев заключается договор краткосрочного найма – его срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Такой договор не требует государственной регистрации и на правоотношения сторон по данному договору не распространяются некоторые положения главы 35, например о преимущественном праве на новый срок найма и ряд иных.
Именно о краткосрочном найме пойдет речь в статье.
Сразу обратим внимание на большое заблуждение тех «специалистов», которые рекомендуют указывать в договоре сроком до 1 года условие о «автоматической пролонгации договора на новый срок», т.к. это приводит к тому, что договор является заключенным на неопределенный срок! Поэтому настоятельно рекомендуем: истек срок действия договора, - подпишите с арендатором Акт сдачи-приема квартиры и заключите следующим числом с ним же (если он остается проживать далее ) новый договор.
Во-вторых, определите для себя, что позволительно будет делать нанимателю в квартире, а что нет.
Речь идет о проживании в квартире «дополнительных» жильцов (родственников, знакомых), нахождении в помещении животных, о курении и т.п.
Все ФИО проживающих совместно с нанимателем лиц (в том числе и несовершеннолетних) и нужные вам ограничения четко укажите в тексте договора. Кроме этого, предусмотрите ответственность за нарушение вышеуказанных условий. Это может быть как просто штраф за каждый факт нарушения, так и самостоятельное основание для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе наймодателя.
В-третьих, обязательно необходимо предусмотреть четкий срок или дату внесения платы за найм квартиры и ежемесячную оплату коммунальных услуг, если они не входят в стоимость аренды, а так же важно предусмотреть ответственность за нарушение обязательства по оплате, например, право на одностороннее досрочное расторжение договора наймодателем.
Конституционный суд РФ, своим постановление №23-П от 2 июня 2022 года поставил точку в вопросе толкования положений абзаца второго пункт 2 статьи 687 ГК РФ о допустимости включения в договор коммерческого найма жилого помещения условия о праве наймодателя на досрочное одностороннее внесудебное расторжение договора в случае нарушения нанимателем условий данного договора.
Вышеуказанное постановление развеяло «страшилки» о том, что арендатора без суда сложно выселить если он не платит!
Выселить, если договор нарушается, можно легко. Важно соблюсти условия о сроках предупреждения о выселении, указав их в договоре, или предусмотреть в тексте, что, например, если оплата не внесена до определенного числа месяца, то договор считается расторгнуты, а наниматель обязан освободить помещение и сдать ключи от него.
Заметим, что условие об освобождении квартиры при досрочном расторжении договора касается всех проживающих совместно с нанимателем лиц, в том числе и несовершеннолетних!
О том, что если в квартире будут проживать несовершеннолетние, то их без суда вообще не выселить, — это еще одна «городская страшилка». Она ложная!
А истина в том, что ни один, даже самый скрупулезный договор не защитит от вандализма или нерадивости арендаторов. В сдаче квартиры в наем всегда есть доля риска!
Но, если Приложением к договору, которое также должно быть подписано обеими сторонами, будет перечислено все имущество (не поленитесь, и один раз его опишите), которое находится в квартире, а также его реальное состояние и стоимость, а при передаче ключей подпишите Акт, в котором отразите состояние помещения и его элементов, то в случае возникновения негативной ситуации будет реальный шанс взыскать в судебном порядке с виновного убытки.
Также правильным будет условие об обеспечительном платеже в существенном размере, с обязательным указанием на то, что эта сумма не является платой за последний месяц аренды и наймодатель имеет право покрыть полностью или частично суммой из обеспечительного платежа, свои расходы, например, на восстановление поврежденного окна или иные траты, возникшие по вине нанимателя.
И еще ремарка, - обязательно переписывайте полностью паспортные данные нанимателя, адрес его регистрации, дату рождения и номер СНИЛСа.
Все вышесказанное также актуально и для защиты прав и интересов нанимателя, и позволяет ему чувствовать себя в арендованной квартире, если не хозяином, то лицом, пользующимся помещением на законных основаниях.
Благодарим за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", если она вам была полезной или интересной.
А если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь!
авторы- юристы ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: info@priam-i2.ru тел. +7 968 866-0862
